Περισσότερα τετραγωνικά δόμησης και δυνατότητα ανέγερσης μεγαλύτερων και υψηλότερων κτιρίων φέρνουν στα βόρεια προάστια της Αθήνας οι προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).
Από τις ακριβές κηπουπόλεις του Ψυχικού και της Φιλοθέης έως τους πυκνοδομημένους οικιστικούς ιστούς του Χολαργού και του Χαλανδρίου, οι μελέτες που τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση προβλέπουν σημαντικές προσαυξήσεις στους συντελεστές δόμησης, επαναφέροντας στο προσκήνιο τη συζήτηση για το πόσο ακόμη μπορούν να «ψηλώσουν» τα κτίρια της Αθήνας.
Η Λεωφόρος Κηφισίας, άλλωστε, έχει μακρά ιστορία με τους συντελεστές δόμησης. Ήταν η εποχή που ο Μπάμπης Βωβός, αξιοποιώντας το τότε καθεστώς μεταφοράς συντελεστή, ύψωνε το ένα γυάλινο κτίριο μετά το άλλο, δημιουργώντας την περίφημη «Βωβούπολη» και αλλάζοντας τη φυσιογνωμία του επιχειρηματικού άξονα της Αθήνας. Τότε που ο συντελεστής δόμησης κυριολεκτικά μεγαλουργούσε.
Αρκετές δεκαετίες αργότερα, η συζήτηση για περισσότερα τετραγωνικά επιστρέφει στην Κηφισίας, αυτή τη φορά με θεσμικό τρόπο και όχι άναρχα με τις προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή όπως ορίζει το Συμβούλιο της Επικρατείας να φτάνουν μέχρι τις κηπουπόλεις του Ψυχικού και της Φιλοθέης.
Με βάση τις μελέτες που έχουν τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, στον Βόρειο Τομέα Αθηνών προτείνονται 25 ζώνες σε 11 δημοτικές ενότητες, με δυνατότητα υποδοχής πρόσθετης δόμησης έως 584.405 τετραγωνικών μέτρων και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση περίπου 9.500 κατοίκων. Πρόκειται, ωστόσο, για δυνητική πρόσθετη δόμηση και όχι για τετραγωνικά που έχουν ήδη εγκριθεί ή πρόκειται υποχρεωτικά να οικοδομηθούν. Η τελική έκταση των ζωνών και οι επιτρεπόμενες προσαυξήσεις θα κριθούν μετά τη δημόσια διαβούλευση και την ολοκλήρωση της προβλεπόμενης διαδικασίας έγκρισης.
Οι μεγαλύτερες αλλαγές εντοπίζονται κατά μήκος βασικών οδικών αξόνων και κοντά σε σταθμούς του μετρό, όπου προτείνονται αυξήσεις των συντελεστών δόμησης που σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν το 0,60. Η προοπτική αυτή δημιουργεί νέες δυνατότητες αξιοποίησης ακινήτων, αλλά ταυτόχρονα εγείρει ερωτήματα για την αντοχή των υποδομών και τη διατήρηση της φυσιογνωμίας περιοχών που χαρακτηρίζονται από χαμηλή δόμηση.
Ψυχικό και Φιλοθέη
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προτάσεις για τη Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό, δύο από τις ακριβότερες περιοχές κατοικίας της Αττικής, οι οποίες υπάγονται σε ειδικό πολεοδομικό καθεστώς.
Στη Φιλοθέη, κατά μήκος της Λεωφόρου Κηφισίας, προτείνεται αύξηση του συντελεστή δόμησης από 0,60 σε 0,80, με πρόσθετη δυνατότητα δόμησης περίπου 15.225 τ.μ. Αντίστοιχη προσαύξηση προβλέπεται στο Παλαιό Ψυχικό, επίσης σε ζώνη με μέτωπο στην Κηφισίας, όπου η επιπλέον δόμηση υπολογίζεται σε 7.570 τ.μ.
Στην πράξη, μια αύξηση του συντελεστή κατά 0,20 μπορεί να μεταβάλει σημαντικά την οικοδομική δυνατότητα ενός ακινήτου. Για παράδειγμα, σε οικόπεδο 1.000 τ.μ. με συντελεστή 0,60 επιτρέπονται 600 τ.μ. δόμησης. Με την αύξηση στο 0,80, η επιτρεπόμενη επιφάνεια φτάνει τα 800 τ.μ., δηλαδή προστίθενται 200 τ.μ. που, ανάλογα με τους υπόλοιπους όρους δόμησης, θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν ακόμη και για έναν επιπλέον όροφο.
Η δυνατότητα αυτή δεν είναι αυτόματη, καθώς εξαρτάται από το επιτρεπόμενο ύψος, την κάλυψη και τους ειδικούς πολεοδομικούς περιορισμούς κάθε περιοχής.
Χολαργός και Χαλάνδρι στο επίκεντρο
Στον Χολαργό προτείνονται πέντε ζώνες, με συνολική πρόσθετη δόμηση περίπου 64.473 τ.μ. και προσαυξήσεις του συντελεστή έως 0,30. Οι παρεμβάσεις συγκεντρώνονται κυρίως γύρω από τη Λεωφόρο Μεσογείων, την οδό Αναστάσεως και τους σταθμούς μετρό Χολαργός, Νομισματοκοπείο και Εθνική Άμυνα.
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η παρέμβαση στο Χαλάνδρι, όπου προτείνονται επτά ζώνες, ο μεγαλύτερος αριθμός στον Βόρειο Τομέα. Οι αυξήσεις των συντελεστών κυμαίνονται από 0,20 έως 0,50, με επίκεντρο περιοχές κοντά στη Μεσογείων, την Αγίας Παρασκευής και τη Δουκίσσης Πλακεντίας.
Στην Κηφισιά προβλέπονται τρεις ζώνες με πρόσθετη δόμηση περίπου 38.795 τ.μ. και προσαυξήσεις έως 0,50, κυρίως κοντά στη Λεωφόρο Καλυφτάκη και στα όρια με τη Λυκόβρυση. Στον Παπάγου προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 1,00 σε 1,20 σε περιοχή της οδού Αναστάσεως.
Πού συγκεντρώνονται τα περισσότερα τετραγωνικά
Σημαντικές δυνατότητες πρόσθετης δόμησης δημιουργούνται και στη Μεταμόρφωση, όπου δύο ζώνες εκατέρωθεν της Εθνικής Οδού συγκεντρώνουν περίπου 148.763 τ.μ., με προσαυξήσεις έως 0,60. Πρόκειται κυρίως για περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων και αδόμητες εκτάσεις.
Στη Νέα Ιωνία προβλέπονται περίπου 23.812 τ.μ. πρόσθετης δόμησης, με παρεμβάσεις στη Λεωφόρο Ηρακλείου, σε περιοχές ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ και κοντά στις Ολυμπιακές εγκαταστάσεις. Μικρότερης κλίμακας αλλαγές προτείνονται στη Λυκόβρυση και τη Νέα Ερυθραία, με περίπου 3.459 και 6.681 τ.μ. αντίστοιχα.
Από την ανεξέλεγκτη μεταφορά συντελεστή στις νέες ζώνες
Το βασικό ζήτημα συνταγματικότητας του παλαιού συστήματος ήταν ότι επέτρεπε την αξιοποίηση πρόσθετων τετραγωνικών σχεδόν ανεξέλεγκτα, ακόμη και σε περιοχές όπου οι ισχύοντες πολεοδομικοί όροι δεν προέβλεπαν τέτοια αύξηση της δόμησης. Έτσι, δημιουργήθηκαν κτίρια που ξεπέρασαν κατά πολύ την κλίμακα της γύρω περιοχής και εξακολουθούν μέχρι σήμερα να ξεχωρίζουν από τον υπόλοιπο αστικό ιστό.
Με τις αποφάσεις του, το Συμβούλιο της Επικρατείας έθεσε τις βάσεις για μια διαφορετική προσέγγιση, απαιτώντας η μεταφορά συντελεστή να πραγματοποιείται μόνο σε συγκεκριμένες, εκ των προτέρων καθορισμένες ζώνες, βάσει πολεοδομικών μελετών που θα τεκμηριώνουν τη δυνατότητά τους να υποδεχθούν πρόσθετη δόμηση.
Τι απαντά το ΥΠΕΝ
Απαντώντας στον προβληματισμό που έχει αναπτυχθεί γύρω από τις νέες ζώνες, ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, Ευάγγελος Κυριαζόπουλος, με δήλωσή του αργά χθες το βράδυ διευκρινίζει ότι οι μελέτες που αναρτήθηκαν ακολούθησαν ενιαία τεχνική μεθοδολογία για ολόκληρη τη χώρα, στο πλαίσιο των δεσμεύσεων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
Όπως επισημαίνει, οι μελετητές κατέγραψαν τις περιοχές με διατηρητέα κτίρια, ενεργούς τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης και κοινόχρηστους χώρους, εφαρμόζοντας αντικειμενικά κριτήρια. Ωστόσο, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, οι πραγματικές ανάγκες κάθε περιοχής και η βούληση των τοπικών κοινωνιών αποτελούν το βασικό αντικείμενο της δημόσιας διαβούλευσης που βρίσκεται σε εξέλιξη.
Σύμφωνα με τον γενικό γραμματέα, όλες οι απόψεις που θα διατυπωθούν θα αξιολογηθούν από τις αρμόδιες υπηρεσίες του ΥΠΕΝ και θα εξεταστούν από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), το αρμόδιο γνωμοδοτικό τεχνικό συμβούλιο του υπουργείου.
Στη συνέχεια, οι γνωμοδοτήσεις θα προωθηθούν στην πολιτική ηγεσία, η οποία θα αποφασίσει για την έγκριση ή την απόρριψη των προτάσεων ανά περιοχή. Όσες εγκριθούν θα αποσταλούν στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η διευκρίνιση ότι δεν θα πραγματοποιείται μεταφορά συντελεστή δόμησης από δήμο σε δήμο, όπως ξεκαθάρισε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος. Παράλληλα, ο κ. Κυριαζόπουλος υπογραμμίζει ότι πριν από οποιαδήποτε απόφαση θα ληφθούν υπόψη οι απόψεις των τοπικών κοινωνιών, καθώς και των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης πρώτου και δεύτερου βαθμού.
