Γιατί παραμένουν κλειστές τόσες κατοικίες και τι μπορεί να αλλάξει; Γιατί δεν λείπουν μόνο τα προσιτά σπίτια από την αγορά, αλλά παραμένουν εκτός αυτής και εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες που ήδη υπάρχουν.
Την ώρα που ένας εργαζόμενος με τον κατώτατο μισθό δυσκολεύεται να νοικιάσει ακόμη και ένα μικρό διαμέρισμα, περίπου 794.000 κατοικίες σε ολόκληρη τη χώρα καταγράφονται ως κενές. Μόνο στον Δήμο Αθηναίων ξεπερνούν τις 117.000, ενώ δεκάδες χιλιάδες από αυτές δεν ηλεκτροδοτούνται.
Το πρόβλημα συνδέεται και με ένα τεράστιο απόθεμα κατοικιών που παραμένει αναξιοποίητο είτε επειδή απαιτεί δαπανηρές επισκευές, είτε λόγω ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες δεν επιθυμούν να το διαθέσουν. Και όσο αυτά τα ακίνητα μένουν κλειστά, η πίεση μεταφέρεται στα σπίτια που προσφέρονται προς ενοικίαση, ανεβάζοντας τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών και περιορίζοντας τις επιλογές των ενοικιαστών.
Χωρίς θέρμανση
Η πραγματικότητα αποτυπώνεται στις αγγελίες. Με ποσά της τάξης των 850-900 ευρώ τον μήνα, όσο περίπου ένας χαμηλός μηνιαίος μισθός, ο ενδιαφερόμενος συναντά ακόμη και κατοικίες ηλικίας άνω των 50 ετών, χωρίς θέρμανση, επαρκή μόνωση ή προστασία από την υγρασία. Και αν αναζητήσει κάτι αισθητά φθηνότερο, συχνά καλείται να επιλέξει ανάμεσα σε ελάχιστα τετραγωνικά και σε σοβαρές ελλείψεις.
Το στεγαστικό πρόβλημα επηρεάζει την καθημερινότητα εργαζομένων, οικογενειών και φοιτητών, περιορίζει την οικονομική τους αυτονομία και σε ορισμένες περιπτώσεις καθορίζει ακόμη και το αν ένας νέος θα μπορέσει να σπουδάσει μακριά από τον τόπο κατοικίας του.
Σύμφωνα με στοιχεία από αγγελίες σε πλατφόρμες ακινήτων, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στην Αθήνα για κατοικίες έως 80 τετραγωνικά μέτρα έχει φτάσει τα 12,70 ευρώ ανά τετραγωνικό. Το 2019, σε περιοχές όπως η Κυψέλη και τα Πατήσια οι ζητούμενες τιμές για αντίστοιχες κατοικίες ξεκινούσαν από 6 έως 6,5 ευρώ.
Πρόκειται για ενδεικτική σύγκριση που αποτυπώνει τη μεγάλη αύξηση, χωρίς να σημαίνει ότι όλες οι περιοχές ή όλες οι κατηγορίες κατοικιών έχουν καταγράψει τον ίδιο ρυθμό ανατίμησης. Με τη σημερινή μέση ζητούμενη τιμή, τα 60 τετραγωνικά κοστίζουν περίπου 762 ευρώ τον μήνα. Δηλαδή, σχεδόν ολόκληρος ο καθαρός κατώτατος μισθός με βάση το ποσό των 772 ευρώ που χρησιμοποιείται στη συγκεκριμένη σύγκριση. Κι αυτά μόνο για το ενοίκιο, χωρίς κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση, τρόφιμα και τις υπόλοιπες ανάγκες διαβίωσης.
Στην Κυψέλη, όπου κατά την απογραφή του 2021 περίπου ένα στα τέσσερα σπίτια ήταν κενό, εμφανίζεται προς ενοικίαση διαμέρισμα μόλις 12 τετραγωνικών μέτρων, στον τέταρτο όροφο, με ζητούμενο μίσθωμα 280 ευρώ.
Σε άλλες περιοχές, τα τετραγωνικά αυξάνονται, όχι όμως απαραίτητα και οι ανέσεις. Στη Νέα Σμύρνη, διαμέρισμα 69 τετραγωνικών, κατασκευής 1969, προσφέρεται χωρίς θέρμανση και θέση στάθμευσης, με παλιά ξύλινα κουφώματα που δημιουργούν εύλογα ερωτήματα για τη θερμομόνωσή του.
Στο Μαρούσι, η αναζήτηση οδηγεί σε ανακαινισμένη ισόγεια κατοικία 60 τετραγωνικών, σε κτίσμα της δεκαετίας του 1950. Ακόμη και στις φθηνότερες επιλογές, η σχέση τιμής και ποιότητας παραμένει προβληματική. Στην πλατεία Αμερικής, αγγελία προσέφερε ισόγειο 40 τετραγωνικών προς 650 ευρώ, περιγράφοντάς το ως «πολυτελώς και πλήρως ανακαινισμένο».
Το ποσό αντιστοιχεί στο 84% του καθαρού μισθού των 772 ευρώ, αφήνοντας μόλις 122 ευρώ για τις υπόλοιπες μηνιαίες ανάγκες. Στην Κυψέλη, γκαρσονιέρα 23 τετραγωνικών σε ημιώροφο πολυκατοικίας του 1970 προσφέρεται προς 420 ευρώ. Σε αγγελία του 2025, στην Ανω Κυψέλη, διαμέρισμα 35 τετραγωνικών, στον πρώτο όροφο, με ανακαίνιση το 2020, είχε ζητούμενο μίσθωμα 380 ευρώ.
Στο πεδίο της θέρμανσης αναγραφόταν «Χωρίς θέρμανση», ενώ η ενεργειακή του κλάση ήταν Ζ. Τον Σεπτέμβριο εμφανίζονταν επίσης στην Κυψέλη διαμερίσματα 29 τετραγωνικών προς 350 ευρώ και 45 τετραγωνικών προς 370 ευρώ. Πρόκειται για το χαμηλότερο τμήμα της συγκεκριμένης αγοράς, όπου συγκεντρώνεται μεγάλο μέρος της ζήτησης από όσους έχουν περιορισμένες οικονομικές δυνατότητες.
Μηνιαίο μίσθωμα
Το οικονομικό εμπόδιο, ωστόσο, δεν εξαντλείται στο μηνιαίο μίσθωμα. Σε αρκετές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες θέτουν αυστηρούς όρους. Δεν επιθυμούν παιδιά, κατοικίδια ή καπνιστές. Αλλοι ζητούν προκαταβολές τριών έως πέντε ενοικίων, στις οποίες μπορεί να προστεθεί και η μεσιτική αμοιβή, συχνά ίση με ένα επιπλέον μίσθωμα. Ετσι, η εγκατάσταση σε ένα σπίτι μπορεί να απαιτεί εξαρχής ποσό αντίστοιχο με τους μισθούς αρκετών μηνών, ακόμη και μισού έτους ή περισσότερο.
Μία από τις σοβαρότερες κοινωνικές διαστάσεις της στεγαστικής κρίσης αφορά τους φοιτητές και τις οικογένειές τους. Για χιλιάδες νέους που εισάγονται σε πανεπιστήμιο μακριά από τον τόπο κατοικίας τους, το κόστος στέγασης εξελίσσεται σε δεύτερη οικονομική δοκιμασία μετά τις Πανελλαδικές Εξετάσεις.
Σύμφωνα με πίνακα τιμών για το 2026, ένα στούντιο 35 τετραγωνικών στο κέντρο της Αθήνας υπολογίζεται στα 440 ευρώ μηνιαίως, ενώ ένα δυάρι 50 τετραγωνικών στα 630 ευρώ. Στην περιοχή του Ζωγράφου, κοντά στην Πανεπιστημιούπολη, τα αντίστοιχα ποσά είναι 420 και 590 ευρώ. Σε ορισμένες περιπτώσεις η οικονομική δυσκολία οδηγεί ακόμη και στην αναβολή ή εγκατάλειψη των σπουδών.
Σύμφωνα με μελέτη της Alpha Bank, οι κενές κατοικίες στην Ελλάδα υπολογίζονται σε 794.000. Αν προστεθούν οι εξοχικές και οι δευτερεύουσες, το ποσοστό αυτών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία προσεγγίζει το 35% του συνολικού αποθέματος, το τρίτο υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ενωση. Οι δύο κατηγορίες βεβαίως δεν πρέπει να συγχέονται.
Μια εξοχική κατοικία που χρησιμοποιείται εποχικά δεν είναι κατ’ ανάγκην διαθέσιμη για μακροχρόνια μίσθωση. Ούτε κάθε κενό διαμέρισμα μπορεί να κατοικηθεί άμεσα. Ωστόσο, το μέγεθος του αναξιοποίητου στεγαστικού αποθέματος είναι τέτοιο που καθιστά την αξιοποίησή του κρίσιμο παράγοντα για την αντιμετώπιση της κρίσης.
Στην Αττική καταγράφονται 255.298 κενές κατοικίες, περίπου το 1/3 του πανελλαδικού συνόλου. Στον Δήμο Αθηναίων, η απογραφή του 2021 κατέγραψε 117.137 κενές κατοικίες, ποσοστό 26,8%. Δηλαδή, περισσότερο από ένα στα τέσσερα σπίτια της πρωτεύουσας δεν κατοικούνταν κατά τον χρόνο της απογραφής.
Στον Δήμο Ζωγράφου, όπου η ζήτηση για φοιτητική στέγη είναι ιδιαίτερα σημαντική, οι κενές κατοικίες ανέρχονταν σε 9.706, ποσοστό 21,6%. Αντίστοιχα, στον Πειραιά καταγράφονται 21.712 κενές κατοικίες, στο Περιστέρι 13.212 και στην Καλλιθέα 13.093. Η κατανομή τους, όμως, δεν είναι ομοιόμορφη. Στα Βριλήσσια το ποσοστό των κενών κατοικιών περιορίζεται στο 9% και στην Αγία Παρασκευή στο 10,2%.
Αντίθετα, υψηλότερα ποσοστά εμφανίζονται σε περιοχές χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων, εκεί όπου αναζητούν στέγη και οι οικονομικά ασθενέστεροι ενοικιαστές. Από τη μία πλευρά, μικρά διαμερίσματα χωρίς θέρμανση προσφέρονται με ενοίκια δυσανάλογα προς τα εισοδήματα. Από την άλλη, χιλιάδες κατοικίες στις ίδιες ή σε γειτονικές περιοχές παραμένουν εκτός αγοράς.
Στον Δήμο Αθηναίων, από τις περίπου 120.000 κενές κατοικίες υπολογίζεται ότι 38.000 είναι μη ηλεκτροδοτούμενες. Η διακοπή της ηλεκτροδότησης δεν σημαίνει από μόνη της ότι ένα ακίνητο είναι ακατάλληλο για κατοίκηση.
Σε αρκετές περιπτώσεις, όμως, συνδέεται με μακροχρόνια εγκατάλειψη, σοβαρές φθορές ή άλλες εκκρεμότητες που δυσκολεύουν την επαναφορά του στην αγορά. Υπάρχουν ακίνητα που χρειάζονται εκτεταμένη ανακαίνιση, άλλα που βρίσκονται υπό κατάσχεση άλλα που παραμένουν κλειστά επειδή οι κληρονόμοι δεν μπορούν να συμφωνήσουν για την αξιοποίησή τους.
Υποβάθμιση
Μια παλαιότερη εκτίμηση της Εθνικής Τράπεζας ανεβάζει σε περίπου 250.000 τις κατοικίες που έχουν υποβαθμιστεί σε τέτοιον βαθμό ώστε να μην μπορούν πλέον να κατοικηθούν χωρίς ουσιαστικές παρεμβάσεις.
Η ίδια εκτίμηση συνδέει την κατάσταση αυτή με το επενδυτικό κενό των 35 δισ. ευρώ που δημιουργήθηκε κατά τα χρόνια της οικονομικής κρίσης στις επισκευές και τη συντήρηση ακινήτων. Το μέγεθος αυτό δεν ταυτίζεται με τον αριθμό των μη ηλεκτροδοτούμενων κατοικιών. Δείχνει όμως γιατί η ενεργοποίηση των 794.000 κενών σπιτιών δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί ως μια απλή υπόθεση διάθεσής τους προς ενοικίαση.
Η έρευνα της Alpha Bank καταγράφει αναλυτικά και τους λόγους για τους οποίους οι ιδιοκτήτες διατηρούν κλειστά τα ακίνητά τους. Πρώτο εμπόδιο είναι το κόστος ανακαίνισης, το οποίο επικαλείται το 42% όσων διαθέτουν κενές κατοικίες. Η ηλικία του ελληνικού στεγαστικού αποθέματος εξηγεί σε μεγάλο βαθμό αυτή τη δυσκολία.
Το 64% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν από το 1990, ενώ μόλις το 2,6% έχει χτιστεί από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και μετά. Ενα διαμέρισμα που παραμένει κλειστό επί χρόνια μπορεί να χρειάζεται αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας, νέα κουφώματα και ενεργειακή αναβάθμιση. Για πολλούς ιδιοκτήτες το κόστος αυτών των εργασιών είναι απαγορευτικό.
Δεύτερο σημαντικό εμπόδιο είναι το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Το 21% επικαλείται την ύπαρξη πολλών συνιδιοκτητών ή κληρονομικές εκκρεμότητες. Ενα παλιό διαμέρισμα που έχει περάσει σε πέντε κληρονόμους μπορεί να παραμένει κλειστό επί χρόνια εφόσον δεν υπάρχει συμφωνία για την τύχη του.
Ακολουθούν όσοι διατηρούν την κατοικία για μελλοντική προσωπική χρήση (15%), όσοι θεωρούν ότι δεν υπάρχει επαρκής ζήτηση (15%) και όσοι δεν ικανοποιούνται από το προσφερόμενο ενοίκιο ή την τιμή πώλησης (12%). Τα ποσοστά αποτυπώνουν διαφορετικές αιτίες, οι οποίες μπορεί να συνυπάρχουν.
Ανασταλτικοί παράγοντες
Στους ανασταλτικούς παράγοντες περιλαμβάνεται και ο φόβος απέναντι σε ενοικιαστές που ενδέχεται να μην καταβάλλουν το μίσθωμα ή να προκαλέσουν ζημιές. Ενδιαφέρον παρουσιάζει ότι μόλις το 11% των ιδιοκτητών δηλώνει πως διαθέτει αναξιοποίητη κατοικία. Επιπλέον, τα κλειστά ακίνητα δεν ανήκουν αποκλειστικά σε ιδιώτες. Στην Αθήνα, κατοικίες και άλλα ακίνητα διαθέτουν φορείς του Δημοσίου όπως ο ΕΦΚΑ και ο δήμος, ιδρύματα, τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, οι γνωστοί servicers.
Η κυβέρνηση έχει προχωρήσει σε σειρά στεγαστικών παρεμβάσεων, επιχειρώντας να αντιμετωπίσει το πρόβλημα. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που διαθέτουν προς μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες οι οποίες παρέμεναν κλειστές επί τρία χρόνια, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Ωστόσο, η μέχρι τώρα εικόνα δείχνει ότι η ενεργοποίηση των κενών κατοικιών είναι δυσκολότερη από την αρχική πρόβλεψη. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω 2026» άνοιξε το καλοκαίρι, αλλά στα μέσα Ιουλίου, από περισσότερες από 41.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας μόλις 1.500 αφορούσαν κλειστές κατοικίες, ποσοστό 3,6%.
Η μελέτη της Alpha Bank προτείνει ως πρώτο βήμα τη συστηματική καταγραφή και χαρτογράφηση των κενών κατοικιών με αξιοποίηση στοιχείων από το Κτηματολόγιο και την ΑΑΔΕ. Η πρόταση έχει πρακτική σημασία. Χωρίς ακριβή εικόνα να σχεδιάζονται με γενικά κριτήρια που δεν ανταποκρίνονται στις διαφορετικές ανάγκες κάθε περιοχής.
Αλλες παρεμβάσεις χρειάζεται ένας δήμος με χιλιάδες παλιές και εγκαταλελειμμένες κατοικίες και άλλες μια περιοχή όπου τα ακίνητα είναι κατοικήσιμα αλλά οι ιδιοκτήτες διστάζουν να τα διαθέσουν.
Η ίδια μελέτη εισηγείται τη δημιουργία μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς με στόχο τον περιορισμό του κινδύνου που αντιλαμβάνονται οι ιδιοκτήτες όταν πρόκειται να εκμισθώσουν την περιουσία τους. Βεβαίως, μια τέτοια παρέμβαση θα απαιτούσε σαφείς κανόνες προστασίας προσωπικών δεδομένων.
