Η στέγαση στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της εποχής μας, επηρεάζοντας πλέον όχι μόνο τον οικογενειακό προϋπολογισμό, αλλά και τη δυνατότητα των νεότερων γενεών να αυτονομηθούν και να δημιουργήσουν το δικό τους νοικοκυριό.
Τα στοιχεία της Eurostat αποτυπώνουν με ιδιαίτερη ένταση το μέγεθος της στεγαστικής πίεσης. Σύμφωνα με τα τελευταία συγκρίσιμα στοιχεία, το 41,8% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε το 2024 σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις για στεγαστικό δάνειο, ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας ή αγορές με δόσεις, όταν ο αντίστοιχος μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν 9,2%. Η Ελλάδα καταγράφει με διαφορά το υψηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε., ενώ ακολουθούν η Ρουμανία με 18,5%. Είναι χαρακτηριστικό ότι το ελληνικό ποσοστό είναι περισσότερο από τετραπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου και υπερδιπλάσιο ακόμη και από εκείνο της χώρας που βρίσκεται στη δεύτερη θέση.
Εξίσου αποκαλυπτικό είναι ένα ακόμη στοιχείο της Eurostat: το 2025, το 26,4% του συνολικού πληθυσμού στην Ελλάδα δαπανούσε περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για την κάλυψη του κόστους στέγασης, ποσοστό που αποτελεί το υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση, έναντι μόλις 7,7% στην Ε.Ε. συνολικά.
Με απλά λόγια, περισσότεροι από έναν στους τέσσερις πολίτες στην Ελλάδα βρίσκονται αντιμέτωποι με στεγαστικό κόστος που ξεπερνά το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους.
Η διαφορά είναι ενδεικτική του μεγέθους του προβλήματος: ένας νέος στην Ελλάδα εγκαταλείπει κατά μέσο όρο την οικογενειακή εστία 4,6 χρόνια αργότερα από τον μέσο νέο στην Ευρωπαϊκή Ένωση και 9,5 χρόνια αργότερα από έναν νέο στη Φινλανδία.
Το στεγαστικό πρόβλημα, επομένως, δεν αφορά πλέον μόνο το ύψος του ενοικίου ή την τιμή αγοράς ενός ακινήτου. Συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα ενός νέου ανθρώπου να αποκτήσει οικονομική αυτονομία, να δημιουργήσει το δικό του νοικοκυριό και, εφόσον το επιθυμεί, να σχεδιάσει τη δημιουργία οικογένειας.
Η στέγαση στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της εποχής μας, επηρεάζοντας πλέον όχι μόνο τον οικογενειακό προϋπολογισμό, αλλά και τη δυνατότητα των νεότερων γενεών να αυτονομηθούν και να δημιουργήσουν το δικό τους νοικοκυριό.
Οι 16 περιοχές της Αθήνας που επιλέγουν κυρίως οι οικογένειες
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η εξέλιξη των ζητούμενων μισθωμάτων στις 16 περιοχές της Αθήνας που επιλέγονται κυρίως από οικογένειες για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας.
Η ανάλυση επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο και συγκρίσιμο προφίλ οικογενειακής κατοικίας: διαμερίσματα 80-110 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου, τουλάχιστον με 2 Υ/Δ – και κατασκευής μετά το 2000. Εξετάζεται η εξέλιξη της μέσης ζητούμενης τιμής μίσθωσης ανά τ.μ. από το 2022 έως το 2026, καθώς και το εύρος των ζητούμενων τιμών που καταγράφεται το 2026 σε κάθε περιοχή.
Από +10% έως +80% οι αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων από το 2022
Η ανάλυση αφορά τις διαθέσιμες αγγελίες κατοικιών σε 16 περιοχές της Αττικής με αυξημένη ζήτηση από οικογένειες και, συγκεκριμένα, διαμερίσματα επιφάνειας 80-110 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ – και κατασκευής μετά το 2000.
Τα στοιχεία αφορούν ζητούμενες τιμές μίσθωσης, όπως αυτές καταγράφονται στις διαθέσιμες αγγελίες, και όχι τις τελικές τιμές στις οποίες συνάπτονται οι μισθώσεις. Πρόκειται, επομένως, για την εικόνα της προσφοράς ενός συγκεκριμένου τμήματος του οικιστικού αποθέματος και όχι για το σύνολο των κατοικιών κάθε περιοχής.
Η σύγκριση των στοιχείων από το 2022 έως το 2026 αποτυπώνει με σαφήνεια την ανοδική πορεία του κόστους μίσθωσης, παρά τις σημαντικές διαφοροποιήσεις που καταγράφονται από περιοχή σε περιοχή.
• Στους Αμπελοκήπους, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται το 2026 στα 13,70 €/τ.μ., από 13,50 €/τ.μ. το 2025, 12,25 €/τ.μ. το 2024, 11,09 €/τ.μ. το 2023 και 7,85 €/τ.μ. το 2022, καταγράφοντας συνολική αύξηση 74,52%.
• Στο Παγκράτι, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 13,34 €/τ.μ. το 2026, από 13,12 €/τ.μ. το 2025, 12,69 €/τ.μ. το 2024, 12 €/τ.μ. το 2023 και 10,40 €/τ.μ. το 2022, με συνολική αύξηση 28,27%.
• Στην Κυψέλη, η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 10,97 €/τ.μ. το 2026, έναντι 9,37 €/τ.μ. το 2025, 8,75 €/τ.μ. το 2024, 8,75 €/τ.μ. το 2023 και 7,55 €/τ.μ. το 2022. Η συνολική αύξηση από το 2022 φτάνει το 45,30%, ενώ μόνο μέσα στο τελευταίο έτος καταγράφεται άνοδος 17,08%.
• Στον Νέο Κόσμο, η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 11,52 €/τ.μ. το 2026, από 10,86 €/τ.μ. το 2025, 10,46 €/τ.μ. το 2024, 10,40 €/τ.μ. το 2023 και 7,90 €/τ.μ. το 2022, καταγράφοντας συνολική αύξηση 45,82%.
Νότια Προάστια: υψηλές τιμές και μεγάλες αποκλίσεις μέσα στην ίδια περιοχή
Στα Νότια Προάστια καταγράφονται ορισμένες από τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές, αλλά και ιδιαίτερα μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ κατώτατων και ανώτατων τιμών.
Στη Γλυφάδα, η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει το 2026 τα 20,62 €/τ.μ., από 19,93 €/τ.μ. το 2025, 19,38 €/τ.μ. το 2024, 15,50 €/τ.μ. το 2023 και 13 €/τ.μ. το 2022. Η συνολική αύξηση από το 2022 διαμορφώνεται σε 58,62%.
Το εύρος των ζητούμενων τιμών στη Γλυφάδα είναι ιδιαίτερα μεγάλο, από 10 €/τ.μ. έως 31,25 €/τ.μ. Η σημαντική αυτή απόσταση μεταξύ κατώτατης και ανώτατης τιμής αποτυπώνει τις διαφορετικές υποαγορές που συνυπάρχουν στην ίδια περιοχή. Τα ζητούμενα μισθώματα διαφοροποιούνται σημαντικά ανάλογα με το εάν το ακίνητο βρίσκεται στην Άνω ή την Κάτω Γλυφάδα, κοντά στη θάλασσα ή στο γκολφ, εάν διαθέτει θέα, αλλά και ανάλογα με την ακριβή θέση, την ποιότητα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της κατοικίας.
Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται στη Βούλα, όπου η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 20,71 €/τ.μ. το 2026, από 17,53 €/τ.μ. το 2025, 17,44 €/τ.μ. το 2024, 17,35 €/τ.μ. το 2023 και 11,50 €/τ.μ. το 2022. Πρόκειται για αύξηση 18,14% μέσα σε έναν χρόνο και 80,09% σε σχέση με το 2022, τη μεγαλύτερη συνολική ποσοστιαία μεταβολή μεταξύ των 16 εξεταζόμενων περιοχών.
Και στη Βούλα το εύρος είναι ιδιαίτερα μεγάλο, από 14,83 €/τ.μ. έως 26,59 €/τ.μ., καθώς η ακριβής θέση, η εγγύτητα στη θάλασσα, η θέα και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της κατοικίας επηρεάζουν καθοριστικά το ύψος του ζητούμενου μισθώματος.
• Στο Παλαιό Φάληρο, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 14,42 €/τ.μ. το 2026, από 13,01 €/τ.μ. το 2025, 12,42 €/τ.μ. το 2024, 11,50 €/τ.μ. το 2023 και 10,95 €/τ.μ. το 2022, σημειώνοντας συνολική αύξηση 31,69%.
• Στη Νέα Σμύρνη, η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 13,49 €/τ.μ. το 2026, από 13,13 €/τ.μ. το 2025, 11,64 €/τ.μ. το 2024, 9,75 €/τ.μ. το 2023 και 9,45 €/τ.μ. το 2022, με συνολική αύξηση 42,75%.
• Στην Καλλιθέα, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 12,03 €/τ.μ. το 2026, έναντι 11,47 €/τ.μ. το 2025, 11,42 €/τ.μ. το 2024, 10,75 €/τ.μ. το 2023 και 8,50 €/τ.μ. το 2022, καταγράφοντας συνολική αύξηση 41,53%.
Με βάση τις μέσες ζητούμενες τιμές του 2026, για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα αντιστοιχεί περίπου σε 1.349 ευρώ στη Νέα Σμύρνη, 1.442 ευρώ στο Παλαιό Φάληρο και 1.203 ευρώ στην Καλλιθέα.
Αυξάνεται παράλληλα η παρουσία της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Παράλληλα, αυξημένη εμφανίζεται τα τελευταία χρόνια και η καταγεγραμμένη διαθεσιμότητα ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε αρκετές από τις συγκεκριμένες περιοχές σύμφωνα με την AirDNA.
Στη Γλυφάδα καταγράφονται το 2026 638 ακίνητα, έναντι 581 το 2025, 487 το 2024 και 370 το 2023. Στη Βούλα καταγράφονται 254 ακίνητα, από 228 το 2025, 226 το 2024 και 160 το 2023.
Στο Παλαιό Φάληρο, η καταγεγραμμένη διαθεσιμότητα φτάνει τα 517 ακίνητα, έναντι 490 το 2025, 438 το 2024 και 336 το 2023, ενώ στην Καλλιθέα καταγράφονται 503 ακίνητα, από 484 το 2025, 453 το 2024 και 281 το 2023.
Τα στοιχεία αυτά αποτυπώνουν την εξέλιξη της παρουσίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις συγκεκριμένες περιοχές. Δεν συνεπάγονται, από μόνα τους, ότι η αύξηση των ζητούμενων τιμών στη μακροχρόνια μίσθωση οφείλεται αποκλειστικά στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς η διαμόρφωση των τιμών επηρεάζεται από ένα ευρύτερο σύνολο παραγόντων προσφοράς και ζήτησης.
Δυτικά Προάστια
Στα Δυτικά Προάστια οι μέσες ζητούμενες τιμές παραμένουν χαμηλότερες σε σχέση με τα νότια και αρκετές περιοχές του κέντρου, χωρίς όμως να μένουν ανεπηρέαστες από την ανοδική πορεία των τελευταίων ετών.
• Στο Περιστέρι, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 9,62 €/τ.μ. το 2026, από 9,43 €/τ.μ. το 2025, 8,82 €/τ.μ. το 2024, 7,70 €/τ.μ. το 2023 και 7,30 €/τ.μ. το 2022. Η συνολική αύξηση από το 2022 φτάνει το 31,78%. Για κατοικία 100 τ.μ., η μέση ζητούμενη τιμή αντιστοιχεί πλέον σε περίπου 962 ευρώ τον μήνα.
• Στην Πετρούπολη, η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 10,87 €/τ.μ. το 2026, έναντι 9,76 €/τ.μ. το 2025, 11,29 €/τ.μ. το 2024, 8 €/τ.μ. το 2023 και 7,50 €/τ.μ. το 2022. Καταγράφεται αύξηση 11,37% μέσα σε έναν χρόνο και 44,93% σε σχέση με το 2022. Για κατοικία 100 τ.μ., η μέση ζητούμενη τιμή αντιστοιχεί σε περίπου 1.087 ευρώ τον μήνα.
Βόρεια Προάστια: σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή
Στα Βόρεια Προάστια καταγράφονται επίσης σημαντικές διαφοροποιήσεις τόσο μεταξύ των επιμέρους περιοχών όσο και μεταξύ των διαθέσιμων κατοικιών μέσα στην ίδια περιοχή.
• Στην Κηφισιά, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 15,80 €/τ.μ. το 2026, από 14,62 €/τ.μ. το 2025, 14,05 €/τ.μ. το 2024, 14,20 €/τ.μ. το 2023 και 11 €/τ.μ. το 2022. Το 2026 το εύρος των ζητούμενων τιμών κυμαίνεται από 12,78 €/τ.μ. έως 18,82 €/τ.μ., ενώ η μέση τιμή έχει αυξηθεί κατά 43,64% από το 2022.
• Στο Μαρούσι, η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 13,38 €/τ.μ. το 2026, από 13,26 €/τ.μ. το 2025, 11,75 €/τ.μ. το 2024, 11,22 €/τ.μ. το 2023 και 10,40 €/τ.μ. το 2022. Το εύρος των ζητούμενων τιμών το 2026 διαμορφώνεται από 10,94 €/τ.μ. έως 15,82 €/τ.μ., με συνολική αύξηση 28,65% από το 2022.
• Στον Χολαργό, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 14,05 €/τ.μ. το 2026, έναντι 13,50 €/τ.μ. το 2025, 12,80 €/τ.μ. το 2024, 11,50 €/τ.μ. το 2023 και 12 €/τ.μ. το 2022. Οι ζητούμενες τιμές το 2026 κινούνται από 12 €/τ.μ. έως 16,11 €/τ.μ., ενώ η συνολική αύξηση από το 2022 ανέρχεται σε 17,08%.
• Στο Χαλάνδρι, τέλος, η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 13,63 €/τ.μ. το 2026, από 12,58 €/τ.μ. το 2025, 11,90 €/τ.μ. το 2024, 11,55 €/τ.μ. το 2023 και 11,80 €/τ.μ. το 2022. Το εύρος των ζητούμενων τιμών διαμορφώνεται από 11,57 €/τ.μ. έως 15,69 €/τ.μ., με ετήσια αύξηση 8,35% και συνολική μεταβολή +15,51% από το 2022.
Σχεδόν +40% η μέση ζητούμενη τιμή μέσα σε τέσσερα χρόνια
Συνολικά, στις 16 εξεταζόμενες περιοχές και πάντοτε για διαμερίσματα 80–110 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου και κατασκευής μετά το 2000, η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε από 9,80 €/τ.μ. το 2022, σε 11,31 €/τ.μ. το 2023, 12,35 €/τ.μ. το 2024, 12,91 €/τ.μ. το 2025 και πλέον 13,68 €/τ.μ. το 2026.
Η αύξηση διαμορφώνεται σε 5,96% μέσα σε έναν χρόνο και σε 39,59% σε σχέση με το 2022.
Παράλληλα, το 2026 η μέση κατώτατη ζητούμενη τιμή στις 16 περιοχές διαμορφώνεται στα 10,80 €/τ.μ., ενώ η μέση ανώτατη στα 16,49 €/τ.μ.. Όταν, με βάση τη μέση κατώτατη και τη μέση ανώτατη ζητούμενη τιμή των 16 εξεταζόμενων περιοχών, μια οικογενειακή κατοικία 100 τ.μ. αντιστοιχεί ενδεικτικά σε 1.080 έως 1.649 ευρώ τον μήνα.
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις του 2026
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η σύγκριση του 2026 με το 2025. Η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση μεταξύ των εξεταζόμενων περιοχών καταγράφεται στη Βούλα (+18,14%), και ακολουθούν η Κυψέλη (+17,08%), η Πετρούπολη (+11,37%), το Παλαιό Φάληρο (+10,84%), το Χαλάνδρι (+8,35%) και η Κηφισιά (+8,07%).
Στον αντίποδα, στον Πειραιά καταγράφεται μείωση της μέσης ζητούμενης τιμής κατά 6,50%, από 11,54 €/τ.μ. το 2025 σε 10,79 €/τ.μ. το 2026. Η υποχώρηση στον Πειραιά (-6,50%) ενδέχεται να αντανακλά κυρίως τη διαφορετική σύνθεση των διαθέσιμων ακινήτων το 2026 και τις μεγάλες αποκλίσεις τιμών μεταξύ επιμέρους γειτονιών, παρά μια γενικευμένη αποκλιμάκωση των ενοικίων.
Εξάλλου, σε σύγκριση με το 2022, η μέση ζητούμενη τιμή εξακολουθεί να είναι αυξημένη κατά 10,10%.
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσο αυξάνονται τα ενοίκια
Η εικόνα των 16 περιοχών αποτυπώνει μια πραγματικότητα που γίνεται ολοένα πιο δύσκολη για νέους και οικογένειες. Από το 2022 έως το 2026 η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 39,59%, ενώ μόνο μέσα στο τελευταίο έτος σημειώθηκε νέα αύξηση 5,96%.
Το σημαντικότερο, όμως, δεν είναι μόνο το ποσοστό της αύξησης. Είναι η σχέση του ενοικίου με το διαθέσιμο εισόδημα ενός νοικοκυριού. Με βάση τη μέση κατώτατη και τη μέση ανώτατη ζητούμενη τιμή στις 16 εξεταζόμενες περιοχές, μια οικογενειακή κατοικία 100 τ.μ. αντιστοιχεί σήμερα ενδεικτικά σε ζητούμενο μίσθωμα από περίπου 1.080 έως 1.649 ευρώ τον μήνα. Σε αυτά τα επίπεδα, η αναζήτηση κατάλληλης κατοικίας μετατρέπεται για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών σε μια εξαιρετικά δύσκολη οικονομική εξίσωση.
Παράλληλα, στη διαμόρφωση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος συνυπάρχουν πολλοί και διαφορετικοί παράγοντες. Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών που ανταποκρίνονται στις ανάγκες μιας οικογένειας, η επενδυτική ζήτηση των προηγούμενων ετών, αλλά και η αξιοποίηση μέρους του οικιστικού αποθέματος για διαφορετικούς επενδυτικούς σκοπούς, επηρεάζουν την εικόνα της προσφοράς στις επιμέρους περιοχές
Για τον λόγο αυτό, η εξέλιξη των ζητούμενων μισθωμάτων δεν μπορεί να αποδοθεί σε έναν και μόνο παράγοντα. Διαμορφώνεται από τη σχέση προσφοράς και ζήτησης, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τοπικής αγοράς, την ποιότητα και την ηλικία του διαθέσιμου αποθέματος, καθώς και τις διαφορετικές χρήσεις στις οποίες κατευθύνεται μέρος των κατοικιών.
Το κρίσιμο ζήτημα, επομένως, είναι η πραγματική διαθεσιμότητα κατάλληλων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα εκείνων που μπορούν να καλύψουν τις στεγαστικές ανάγκες ενός ζευγαριού ή μιας οικογένειας.
Η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, συνεπώς, δεν μπορεί να περιορίζεται αποκλειστικά στην ενίσχυση της ζήτησης. Απαιτείται αύξηση της πραγματικής προσφοράς κατοικιών, ενεργοποίηση του κλειστού αποθέματος, παραγωγή νέας προσιτής κατοικίας και πολιτικές που θα συνδέουν τη στεγαστική στήριξη με τις πραγματικές δυνατότητες των νοικοκυριών.
Γιατί το ζητούμενο δεν είναι απλώς να υπάρχει ένα σπίτι διαθέσιμο στην αγορά. Είναι να μπορεί ο νέος, το ζευγάρι και η οικογένεια να το πληρώσουν χωρίς η στέγαση να απορροφά το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους.
