Η ανάπτυξη και η βιωσιμότητα της κτηματαγοράς αποτελούν ζητήματα κρίσιμα για την οικονομική ευημερία και την αειφορία μιας χώρας. Παρά τις σημαντικές προσπάθειες που έχουν γίνει στο παρελθόν, η ανεπάρκεια ενός σταθερού φορολογικού και νομοθετικού πλαισίου έχει συχνά αποδυναμώσει τις προσπάθειες για την αειφόρο ανάπτυξη της κτηματαγοράς. Στην παρούσα εποχή, όπου η παγκοσμιοποίηση και η ταχεία αλλαγή τεχνολογίας επιφέρουν δυναμικές μεταβολές, η επιβολή ενός σταθερού πλαισίου αποκτά ακόμα μεγαλύτερη σπουδαιότητα.
Η ελληνική κτηματαγορά τα τελευταία χρόνια, πραγματοποιεί μία εντυπωσιακή ανοδική πορεία αποτελώντας βασικό παράγοντα στην ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας αλλά και της μείωσης της ανεργίας. Άμεσες και έμμεσες, μικρές και μεγάλες επενδύσεις στον χώρο των ακινήτων δημιουργούν μεγάλες προσδοκίες για το μέλλον. Μόνιμα και προσωρινά μέτρα που έχει λάβει η κυβέρνηση όπως τα κίνητρα ενεργειακής αναβάθμισης, η αναστολή του ΦΠΑ, αλλά και η δυνατότητα της χρυσής βίζας, μεταξύ άλλων, ώθησαν την αγορά ακινήτων σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης και τις αξίες σε ανοδική πορεία.
Η κτηματαγορά αποτελεί έναν από τους βασικούς τομείς της οικονομίας που επηρεάζεται από διάφορους παράγοντες, όπως η πολιτική σταθερότητα, η φορολογική πολιτική, η νομοθεσία για την ιδιοκτησία, καθώς και η εμπορική και οικονομική πολιτική. Η έλλειψη σταθερότητας σε αυτούς τους τομείς μπορεί να δημιουργήσει αβεβαιότητα και να αποθαρρύνει τους επενδυτές από την ανάπτυξη και την αξιοποίηση των κτηματαγορών. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αστάθεια στις τιμές των κτημάτων και στην υποβάθμιση της αξίας τους, με συνέπεια να υπονομεύεται η οικονομική ανάπτυξη και η ευημερία της χώρας.
Ένα σταθερό φορολογικό πλαίσιο είναι ουσιώδες για τη διασφάλιση της δίκαιης φορολογίας και την ενθάρρυνση των επενδύσεων στην κτηματαγορά. Η διαφάνεια στις φορολογικές διατάξεις και η ελαχιστοποίηση των φορολογικών επιβαρύνσεων είναι σημαντικά στοιχεία που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη. Ένας δίκαιος φορολογικός κώδικας που προάγει την ανάπτυξη, αλλά παράλληλα προστατεύει τα συμφέροντα όλων των εμπλεκομένων μερών, είναι απαραίτητος για την επίτευξη μακροπρόθεσμων οφελών.
Επιπλέον, η ύπαρξη ενός σταθερού νομοθετικού πλαισίου προστατεύει τα δικαιώματα των εμπλεκόμενων στην κτηματαγορά, ενθαρρύνοντας την εμπιστοσύνη και την ασφάλεια των επενδύσεων. Καθοριστικός παράγοντας είναι η δημιουργία νομοθετικών πλαισίων που προάγουν την αειφόρο διαχείριση των κτηματαγορών, προστατεύοντας τα φυσικά περιβάλλοντα και διασφαλίζοντας την αποδοτική χρήση των πόρων.
Ωστόσο, η επίτευξη ενός σταθερού φορολογικού και νομοθετικού πλαισίου απαιτεί συνεργασία μεταξύ του δημοσίου και του ιδιωτικού τομέα. Ενθάρρυνση της συμμετοχής του ιδιωτικού τομέα στη διαμόρφωση των νομοθετικών πλαισίων μπορεί να οδηγήσει σε πιο ολοκληρωμένες και αποτελεσματικές πολιτικές που θα ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς.
Στη σημερινή πραγματικότητα και παρόλο που η αγορά ακινήτων αποτελεί βασικό πυλώνα της ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, βιώνουμε μία περίεργη πραγματικότητα όπου η αγορά κινείται σε ένα μεταβλητό περιβάλλον το οποίο σε καμία περίπτωση δεν υποστηρίζει την αναπτυξιακή πορεία της αγοράς.
Προσωρινά μέτρα αναστολής ΦΠΑ, αποφάσεις του ΣτΕ που ακυρώνουν υφιστάμενες διατάξεις και άρθρα του ΝΟΚ, αλλαγές στους όρους δόμησης, φήμες για κατάργηση των κινήτρων ενεργειακής αναβάθμισης, μπερδεμένες ερμηνείες της υφιστάμενης νομοθεσίας προκαλούν αναστάτωση και τριγμούς στην αγορά.
Τους τελευταίους μήνες φήμες για μία νέα επικείμενη αλλαγή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και κυρίως στα άρθρα που αφορούν στα κίνητρα ενεργειακά αναβάθμισης (τα γνωστά μπόνους) έχουν ήδη προκαλέσει εφιάλτη σε όλους τους εμπλεκόμενους. Εκτός από το μελετητικό κομμάτι το οποίο προφανώς θα επηρεαστεί άμεσα, αλλαγές στο ΝΟΚ και ειδικά σε ό,τι αφορά τα ενεργειακά κίνητρα αφενός μεν προβληματίζουν τις αρμόδιες υπηρεσίες δόμησης οι οποίες καλούνται να ελέγξουν τις νέες αιτήσεις για άδειες δόμησης αφετέρου δε επηρεάζουν άμεσα και σημαντικά τις αξίες τόσο των οικοπέδων αλλά και των ακινήτων, νέων και παλαιών. Επενδυτικά σχήματα που έχουν επενδύσει σε ακίνητα – οικόπεδα με δεδομένες συγκεκριμένες δυνατότητες ανάπτυξης οικοπέδων βρίσκονται αντιμέτωπα με νέα δεδομένα κάθε φορά που αλλάζει ο ΝΟΚ. Το ίδιο ισχύει και για τους ιδιώτες αλλά και τους μικρότερους κατασκευαστές οι οποίοι καλούνται να προσαρμόζονται κάθε φορά στις όποιες αλλαγές προκύπτουν σε ένα ευμετάβλητο περιβάλλον γεμάτο αβεβαιότητα.
Είναι δεδομένο ότι η Ελλάδα στο σύνολό της και ειδικά η Αθηναϊκή Ριβιέρα απολαμβάνει τα τελευταία χρόνια μίας εντυπωσιακής οικιστικής ανάπτυξης, με όμορφα υψηλής ενεργειακής απόδοσης κτίρια, εξαιρετικής αισθητικής και ποιότητας. Μικρά αλλά και έργα ορόσημα ελληνικών και διεθνών επενδυτικών σχημάτων έχουν προσελκύσει επενδύσεις πρωτόγνωρες για τα ελληνικά δεδομένα. Σημαντικό ρόλο σε αυτήν την πορεία έχει παίξει το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο (ΝΟΚ) με όλα τα κίνητρα ενεργειακής αναβάθμισης τόσο των υφιστάμενων αλλά και των νέων κτιρίων. Η προσωρινή (λήγει 12/2024) αναστολή της επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα επίσης αποτελεί κυρίαρχο μέτρο τόνωσης της αγοράς των ακινήτων. Τα προσωρινά μέτρα και οι συνεχόμενες αλλαγές στη φορολογία και το ΝΟΚ πλήττουν σε βάθος χρόνου τη δυναμική και τις δυνατότητες της αγοράς. Η αγορά έχει ανάγκη από μόνιμες λύσεις τόσο στο φορολογικό όσο και στο νομοθετικό πλαίσιο που θα εξασφαλίσουν στον κάθε εμπλεκόμενο βεβαιότητα για το πλαίσιο στο οποίο υποχρεούται να κινηθεί όταν αποφασίζει να εμπλακεί με την αγορά ακινήτων. Το ΥΠΕΝ έχει καθήκον να προστατέψει όλους τους εμπλεκόμενους Έλληνες και ξένους, μικρούς και μεγάλους ιδιοκτήτες και επενδυτές από ακραίες, οπισθοδρομικές πολλές φορές, φωνές και τάσεις που προσπαθούν να σταματήσουν την ανοδική πορεία της αγοράς και να γυρίσουν την αστική ανάπτυξη της χώρας πολλές δεκαετίες πίσω τόσο αισθητικά όσο και επενδυτικά.
Για πολλές δεκαετίες όλο το πολιτικό-οικονομικό σύστημα στην Ελλάδα ευαγγελίζεται και αναζητά την ανάπτυξη, προσδίδοντάς της διάφορα ονόματα (εκσυγχρονισμός, εξωστρέφεια, επενδύσεις κοκ) ανάλογα με το κυρίαρχο ιδεολογικό πλαίσιο της εποχής. Τις ονομασίες ακολουθούν και πολιτικές των εκάστοτε κυβερνήσεων οι οποίες έρχονται να αλλάξουν κάθε φορά με βάση τις πολιτικές τους πεποιθήσεις τη νομοθεσία, τους κανόνες και το πλαίσιο στο οποίο λειτουργούν οι αγορές (και όχι μόνο) αδιαφορώντας πολλές φορές για το αυτονόητο, το λογικό, και την ανάγκη για ένα σταθερό επενδυτικό περιβάλλον που θα εμπνέει σιγουριά. Αποτέλεσμα αυτής της πολιτικής είναι να οδηγούμαστε σε μια εύθραυστη οικονομία, με ισχυρές αναταράξεις και εξαρτήσεις οικονομικές και παραγωγικές, που δεν μπορεί να βρει το βηματισμό της, και βιώνει τα οικονομικά κύματα, εντονότερα στην πτώση και λιγότερα ικανοποιητικά στην άνοδο, με την αβεβαιότητα να κυριαρχεί διαχρονικά στις αγορές.
Σε συνολικό επίπεδο, η δημιουργία ενός σταθερού φορολογικού και νομοθετικού πλαισίου (σε συνδυασμό με σοβαρά έργα υποδομών) αποτελεί τη βάση για την ανάπτυξη μιας δυναμικής και βιώσιμης κτηματαγοράς. Μόνο με την εφαρμογή συνεκτικών πολιτικών και τη διατήρηση της σταθερότητας μπορούμε να διασφαλίσουμε την ανάπτυξη του τομέα και την προστασία του από πιθανούς κινδύνους και αβεβαιότητες που απειλούν την οικονομική ανάπτυξη και την αειφορία. Προφανώς, η νομοθεσία πρέπει να ακολουθεί τις εξελίξεις και να προσαρμόζεται στις απαιτήσεις της κάθε εποχής. Οποιαδήποτε αλλαγή θα πρέπει να γίνεται λαμβάνοντας υπόψιν τις επιπτώσεις τόσο στην αγορά ακινήτων όσο και στην οικονομία αλλά και το περιβάλλον. Η ελληνική αγορά σήμερα περισσότερο από ποτέ χρειάζεται ένα σταθερό επενδυτικό περιβάλλον, τουλάχιστον όσον αφορά στις εγχώριες παραμέτρους και στον βαθμό που αυτές μπορούν να ελεγχθούν ώστε να μπορέσει να ξεπεράσει όλα τα θέματα που προκύπτουν από την διεθνή συγκυρία των τελευταίων ετών.
* Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV, Managing Partner
capital.gr
