Η δημοσίευση του νέου Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) για την οριοθέτηση των οικισμών της χώρας, ιδίως όσων είναι προ του 2023 και κάτω των 2.000 κατοίκων (ΦΕΚ Δ 194/15.04.2025), έχει προκαλέσει «θύελλα» αντιδράσεων. Το ΠΔ οδηγεί σε συρρίκνωση των ορίων τους, με συνέπεια χιλιάδες μικρά ακίνητα (300 ή 400 τ.μ.) που βρίσκονταν εντός και ήταν δομήσιμα, να κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός ορίων και να χάσουν το δικαίωμα δόμησης, μετατρεπόμενα σε αγροτεμάχια.
Η ανάγκη για το ΠΔ πηγάζει από πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το οποίο έχει ακυρώσει επανειλημμένα από τη δεκαετία του 1980 τις οριοθετήσεις οικισμών που έγιναν αυθαίρετα, χωρίς επαρκή τεκμηρίωση και από αναρμόδια όργανα όπως οι νομάρχες. Αποφάσεις του ΣτΕ για οικισμούς σε Ρέθυμνο, Πήλιο, Πάρο και αλλού έχουν επιβάλει την αναγκαιότητα ορθής οριοθέτησης βάσει πολεοδομικού σχεδιασμού και Προεδρικού Διατάγματος, αφήνοντας σε «πολεοδομική καραντίνα» πολλές περιοχές. Ο Υπουργός ΠΕΝ, Σταύρος Παπασταύρου, δήλωσε ότι το ΠΔ διορθώνει μια εκκρεμότητα δεκαετιών και φέρνει τάξη και ασφάλεια στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.
Για να αμβλύνει τις δυσμενείς συνέπειες της συρρίκνωσης, το ΥΠΕΝ επεξεργάζεται μια νέα ρύθμιση σε συμφωνία με τη «γραμμή» του ΣτΕ. Μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) που εκπονούνται, θα καθορίζονται ειδικές Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων Γης (Π.Ε.Χ.) πέριξ των οικισμών, οι οποίες θα αφορούν μη πολεοδομημένες περιοχές εκτός σχεδίου και ορίων οικισμών. Εντός των Π.Ε.Χ., τα ΤΠΣ θα ορίζουν Περί-Οικιστικές Ζώνες (Π.Ο.Ζ.).
Οι Π.Ο.Ζ. θα λειτουργούν ως ενδιάρκες ζώνες, αποτελώντας συνέχεια των ορίων των οικισμών σε απόσταση έως 500 μέτρα. Σε αυτές τις ζώνες θα καθορίζονται αρτιότητες και όροι δόμησης που θα είναι ευμενέστεροι από την εκτός σχεδίου δόμηση, αλλά δυσμενέστεροι από εκείνους εντός των οικισμών. Θα ορίζονται χρήσεις γης για τη λειτουργική οργάνωση και την εξυπηρέτηση των οικισμών, με παράλληλη διατήρηση των χαρακτηριστικών του τοπίου.
Είναι σημαντικό ότι οι διατάξεις του νέου ΠΔ δεν εφαρμόζονται αυτόματα. Απαιτείται η έκδοση ενός ξεχωριστού Προεδρικού Διατάγματος για την οριοθέτηση κάθε συγκεκριμένου οικισμού για να τεθούν σε ισχύ οι κανόνες του. Από το πεδίο εφαρμογής του γενικού ΠΔ εξαιρούνται οικισμοί άνω των 2.000 κατοίκων, νέοι οικισμοί που δημιουργήθηκαν μετά το 1983, καθώς και ορισμένοι παραθεριστικοί παραλιακοί οικισμοί σε συγκεκριμένους νομούς (Αττική, Εύβοια, Κορινθία, Θεσσαλονίκη, Πιερία, Χαλκιδική) που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ).
Το νέο ΠΔ αποτελεί μια αναγκαία προσαρμογή στην νομολογία του ΣτΕ, διορθώνοντας αυθαιρεσίες δεκαετιών στην οριοθέτηση οικισμών. Ωστόσο, προκαλεί σημαντικά προβλήματα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες. Το ΥΠΕΝ αναζητά λύσεις μέσω του σχεδιασμού ΠΕΧ/ΠΟΖ στα νέα ΤΠΣ για να μετριάσει τις συνέπειες, σε μια προσπάθεια να εξισορροπήσει την ανάγκη για τάξη με την προστασία της ιδιοκτησίας και την ανάπτυξη της υπαίθρου. Το ΠΔ, αφού διορθώθηκε, οδεύει πλέον προς υπογραφή.
