Νέες κατοικίες στην αγορά επιχειρεί να ρίξει το πολυνομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών, δίνοντας φοροαπαλλαγή σε εταιρείες που θα κατασκευάσουν σπίτια ή θα μετατρέψουν υφιστάμενα ακίνητα σε κατοικίες προς μακροχρόνια μίσθωση.
Στο επίκεντρο αυτής της διαφορετικής στεγαστικής παρέμβασης βρίσκεται ο στόχος της αύξησης της προσφοράς κατοικιών, δίνοντας για πρώτη φορά φοροαπαλλαγή σε εταιρείες κατασκευής, καθώς έχει γίνει πλέον κτήμα και του οικονομικού επιτελείου πως το βάρος δεν μπορεί να πέφτει μόνο στην ενίσχυση των ενοικιαστών, αλλά και στην αύξηση των διαθέσιμων σπιτιών στην αγορά.
Με απλά λόγια, το νομοσχέδιο δεν προβλέπει στήριξη στη ζήτηση κατοικιών ή ενίσχυση σε όσους νοικιάζουν, αλλά πηγαίνει πιο «βαθιά» στοχεύοντας στο ίδιο το πεδίο της δημιουργίας και διάθεσης σπιτιών στην αγορά. Γι’ αυτό και προβλέπει ότι νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στις κατασκευές ή στη διαχείριση ακινήτων θα μπορούν να ενταχθούν στο νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω», εφόσον ανεγείρουν νέες κατοικίες ή μετατρέψουν ακίνητα άλλης χρήσης σε σπίτια.
Τι προβλέπει το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω»
Το βασικό κίνητρο του νέου προγράμματος είναι φορολογικό. Τα έσοδα που θα αποκτούν οι εταιρείες από την εκμίσθωση των ακινήτων αυτών θα απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση ότι τα σπίτια θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον 10 ετών.
Το μίσθωμα δεν θα καθορίζεται πλήρως ελεύθερα από την αγορά, αλλά θα είναι προκαθορισμένο με βάση πλαίσιο που θα οριστεί με κοινή υπουργική απόφαση των συναρμόδιων υπουργείων. Αυτό σημαίνει ότι οι τελικοί όροι, το ύψος ή ο τρόπος υπολογισμού του ενοικίου και οι λεπτομέρειες εφαρμογής θα κριθούν σε επόμενο στάδιο, μετά την ψήφιση του νόμου.
Το κεντρικό ζήτημα είναι ότι η κυβέρνηση επιχειρεί να μετακινήσει μέρος της στεγαστικής πολιτικής από την πλευρά της ζήτησης στην πλευρά της προσφοράς, δηλαδή να δώσει κίνητρο ώστε να δημιουργηθούν ή να επανέλθουν στην αγορά σπίτια που θα νοικιάζονται μακροχρόνια.
Τι επισημαίνουν Κομισιόν και ΔΝΤ για την Ελλάδα
Η στροφή αυτή της κυβερνητικής πολιτικής συγχρονίζεται και με τις επισημάνσεις του ΔΝΤ για το στεγαστικό στην Ελλάδα. Στην έκθεσή του για την ελληνική οικονομία, το Ταμείο αναφέρει ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τις υψηλές τιμές, αλλά και το γεγονός ότι μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία ή δεν είναι άμεσα διαθέσιμο για μόνιμη μίσθωση.
Σύμφωνα με το ΔΝΤ, η Ελλάδα έχει από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρώπη, αλλά το 35% του αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Από αυτό, περίπου το ένα τρίτο, δηλαδή 12% έως 13% του συνολικού αποθέματος, είναι κενό. Ωστόσο, πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι παλιά, ενεργειακά υποβαθμισμένα ή χρειάζονται σημαντικό κόστος ανακαίνισης πριν μπορέσουν να επιστρέψουν στην αγορά.
Το Ταμείο σημειώνει ακόμη ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τα εισοδήματα μετά το 2017, ενώ η πίεση στα ενοίκια εντάθηκε μετά την πανδημία. Ειδικά σε περιοχές όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη και οι τουριστικοί προορισμοί, το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσα ακίνητα υπάρχουν συνολικά, αλλά πόσα από αυτά είναι κατάλληλα, διαθέσιμα και οικονομικά προσιτά για μακροχρόνια κατοικία.
Αντίστοιχο καμπανάκι χτυπά και η Κομισιόν στο Country Report για την Ελλάδα στα πλαίσια του εαρινού πακέτου, συνδέοντας ευθέως τη στεγαστική κρίση με την περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Όπως αναφέρει, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,8% το 2025, μετά από άνοδο 9,1% το 2024, ενώ η αγορά εμφανίζει σημάδια υπερτίμησης περίπου 18%. Την ίδια ώρα, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 10%, οι συναλλαγές παραμένουν κάτω από το 0,5% του αποθέματος κατοικιών, έναντι 2,7% στην ΕΕ, και το κατασκευαστικό κενό εκτιμάται σε 110.000 κατοικίες έως το 2035. Στην ίδια έκθεση καταγράφεται ότι το 12% του αποθέματος κατοικιών ήταν κενό στην απογραφή του 2021, ενώ τα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση έφτασαν τις 245.000 τους καλοκαιρινούς μήνες του 2025.
Πού αλλάζει η στεγαστική πολιτική
Σε αυτό το πλαίσιο, το ΔΝΤ προτείνει να δοθεί μεγαλύτερο βάρος σε μέτρα που αυξάνουν την πραγματική προσφορά κατοικιών. Δηλαδή σε κίνητρα για ανακαίνιση, φορολογικά μέτρα που κάνουν πιο ελκυστική τη μακροχρόνια μίσθωση, ενεργοποίηση κενών ακινήτων και παρεμβάσεις που μειώνουν το ρίσκο για τους ιδιοκτήτες που επιλέγουν να νοικιάσουν το ακίνητό τους για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» κινείται προς αυτή την κατεύθυνση, αλλά με διαφορετικό μηχανισμό από τα προγράμματα τύπου «Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Δεν αφορά φυσικά πρόσωπα που έχουν ένα κλειστό διαμέρισμα και θέλουν να το ανακαινίσουν. Αφορά εταιρείες, οι οποίες θα μπορούν να αξιοποιήσουν το φορολογικό κίνητρο εφόσον φέρουν στην αγορά νέες ή μετατρεπόμενες κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση.
Από την αναμενόμενη υπουργική απόφαση θα φανεί αν το πρόγραμμα θα οδηγήσει πράγματι σε κατοικίες με προσιτότερο ενοίκιο ή αν θα λειτουργήσει κυρίως ως φορολογικό κίνητρο για οργανωμένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων.
Οι υπόλοιπες στεγαστικές παρεμβάσεις
Στο ίδιο στεγαστικό πακέτο του νομοσχεδίου εντάσσεται και η διεύρυνση των εισοδηματικών ορίων για την επιστροφή ενός ενοικίου. Το όριο ανεβαίνει στις 25.000 ευρώ για άγαμο, στις 35.000 ευρώ για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο, ενώ για μονογονεϊκές οικογένειες διαμορφώνεται στις 39.000 ευρώ, επίσης με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε επιπλέον παιδί πέραν του πρώτου.
Παράλληλα, προβλέπεται επιστροφή δύο ενοικίων για εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές και λοιπό υγειονομικό προσωπικό που υπηρετούν στην περιφέρεια, εκτός Αττικής και εκτός της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης. Το συνολικό ποσό της ενίσχυσης, μαζί με την επιστροφή ενοικίου, δεν μπορεί να ξεπερνά τα 1.600 ευρώ ετησίως, με προσαύξηση 100 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο παιδί.
Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το νομοσχέδιο διατηρεί τους περιορισμούς για νέες εγγραφές στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής σε περιοχές του Δήμου Αθηναίων και επεκτείνει τον κόφτη στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης από 01.07.2026 έως 31.12.2026. Για παραβάσεις προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ελάχιστο ποσό 20.000 ευρώ και ελάχιστο ποσό 40.000 ευρώ σε περίπτωση νέας παράβασης μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος.
