Περισσότερα τετραγωνικά και ενδεχομένως προσθήκη έως δύο ορόφων στα κτίρια που προορίζονται για κατοικία, φοροαπαλλαγές μακράς διάρκειας και ευνοϊκότερη χρηματοδότηση με αντάλλαγμα διαμερίσματα που θα παραμένουν στη μακροχρόνια μίσθωση με προσιτά ενοίκια. Αυτός είναι ο πυρήνας του σχεδίου που επεξεργάζονται στην κυβέρνηση για την αύξηση της προσφοράς στέγης, με βασικό ζητούμενο να μπορεί ο πολίτης να βρει σπίτι με ενοίκιο που μπορεί να πληρώσει.
Η πρόταση του Κυριάκου Μητσοτάκη να επανεξεταστεί το ύψος των κτιρίων για επενδύσεις Build to Rent (κατασκευής προς ενοικίαση) ανοίγει τη συζήτηση για ένα ευρύτερο πακέτο κινήτρων, με κεντρικό ζητούμενο τη διαμόρφωση πολεοδομικών ρυθμίσεων συμβατών με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, στο τραπέζι βρίσκονται μειωμένος ΦΠΑ για την κατασκευή, απαλλαγές εισοδημάτων από ενοίκια και ΕΝΦΙΑ, αλλαγές χρήσεων, ταχύτερες άδειες και χρηματοδότηση μεγάλης διάρκειας. Στην άλλη πλευρά του προτεινόμενου σχήματος τοποθετούνται ελκυστικά μισθώματα, εισοδηματικά κριτήρια για τους δικαιούχους, ελάχιστη επιφάνεια ανάπτυξης κατοικιών 3.000 τ.μ., ελάχιστος αριθμός 50 διαμερισμάτων ανά οικιστικό συγκρότημα και υποχρέωση διατήρησης των κατοικιών στο πρόγραμμα για πολλά χρόνια.
Βασική πρόβλεψη της πρότασης είναι η δαπάνη ενοικίου να μην υπερβαίνει το 25%-30% του καθαρού οικογενειακού μηνιαίου εισοδήματος. Ετσι, για ένα νοικοκυριό με καθαρό εισόδημα 1.500 ευρώ τον μήνα, το προτεινόμενο όριο αντιστοιχεί σε ενοίκιο 375-450 ευρώ, ανάλογα με το ποσοστό που θα εφαρμοστεί.
Νέο θεσμικό πλαίσιο
Η επεξεργασία των μέτρων δεν έχει ολοκληρωθεί και επομένως δεν συνιστούν οριστικές κυβερνητικές αποφάσεις. Αποτυπώνει όμως προτάσεις για ένα νέο θεσμικό πλαίσιο με ενδεικτικά μεγέθη και χρονικές περιόδους, αξιοποιώντας και αντίστοιχα παραδείγματα από το εξωτερικό.
Η ανάγκη για μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών γίνεται ακόμη πιο έντονη από την εκτίναξη των ενοικίων. Στην Αττική, η μέση ζητούμενη τιμή στις αγγελίες αυξήθηκε κατά 24,9% από το 2021 έως το 2025, ενώ στη Θεσσαλονίκη η άνοδος έφτασε το 28,4%. Σύμφωνα με τα στοιχεία του 2024, περίπου 7 στους 10 πολίτες ζουν σε ιδιόκτητη κατοικία.
Το Στεγαστικό επανήλθε στην ατζέντα την περασμένη εβδομάδα, όταν ο ίδιος ο πρωθυπουργός έθεσε το θέμα σε συζήτηση που πραγματοποιήθηκε στο ΕΚΠΑ, στο συνέδριο «Διάλογοι για την Αθήνα: Από τον μύθο στη σύγχρονη πόλη». Περιέγραψε τη δυνατότητα οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων να κατασκευάζουν κτίρια αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση και να λαμβάνουν πρόσθετα δικαιώματα δόμησης, ακόμη και μέσω αύξησης του ύψους κατά έναν ή δύο ορόφους. Συνέδεσε την πρόταση με την ανάγκη αύξησης της προσφοράς κατοικιών και αναζήτησης ισορροπίας ανάμεσα στη συνταγματική προστασία του περιβάλλοντος και στην υποχρέωση του κράτους για τη στέγαση. Επιπλέον, αναφέρθηκε στις παλιές πολυκατοικίες της Αθήνας και στα κίνητρα που χρειάζονται οι ιδιοκτήτες για να αναβαθμίσουν διαμερίσματα και να τα διαθέσουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Το Build to Rent, δηλαδή το «χτίσιμο για ενοικίαση», απαντά ακριβώς σε αυτή την ανάγκη. Αφορά την ανάπτυξη κατοικιών με εξαρχής προορισμό την εκμίσθωσή τους. Στον κυβερνητικό σχεδιασμό, το μοντέλο συνδέεται με συγκεκριμένους όρους προσιτών μισθωμάτων, αλλά και με ελάχιστη κλίμακα ανάπτυξης. Για παράδειγμα, για την υπαγωγή ενός έργου προτείνονται ενδεικτικά επιφάνεια ανάπτυξης τουλάχιστον 3.000 τ.μ., με ελάχιστο αριθμό τουλάχιστον 50 διαμερισμάτων. Η πρόταση αντιμετωπίζει την προσιτή κατοικία ταυτόχρονα ως εργαλείο κοινωνικής πολιτικής και ως επενδυτικό προϊόν μακροπρόθεσμου χαρακτήρα. Για την προσέλκυση κεφαλαίων προβλέπει σταθερότητα των όρων σε όλη τη διάρκεια του προγράμματος, ανεξαρτήτως κυβερνητικών μεταβολών και με επιθυμητή την πολιτική συναίνεση.
Το πολεοδομικό σκέλος
Ενα από τα βασικότερα σημεία της παρέμβασης είναι το πολεοδομικό σκέλος των μέτρων, καθώς προτείνονται κατά παρέκκλιση αλλαγές χρήσης ώστε να αναπτύσσονται συγκροτήματα προσιτής κατοικίας. Στο πλαίσιο αυτό εξετάζονται παρεκκλίσεις, όπως για παράδειγμα η μείωση των απαιτήσεων στάθμευσης στο 50% των προβλεπόμενων για κατοικίες και η επιτάχυνση της αδειοδότησης των έργων.
Για τους ευνοϊκότερους όρους δόμησης, ο κυβερνητικός σχεδιασμός παραπέμπει στη διεθνή πρακτική, αλλά αναγνωρίζει ρητά το ζήτημα που δημιουργεί η νομολογία του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Ενδεικτική είναι η αναφορά ότι η δυνατότητα αυτή προϋποθέτει ειδική νομοπαρασκευαστική προετοιμασία «με τη συνδρομή του ΣτΕ».
Ορια στα ενοίκια
Οι περιοχές εφαρμογής του εργαλείου της προσιτής κατοικίας προτείνεται να επιλέγονται με βάση τις στεγαστικές ανάγκες, τις αναπτυξιακές προτεραιότητες και το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών. Ως ενδεικτικές προϋποθέσεις υπαγωγής αναφέρονται ελάχιστη επιφάνεια ανάπτυξης ή ανωδομής (π.χ 3.000 τ.μ. κ.ά.). Θα καθορίζονται οι τύποι κατοικιών ως προς την επιφάνεια, τα υπνοδωμάτια και τη χωρητικότητα, καθώς και ανώτατα μισθώματα ανά τύπο διαμερίσματος και γεωγραφική περιοχή.
Οι κατοικίες θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση. Προτείνεται απαγόρευση πώλησης μεμονωμένων διαμερισμάτων για προκαθορισμένο διάστημα -ενδεικτικά 15 ετών– και υποχρεωτική διατήρηση της χρήσης προσιτής κατοικίας. Εμπορικές ή κοινόχρηστες υποστηρικτικές λειτουργίες θα μπορούν να προβλέπονται ως ποσοστό της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης.
Για τη διάρκεια του προγράμματος αναφέρεται ενδεικτικός ελάχιστος ορίζοντας 15-25 ετών, με διατήρηση των παρεχόμενων κινήτρων και ενισχύσεων. Τα ενοίκια θα αναπροσαρμόζονται βάσει καθορισμένων κανόνων, ενδεχομένως σε σύνδεση με τον πληθωρισμό, την αύξηση του κατώτατου μισθού ή άλλον αντικειμενικό δείκτη. Η επιλογή των δικαιούχων προτείνεται να γίνεται από τα συναρμόδια υπουργεία με εισοδηματικά και άλλα κριτήρια επιλεξιμότητας. Σε περίπτωση αποχώρησης ή αποκλεισμού δικαιούχου, προβλέπεται μηχανισμός άμεσης αντικατάστασης. Η λειτουργία των συγκροτημάτων θα διέπεται από πρότυπο κανονισμό, με καθορισμένες αρμοδιότητες του διαχειριστή. Στις προτάσεις περιλαμβάνονται διαδικασίες ταχείας έξωσης και αντικατάστασης μισθωτών για κακή χρήση ή συστηματική καθυστέρηση καταβολής ενοικίων. Προβλέπεται ακόμη υποχρεωτική ασφάλιση των κατοικιών, με επιβάρυνση των μισθωτών, για ζημιές πέραν της συνήθους χρήσης.
Για την πιστοποίηση, την παρακολούθηση και την εποπτεία των έργων προτείνεται δημιουργία αρμόδιου κρατικού φορέα ο οποίος θα ελέγχει την τήρηση των όρων λειτουργίας, των ορίων μισθωμάτων και των κριτηρίων επιλεξιμότητας.
ΦΠΑ, ΕΝΦΙΑ και απαλλαγές
Το σχέδιο για την προσιτή κατοικία θεωρεί τα επενδυτικά κίνητρα απαραίτητη προϋπόθεση για τη βιωσιμότητα και τη χρηματοδότηση των έργων.
Για τους φορείς ανάπτυξης προτείνεται, για παράδειγμα, υπαγωγή των δαπανών ανέγερσης ή μετατροπής προσιτής κατοικίας με μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, ενδεικτικά 6%, και απαλλαγή από τον φόρο μερισμάτων για φυσικά πρόσωπα.
Για τα νομικά πρόσωπα που θα κατέχουν τα ακίνητα εξετάζονται απαλλαγή των ενοικίων από τον φόρο εισοδήματος για συγκεκριμένη περίοδο, ενδεικτικά 15 ετών, απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ ή υπαγωγή σε μειωμένο συντελεστή για αντίστοιχο διάστημα και απαλλαγή από τον φόρο μερισμάτων μέχρι το φυσικό πρόσωπο.
Το φορολογικό σκέλος περιλαμβάνει επίσης απαλλαγές φόρου εισοδήματος για εργοδότες που επιδοτούν προσιτή κατοικία. Για τους ενοικιαστές προτείνονται απαλλαγή ή μείωση δημοτικών τελών και έκπτωση του ενοικίου από το φορολογητέο εισόδημα.
Χρηματοδότηση
Σε ό,τι αφορά το χρηματοδοτικό σκέλος, η πρόταση περιλαμβάνει μείωση των κεφαλαιακών απαιτήσεων των τραπεζών για τα έργα προσιτής κατοικίας ώστε να διευκολυνθούν δάνεια χαμηλότερου επιτοκίου και μεγαλύτερης διάρκειας, με ενδεικτική αναφορά ακόμη και σε 50 χρόνια. Προτείνονται επίσης μείωση ή απαλλαγή φόρων και τελών στις εξασφαλίσεις των χρηματοδοτήσεων. Για τους φορείς ανάπτυξης και τους ιδιοκτήτες περιλαμβάνεται πρόταση ετησίως ανανεούμενων εγγυήσεων καλής εκτέλεσης, οι οποίες περιγράφονται ως εγγυήσεις «υπέρ των χρηστών» για αποκατάσταση ζημιών από κακή χρήση.
Στο ευρύτερο πλαίσιο στήριξης καταγράφονται η παραχώρηση δημόσιας γης μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, η χαμηλότοκη ή εγγυημένη χρηματοδότηση και η πρόσβαση σε εθνικά και ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά εργαλεία.
Στην αγορά του real estate επισημαίνουν ότι το επόμενο κρίσιμο βήμα είναι η εξειδίκευση του πλαισίου. Το εργαλείο Build to Rent έχει ήδη προβλεφθεί σε νομοσχέδιο που ψηφίστηκε το καλοκαίρι από τη Βουλή, ενώ για την ενεργοποίησή του απαιτούνται οι υπουργικές αποφάσεις που θα καθορίσουν τους όρους εφαρμογής, τα κριτήρια υπαγωγής, την ελάχιστη επιφάνεια ανάπτυξης, τον ελάχιστο αριθμό κατοικιών και τα διαθέσιμα κίνητρα.
Στελέχη της αγοράς ακινήτων, πάντως, βάζουν στη συζήτηση για την αντιμετώπιση του Στεγαστικού και το ύψος των κτιρίων. Η πρόταση για μεγαλύτερο ύψος, όπως σημειώνουν, θα μπορούσε να απελευθερώσει περισσότερους χώρους για πράσινο στην Αθήνα, αν και το ζήτημα παραμένει διαχρονικά «ταμπού» τόσο για την αγορά όσο και για τους πολεοδομικούς κανόνες.
Ο Ελαιώνας
Η αναζήτηση νέων λύσεων για το Στεγαστικό, υπό την πίεση της ανόδου των τιμών κατοικιών και των ενοικίων, είχε αποτυπωθεί και στην παρέμβαση του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ. Ο Κυριάκος Μητσοτάκης αναφέρθηκε στην αξιοποίηση του Ελαιώνα για την αύξηση της προσφοράς στέγης, καθώς και στη δυνατότητα μετατροπής παλαιών βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες μέσω αλλαγής χρήσης. Ο Ελαιώνας αποτελεί μία από τις λίγες περιοχές κοντά στο κέντρο της Αθήνας με μεγάλες αδόμητες εκτάσεις. Η παρέμβαση στα περίπου 5.000 στρέμματα επιδιώκει να συνδυάσει την προσιτή κατοικία με έναν πνεύμονα πρασίνου και δημόσιους χώρους, αξιοποιώντας τη νέα δυναμική που δημιουργεί το γήπεδο του Παναθηναϊκού στον Βοτανικό.
Στην αγορά της προσιτής κατοικίας παίρνει ήδη θέση η Dimand, προετοιμάζοντας πιλοτικό έργο 140 διαμερισμάτων στην περιοχή του Ελαιώνα αποκλειστικά για ενοικίαση, ενώ ενδιαφέρον εκφράζουν και άλλοι μεγάλοι developers.
H πορεία των ενοικίων
Σύμφωνα με τα στοιχεία του δικτύου Spitogatos, από το 2021 έως το 2025 η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στις αγγελίες αυξήθηκε κατά 24,9% στην Αττική και κατά 28,4% στη Θεσσαλονίκη, με τις αποκλίσεις να είναι αισθητές ανά περιοχή.
Η ανοδική τάση συνεχίστηκε και το 2026. Το β’ τρίμηνο η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στις αγγελίες ενισχύθηκε στην Αττική κατά 4,5% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025, έναντι αύξησης 4,4% την προηγούμενη χρονιά. Με βάση τα στοιχεία του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών, το 2025 η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ενωση, με ρυθμό 10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία, όπου η αύξηση έφτασε το 17,6%.
Στα «οικογενειακά σπίτια» στην Αθήνα, επιφάνειας 70 έως 110 τ.μ., η ReDataSet καταγράφει την τελευταία τριετία μέση αύξηση 18% στις ζητούμενες τιμές των αγγελιών. Η ίδια εταιρεία υπολογίζει ότι το μέσο ενοίκιο στην πρωτεύουσα για κατοικίες κατασκευής από το 1.960 και μετά, με ζητούμενη τιμή από 5 έως 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, διαμορφώνεται πλέον στα 980 ευρώ τον μήνα, από 830 ευρώ στις αρχές του 2023.
Τι κάνουν οι άλλες χώρες
Τα παραδείγματα από τη Γαλλία, την Αυστρία, την Αγγλία, την Ιρλανδία, την Ολλανδία και τη Γερμανία δείχνουν ένα κοινό μείγμα εργαλείων για φθηνότερα ενοίκια που στην κυβέρνηση αξιολογούν: επιδοτήσεις κατασκευής, παραχώρηση δημόσιας γης, χαμηλότοκη χρηματοδότηση, κρατικές εγγυήσεις, πολεοδομικά κίνητρα, ταχύτερη αδειοδότηση και φορολογικές διευκολύνσεις για θεσμικούς επενδυτές. Στην Αγγλία υπάρχει ειδικό πλαίσιο για το Build to Rent, με γενικό σημείο αναφοράς το 20% των κατοικιών κάθε αντίστοιχης ανάπτυξης να προσφέρεται με ενοίκιο τουλάχιστον 20% χαμηλότερο από το αντίστοιχο της αγοράς. Στην Ιρλανδία, το πρόγραμμα «STAR» στηρίζει επενδύσεις για προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία, με μισθώματα τουλάχιστον 25% κάτω από την αγορά. Και στην Αυστραλία, η κυβέρνηση των Εργατικών έχει θεσπίσει φορολογικά κίνητρα για Build to Rent, συνδέοντάς τα με την υποχρέωση διάθεσης τουλάχιστον 10% των κατοικιών ως προσιτών.
