Επί χρόνια η εκτίναξη των ενοικίων και των τιμών των ακινήτων αποδίδεται σχεδόν αποκλειστικά στο Airbnb, στη Golden Visa και στην περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα. Ωστόσο νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή έρχεται να αμφισβητήσει ευθέως αυτή την εικόνα. Επικαλούμενη πρόσφατα στοιχεία, σημειώνει ότι η συνολική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στα ενοίκια δεν ξεπερνά το 1,8%, ποσοστό που απέχει σημαντικά από την εικόνα που κυριαρχεί στη δημόσια συζήτηση. Αντίθετα, υποστηρίζει ότι η βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης βρίσκεται στα εκατομμύρια σπίτια που υπάρχουν αλλά παραμένουν κλειστά και εκτός αγοράς.
Μάλιστα η μελέτη επικαλείται και πρόσφατη ανάλυση του ΔΝΤ, σύμφωνα με την οποία η Ελλάδα αντιμετωπίζει περισσότερο πρόβλημα κατανομής και αξιοποίησης κατοικιών παρά πραγματική έλλειψη στεγαστικού αποθέματος. Σύμφωνα με τα συμπεράσματά της, η χώρα δεν αντιμετωπίζει τόσο πρόβλημα έλλειψης κατοικιών όσο πρόβλημα αξιοποίησης του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος, με αποτέλεσμα η προσφορά κατοικιών που είναι πραγματικά διαθέσιμες προς ενοικίαση ή πώληση να συρρικνώνεται και οι τιμές να εκτοξεύονται.
Η χώρα με τα περισσότερα κλειστά σπίτια και τα ακριβότερα ενοίκια
Την ώρα που οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 95,7% στην Αθήνα και κατά 94% στη Θεσσαλονίκη την περίοδο 2018-2025, περισσότερες από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν κενές, αντιπροσωπεύοντας το 34,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας. Το εύρημα αυτό αποτελεί την αφετηρία της ανάλυσης του Γραφείου Προϋπολογισμού, το οποίο υποστηρίζει ότι το πρόβλημα δεν είναι ότι λείπουν σπίτια αλλά ότι μεγάλο μέρος των υπαρχόντων κατοικιών δεν είναι διαθέσιμο στην αγορά. Πρόκειται για ένα παράδοξο που χαρακτηρίζει σήμερα την ελληνική αγορά ακινήτων: η χώρα διαθέτει από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη και ταυτόχρονα καταγράφει από τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών και ενοικίων.
Τα σπίτια αυξήθηκαν, αλλά εξαφανίστηκαν από την αγορά
Τα στοιχεία των απογραφών είναι αποκαλυπτικά. Μεταξύ 2011 και 2021 το συνολικό στεγαστικό απόθεμα της χώρας αυξήθηκε κατά 3,5%. Ωστόσο, οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες προς μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση κατέρρευσαν κατά 33,1%. Παράλληλα, οι λεγόμενες «ανενεργές» κενές κατοικίες, δηλαδή εκείνες που δεν προσφέρονταν ούτε προς ενοικίαση ούτε προς πώληση, αυξήθηκαν κατά 6,1%, από 1,71 εκατ. σε 1,81 εκατ. ακίνητα. Έτσι, ενώ τα σπίτια αυξήθηκαν, τα σπίτια που μπορούσαν να βρουν οι πολίτες στην αγορά μειώθηκαν. Σύμφωνα με τη μελέτη, η εξέλιξη αυτή αποτελεί βασικό λόγο για τον οποίο η στεγαστική πίεση αυξήθηκε παρά το γεγονός ότι το συνολικό απόθεμα κατοικιών της χώρας όχι μόνο δεν μειώθηκε αλλά αυξήθηκε.
Οι κληρονομιές, οι ανακαινίσεις και τα ακίνητα-φαντάσματα
Η μελέτη υποστηρίζει ότι μεγάλο μέρος της αύξησης των τιμών μετά το 2018 συνδέεται με αυτή ακριβώς τη μειωμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών. Η ανάλυση δείχνει ότι οι κατοικίες υπάρχουν, αλλά παραμένουν εγκλωβισμένες σε κληρονομικές εκκρεμότητες, ιδιοκτησιακές διαφορές, ασαφή ιδιοκτησιακά δικαιώματα, δικαστικές υποθέσεις, υψηλό κόστος συναλλαγών, υψηλό κόστος ανακαίνισης, κακή ενεργειακή κατάσταση ή βρίσκονται σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι περιορισμένη. Το αποτέλεσμα είναι η πραγματική προσφορά κατοικιών να παραμένει χαμηλή παρά το μεγάλο απόθεμα ακινήτων που διαθέτει η χώρα. Μάλιστα οι ερευνητές εκτιμούν ότι η περιορισμένη αξιοποίηση του διαθέσιμου αποθέματος μπορεί να εξηγεί σημαντικό μέρος της ανόδου των τιμών κατοικιών κατά την περίοδο 2018-2025.
Ο ρόλος της οικοδομής, της Golden Visa και των ξένων κεφαλαίων
Η μελέτη δεν αγνοεί τον ρόλο της οικοδομής. Αντιθέτως, καταγράφει ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει πολύ χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου υποχώρησε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερα από 5 δισ. ευρώ κατά τη δεκαετία της κρίσης, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούν σήμερα μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, όταν πριν από την κρίση ξεπερνούσαν το 10%. Ωστόσο οι ερευνητές τονίζουν ότι αυτό αποτελεί μόνο μέρος της εξήγησης, καθώς το συνολικό απόθεμα κατοικιών όχι μόνο δεν εξαφανίστηκε αλλά παραμένει ιδιαίτερα υψηλό και εκτιμάται ότι θα επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα μέχρι το τέλος της δεκαετίας.
Η ανάλυση εντοπίζει επίσης τον ρόλο των ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως από το 2019 και μετά. Ωστόσο, όπως σημειώνεται, μεγάλο μέρος αυτών των κεφαλαίων κατευθύνεται σε εξοχικές κατοικίες, ακίνητα που συνδέονται με τη Golden Visa και άλλες επενδυτικές κατηγορίες που δεν αυξάνουν απαραίτητα τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τα ελληνικά νοικοκυριά και τους μακροχρόνιους ενοικιαστές.
Τι συμβαίνει με το Airbnb
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η στάση της μελέτης απέναντι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες τα τελευταία χρόνια βρίσκονται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης για τη στεγαστική κρίση. Οι ερευνητές δεν υιοθετούν την άποψη ότι το Airbnb αποτελεί τον βασικό υπεύθυνο για την εκτίναξη των ενοικίων και των τιμών των κατοικιών. Επικαλούμενοι πρόσφατη έρευνα, αναφέρουν ότι τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας και μόλις στο 1,1% των κενών κατοικιών. Η ίδια έρευνα εκτιμά ότι η συνολική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στα ενοίκια δεν ξεπερνά το 1,8%, ενώ δεν εντοπίζει ισχυρή συσχέτιση μεταξύ της αύξησης των ενοικίων και της αύξησης των καταχωρήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν ληφθούν υπόψη και άλλοι παράγοντες της αγοράς. Οι συγγραφείς σημειώνουν επίσης ότι πολλοί ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν τα ακίνητά τους περιστασιακά και δεν θα τα διέθεταν υποχρεωτικά στη μακροχρόνια μίσθωση ακόμη και αν δεν υπήρχε το Airbnb.
Αυτό δεν σημαίνει ότι το Airbnb δεν επηρεάζει την αγορά. Η μελέτη αναγνωρίζει ότι σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας, η Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να περιορίσουν τη διαθέσιμη προσφορά και να ενισχύσουν τις πιέσεις στις τιμές. Ωστόσο οι συγγραφείς θεωρούν ότι η βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης βρίσκεται στη γενικευμένη αδυναμία αξιοποίησης του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών και όχι αποκλειστικά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Πόσο ανέβασαν τις τιμές τα κλειστά ακίνητα
Προκειμένου να ποσοτικοποιήσει την επίπτωση αυτής της κατάστασης, η μελέτη χρησιμοποιεί ειδικό μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στα ελληνικά δεδομένα. Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η μειωμένη αξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος θα μπορούσε να εξηγήσει έως και το 19,1% της ανόδου των πραγματικών τιμών κατοικιών. Σε ένα ακόμη πιο αυστηρό σενάριο, όπου λαμβάνονται υπόψη περισσότερες κατοικίες που έχουν αποσυρθεί από τη μακροχρόνια αγορά, η επίδραση μπορεί να φθάσει ακόμη και στο 26,7%. Οι ίδιοι οι συγγραφείς επισημαίνουν πάντως ότι η άνοδος των τιμών δεν οφείλεται μόνο στα κλειστά ακίνητα αλλά και σε παράγοντες όπως η αύξηση του κόστους κατασκευής, οι αξίες γης, οι συνθήκες χρηματοδότησης, οι ξένες επενδύσεις, οι προσδοκίες της αγοράς και οι τοπικές πιέσεις ζήτησης.
Το σχέδιο που θα μπορούσε να ρίξει τις τιμές έως 25%
Το πιο ηχηρό συμπέρασμα της μελέτης αφορά το τι θα συνέβαινε εάν ένα μέρος των κλειστών ακινήτων επέστρεφε στην αγορά. Σύμφωνα με τις προσομοιώσεις, εάν ο δείκτης των κενών και ανενεργών κατοικιών υποχωρούσε σταδιακά στα επίπεδα του 2001 μέσα σε χρονικό ορίζοντα περίπου έξι ετών, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν από 15,5% έως και 24,6%. Με απλά λόγια, το μεγαλύτερο απόθεμα «νέων κατοικιών» που διαθέτει σήμερα η Ελλάδα δεν βρίσκεται στα εργοτάξια αλλά πίσω από κλειστές πόρτες, σε ακίνητα που παραμένουν ανεκμετάλλευτα και εκτός αγοράς.
Με βάση τα ευρήματα της ανάλυσης, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή εκτιμά ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί συνδυασμό μέτρων που θα αυξήσουν την πραγματική διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά. Η μελέτη καταλήγει ότι το πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων δεν είναι πρωτίστως ποσοτικό αλλά λειτουργικό: δεν λείπουν τα σπίτια, λείπουν τα σπίτια που είναι πραγματικά διαθέσιμα. Και όσο εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν εγκλωβισμένες σε κληρονομικές εκκρεμότητες, νομικά προβλήματα, υψηλά κόστη ανακαίνισης ή βρίσκονται εκτός των περιοχών όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση, η στεγαστική κρίση θα συνεχίσει να πιέζει νοικοκυριά και ενοικιαστές παρά το γεγονός ότι η χώρα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα αποθέματα κενών κατοικιών στην Ευρώπη.
