Σε τέσσερις διαδοχικές μειώσεις επιτοκίων έχει προχωρήσει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα εντός της φετινής χρονιάς, ωστόσο οι μετοχές του κλάδου των εταιρειών επενδύσεων ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) συνεχίζουν να διαπραγματεύονται με υψηλό discount έναντι της εσωτερικής τους αξίας (πάνω από 30%) ενώ η ρευστότητα των μετοχών παραμένει σε χαμηλά επίπεδα.
Και φυσικά, η έκπτωση δεν είναι η μοναδική στρέβλωση για ένα κλάδο που επείγουν οι νέες νομοθετικές ρυθμίσεις.
Σε αρκετές εταιρείες, προχωρούν σε συναλλαγές με πωλήσεις ακινήτων προς συνδεδεμένα μέρη (μέτοχοι), ενώ σε άλλες εταιρείες η εισαγωγή των μετοχών στο Χρηματιστήριο πραγματοποιήθηκε απλά γιατί οι βασικοί μέτοχοι με το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς πληρώνουν χαμηλότερους φόρους για τα χαρτοφυλάκια ακινήτων τους.
Αν και το φαινόμενο του discount στις εταιρείες ακινήτων δεν είναι μόνο ελληνικό, πριν ξεκινήσει ο κύκλος της μείωσης των επιτοκίων, στελέχη των εταιρειών ανέμεναν να κλείσει η “ψαλίδα” μεταξύ της εσωτερικής αξίας χρηματιστηριακής αξίας ή τουλάχιστον να μην είναι τόσο υψηλή.
Ακόμα και ο μονίμως απαισιόδοξος επιχειρηματίας της Jumbo κ. Α. Βακάκης αναφερόμενος στην επένδυση της εταιρείας στην Trade Estates έχει πει ότι αναμένει καλύτερη εικόνα για το επόμενο διάστημα.
Και οι λόγοι για τους οποίους οι διευθύνοντες σύμβουλοι των εταιρειών ΑΕΕΑΠ αναμένουν μείωση της έκπτωσης είναι γιατί, με τις μειώσεις των επιτοκίων οι εταιρείες εμφανίζουν υψηλότερες ταμειακές ροές αφενός λόγω της αποπληρωμής λιγότερων τόκων και αφετέρου των χαμηλότερων φόρων καθώς ο φορολογικός συντελεστής είναι συνδεδεμένος με το βασικό επιτόκιο.
Για παράδειγμα, η Βriq Properties παρουσίασε στο 9μηνο αύξηση καθαρών κερδών 55% (9,2 εκατ. ευρώ έναντι 5,9 εκατ. ευρώ του 2023) και η εσωτερική αξία της μετοχής (ΝAV) διαμορφώνεται σε 3,28 ευρώ ενώ η χρηματιστηριακή αξία είναι 2,07 ευρώ, δηλαδή 36% discount.
Αντίστοιχο discount 36% έναντι της εσωτερικής αξίας (2,52 ευρώ) παρουσιάζει και η μετοχή της Trades Estates η οποία κινείται στα 1,638 ευρώ, ενώ μεγάλα discount εμφανίζει και η Noval.
Το δεύτερο αρνητικό στοιχείο, παραμένει η ισχνή ρευστότητα των μετοχών αφού λόγω της χαμηλής διασποράς διακινούνται ελάχιστα τεμάχια, και οι Έλληνες επενδυτές αποφεύγουν να εγκλωβιστούν, ακόμα κι αν υπάρχει υψηλή μερισματική απόδοση.
Σε άλλες εταιρείες λ.χ Οrilina, μετά την εισαγωγή στο χρηματιστήριο, σημειώθηκαν καθημερινές αγορές από τους βασικούς μετόχους και ακολούθησε η πώληση ποσοστού μετοχών σε ξένο επενδυτή.
Το μεγάλο “αγκάθι” για τις εταιρείες ακινήτων και για τη νέα χρονιά είναι η αύξηση της χαμηλής διασποράς η οποία δεν είναι τόσο εύκολη.
Ακόμα και σε εταιρείες που διαθέτουν το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο σε αξία, οι πρoσφορές που δέχθηκαν από ξένους επενδυτές ήταν με discount της τάξης του 30% και άνω έναντι της εσωτερικής αξίας.
Και εν όψει της αναβάθμισης της ελληνικής αγοράς σε ανεπτυγμένη δεν αναμένεται, να αλλάξει δραματικά καθώς οι ξένοι επενδυτές προτιμούν τις μεγαλύτερες εταιρείες επενδύσεων ακινήτων στο εξωτερικό.
Παφίλας Δημήτρης
dpafilas@yahoo.com
www.bankingnews.gr
