Η μεταβίβαση ακινήτων αποτελεί μια σύνθετη διαδικασία που διέπεται από αυστηρούς φορολογικούς κανόνες αλλά περιλαμβάνει και σημαντικές φοροαπαλλαγές για ορισμένες κατηγορίες φορολογουμένων. Στο πλαίσιο καλύτερης εξυπηρέτησης των πολιτών και των επαγγελματιών, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προχώρησε στην κωδικοποίηση της νομοθεσίας για τη μεταβίβαση ακινήτων.
Η νέα κωδικοποίηση περιλαμβάνει όλες τις τροποποιήσεις από την αρχική δημοσίευση του α.ν. 1521/1950 έως και τον ν. 5142/2024. Αυτή η πρωτοβουλία εντάσσεται στο Στρατηγικό Σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2024, με στόχο τη διευκόλυνση των διαδικασιών για φυσικά πρόσωπα, νομικά πρόσωπα και επαγγελματίες, όπως συμβολαιογράφους, δικηγόρους και υπαλλήλους Υποθηκοφυλακείων.
βασικοί φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων
Ο κύριος φόρος που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ). Ο υπολογισμός του γίνεται βάσει της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, που μπορεί να είναι είτε αντικειμενική είτε αγοραία, ανάλογα με την περίπτωση.
Σε περιπτώσεις μεταβιβάσεων ιδανικών μεριδίων οικοπέδων, ισχύει το τεκμήριο μεταβίβασης αποπερατωμένου διαμερίσματος, εφόσον υπάρχει εγκεκριμένο σχέδιο πολυκατοικίας. Στην αντιπαροχή, ο φόρος υπολογίζεται μόνο στην αξία του οικοπέδου που παραχωρείται στον εργολάβο.
Παραδείγματα υπολογισμού
- Αγορά πρώτης κατοικίας: Ένα ζευγάρι που αγοράζει την πρώτη του κατοικία αξίας 150.000 ευρώ και πληροί τα εισοδηματικά κριτήρια, απαλλάσσεται από τον ΦΜΑ.
- Αντιπαροχή: Σε περίπτωση που ένας οικοπεδούχος λαμβάνει 3 διαμερίσματα από αντιπαροχή, ο φόρος υπολογίζεται μόνο στην αξία του ποσοστού του οικοπέδου που παραχωρείται στον εργολάβο.
- Εκπρόθεσμη δήλωση: Αν η δήλωση μεταβίβασης κατατεθεί καθυστερημένα στη ΔΟΥ, ο αγοραστής επιβαρύνεται με προσαυξήσεις στον φόρο.
Ορισμένες περιπτώσεις μεταβιβάσεων εξαιρούνται από τον ΦΜΑ, όπως:
- Πρώτη κατοικία: Απαλλαγή για ακίνητα εντός καθορισμένων ορίων αξίας. Για έναν άγαμο, το όριο είναι 200.000 ευρώ, ενώ για έγγαμο ανέρχεται σε 250.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 25.000 ευρώ για κάθε προστατευόμενο τέκνο.
- Επανάληψη συμβολαίου: Δεν επιβάλλεται φόρος όταν συντάσσονται επαναλαμβανόμενα συμβόλαια μεταξύ των ίδιων μερών, χωρίς αλλαγή στη φορολογητέα αξία.
- Διορθώσεις έκτασης: Απαλλαγή για μικρές διαφορές στην καταγεγραμμένη έκταση, εφόσον δεν υπερβαίνουν το 2% ή η αξία τους τα 1.500 ευρώ.
Πρακτικά παραδείγματα
- Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: Ένας άγαμος αγοραστής αποκτά ακίνητο αξίας 180.000 ευρώ. Επειδή το όριο απαλλαγής είναι 200.000 ευρώ, δεν πληρώνει ΦΜΑ. Αν η αξία ήταν 220.000 ευρώ, θα πλήρωνε φόρο για τη διαφορά (20.000 × 3% = 600 ευρώ).
- Διαφορά έκτασης: Σε περίπτωση που μια έκταση εμφανίζεται αυξημένη κατά 1,5%, δεν επιβάλλεται φόρος, εφόσον η αξία της διαφοράς δεν ξεπερνά τα 1.500 ευρώ.
Η κωδικοποίηση της νομοθεσίας από την ΑΑΔΕ αναμένεται να διευκολύνει πολίτες και επαγγελματίες, παρέχοντας ένα σαφές πλαίσιο για τη μεταβίβαση ακινήτων.
