«Παράθυρο» για να μπουν στην αγορά κατοικίας ακίνητα που μέχρι σήμερα έμεναν ανενεργά ή περιορισμένα από τις χρήσεις γης ανοίγει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας το οποίο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση.
Το νομοσχέδιο επιχειρεί να δώσει λύση σε ένα από τα βασικά προβλήματα της αγοράς ακινήτων, δηλαδή τη χαμηλή προσφορά διαθέσιμων κατοικιών, επιτρέποντας υπό προϋποθέσεις την αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες. Η παρέμβαση αφορά τόσο ακίνητα εντός σχεδίου όσο και ακίνητα εκτός σχεδίου, χωρίς όμως να προβλέπει αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης.
Η βασική ρύθμιση του νομοσχεδίου αλλάζει το πλαίσιο για τη χρήση κτιρίων. Για κτίρια που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή εντός οικισμού, η αλλαγή χρήσης σε κατοικία θα μπορεί να επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση, ακόμη και ανεξάρτητα από τις ισχύουσες χρήσεις γης.
Η πρόβλεψη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για ακίνητα που έχουν νόμιμη υπόσταση, αλλά δεν μπορούν σήμερα να αξιοποιηθούν ως κατοικίες λόγω των περιορισμών που ισχύουν στην περιοχή όπου βρίσκονται. Με τη νέα διάταξη, το βάρος μεταφέρεται από το τι επιτρέπει σήμερα η χρήση γης στο αν το κτίριο υπάρχει νόμιμα και μπορεί να μετατραπεί σε κατοικία μέσα στο υφιστάμενο περίγραμμά του.
«Εντός» και τα εκτός σχεδίου
Στο ίδιο πλαίσιο μπαίνουν και τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών. Και σε αυτές τις περιπτώσεις, η αλλαγή χρήσης σε κατοικία θα μπορεί να γίνεται κατ’ εξαίρεση, ανεξάρτητα από τις ισχύουσες χρήσεις γης, τους γενικούς ή ειδικούς όρους δόμησης και τα ειδικά χωροταξικά, πολεοδομικά ή αναπτυξιακά καθεστώτα που ισχύουν για το ακίνητο.
Το νομοσχέδιο βάζει, πάντως, συγκεκριμένες ασφαλιστικές δικλίδες. Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται μόνο μία φορά και αφορά αποκλειστικά το σύνολο ή μέρος του νομίμως υφιστάμενου κελύφους του κτιρίου. Δεν μπορεί δηλαδή να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο για να χτιστούν επιπλέον τετραγωνικά ή για να αυξηθεί ο όγκος ενός ακινήτου.
Για κτίρια στα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης, η δυνατότητα αλλαγής χρήσης σε κατοικία διατηρείται εφόσον οι παρεκκλίσεις έχουν χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας για τη νέα χρήση κατοικίας, απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
Η αλλαγή χρήσης θα έχει και οικονομικό κόστος για τον ιδιοκτήτη. Προϋπόθεση για την έγκριση είναι η καταβολή ειδικού ανταποδοτικού τέλους, ίσου με 5% της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο. Το τέλος καταβάλλεται εφάπαξ, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή της έγκρισης αλλαγής χρήσης.
Τα έσοδα από το τέλος θα κατευθύνονται στο Πράσινο Ταμείο, για δράσεις κλιματικής ουδετερότητας και έργα περιβαλλοντικής αναβάθμισης στους οικείους δήμους. Παράλληλα, το τέλος δεν θα συμψηφίζεται με άλλα τέλη ή εισφορές, κάτι που σημαίνει ότι θα λειτουργεί ως αυτοτελής επιβάρυνση για την αλλαγή χρήσης.
Μπλόκο στη βραχυχρόνια μίσθωση
Ιδιαίτερο βάρος έχει και η πρόβλεψη για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Οι κατοικίες που θα προκύψουν από την αλλαγή χρήσης δεν θα μπορούν να διατεθούν σε πλατφόρμες τύπου Airbnb για τουλάχιστον πέντε χρόνια από τη συντέλεση της αλλαγής. Με αυτόν τον περιορισμό, το νομοσχέδιο επιχειρεί να αποτρέψει το ενδεχόμενο τα νέα ακίνητα να φύγουν αμέσως προς την τουριστική αγορά, αντί να ενισχύσουν τη μακροχρόνια μίσθωση.
Στην ίδια λογική κινείται και η διάταξη για την προσβασιμότητα. Σε κάθε μεταβολή χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου θα πρέπει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η πρόσβαση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων στους κοινόχρηστους χώρους, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε διαφορετική περίπτωση, η κατασκευή θα θεωρείται αυθαίρετη.
Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει και ειδική διαδικασία για ακίνητα του Ταμείου Ακινήτων Εθνικής Άμυνας. Σε αυτά θα μπορούν να εγκρίνονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, με στόχο τη στέγαση του προσωπικού των Ενόπλων Δυνάμεων αλλά και τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών. Η διάταξη αυτή δείχνει ότι το σχέδιο δεν περιορίζεται μόνο στα ιδιωτικά ακίνητα, αλλά πιάνει και τμήμα της δημόσιας ή ειδικής ακίνητης περιουσίας ενώ το περιεχόμενο του νομοσχεδίου είναι εναρμονισμένο με το γενικότερο πλαίσιο της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035.
