Λίαν αποκαλυπτική για τις προθέσεις της εφορίας και τους ελέγχους που ετοιμάζει στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων τύπου Airbnb, είναι η νέα εγκύκλιος της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) που εξειδικευει τα νέα μέτρα που ψηφίστηκαν με τον φορολογικό νομοσχέδιο του περασμένου Δεκεμβρίου.
Μεταξύ άλλων ξεκαθαρίζει ότι θα διασταυρώνονται οι Αριθμοί Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) που έχουν καταχωρηθεί στις πλατφόρμες με τα ΑΦΜ ακόμα και σε «διακριτή εκμετάλλευση δωματίων στο ίδιο ακίνητο». Τι σημαίνει αυτό; Ότι ο νέος νόμος -που διαχωρίζει τα φυσικά πρόσωπα από τους επιχειρηματίες- «πιάνει» και όσους εκμισθώνουν δωμάτια σε ένα ακίνητο και έχουν ξεχωριστό ΑΜΑ, για κάθε ένα από αυτά, στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Πανω απο 3 ΑΜΑ (είτε σπίτι είτε δωμάτιο) και ο φορολογούμενος πρέπει να ανοίξει βιβλία στην εφορία, γιατί θεωρείται οτι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα. Όπως αναφέρει η εγκύκλιος: «το πλήθος των Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) που έχουν καταχωρηθεί, το οποίο δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το πλήθος των ακινήτων. Σε περιπτώσεις διακριτής εκμετάλλευσης δωματίων στο ίδιο ακίνητο, αντιστοιχούν περισσότεροι ΑΜΑ. Για παράδειγμα, εάν στο ίδιο διαμέρισμα διατίθενται ξεχωριστά 3 δωμάτια, με διαφορετικούς ΑΜΑ, τα αντίστοιχα εισοδήματα θα αντιμετωπιστούν ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα επιβαρυνθούν με ΦΠΑ 13%».
Το αν υπάρχει ή όχι εισόδημα από το ακίνητο – δωμάτιο δεν επηρεάζει την εφαρμογή του νόμου. Η εγκύκλιος ξεκαθαρίζει πως «η πρόθεση εκμετάλλευσης των ακινήτων αποδεικνύεται από την καταχώρησή τους στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, χωρίς να εξετάζεται και η απόκτηση ή μη εσόδων από την εκμετάλλευσή τους».
Πάμε τώρα να δούμε τις φορολογικές υποχρεώσεις που έχουν πλέον οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Το εισόδημα που αποκτούν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, θεωρείται εισόδημα από:
– ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ, εφόσον η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά μέχρι 2 ακίνητα
– επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%, εφόσον η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά από 4 ακίνητα και άνω.
Όσοι τώρα εκμεταλλεύονται πάνω από δύο ακίνητα και τα νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων, υποχρεούνται να προβούν σε δήλωση έναρξης ή μεταβολής ΚΑΔ, εντός 30 ημερών από την έκδοση της εγκυκλίου.
Και αλλα… «ψιλά γράμματα»
Αίτηση έναρξης ή μεταβολής ΚΑΔ εχουν την δυνατότητα να υποβάλουν εντός της ίδιας προθεσμίας και όσα φυσικά πρόσωπα όφειλαν να την έχουν υποβάλει σε προγενέστερη ημερομηνία, κάνοντας αναγωγή στην πραγματική ημερομηνία έναρξης/μεταβολής, καταβάλλουν τέλος παρεπιδημούντων και, περιλαμβάνουν τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) κατά την έκδοση των ειδικών στοιχείων – αποδείξεων είσπραξης.
Σημείο προσοχής: Στην εγκύκλιο τονίζεται ότι και τα φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται μέχρι 2 ακίνητα δηλαδή και όσοι “μένουν ως έχει”) υποχρεούνται να περιλαμβάνουν ΤΑΚΚ κατά την έκδοση των ειδικών στοιχείων – αποδείξεων είσπραξης.
Τέλος θα πρέπει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την νέα νομοθεσία, κάθε μια (μεμονωμένη) μίσθωση ακινήτου δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 59 ημέρες. Για μεγαλύτερη διάρκεια πρέπει να γινει αστική μίσθωση του ακινήτου.
