Τρία χρόνια αφορολόγητα ενοίκια από τη μία, μεγαλύτερες εισπράξεις αλλά και περισσότερα έξοδα από την άλλη. Αυτός είναι ο λογαριασμός για τους ιδιοκτήτες που σκέφτονται να ανοίξουν ένα κλειστό διαμέρισμα ή να αποσύρουν το ακίνητό τους από το Airbnb. Η προωθούμενη παράταση της φοροαπαλλαγής για συμβάσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 δίνει μεγαλύτερο περιθώριο για τη μετάβαση στη μακροχρόνια μίσθωση, την ώρα που οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές και οι υποχρεώσεις λειτουργίας δυσκολεύουν την τουριστική εκμετάλλευση. Η παράταση περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο που βρίσκεται σε διαβούλευση, με στόχο να ψηφιστεί τον Νοέμβριο.
Το κρίσιμο ποσό για τη σύγκριση είναι όσα μένουν στην τσέπη στο τέλος του χρόνου. Οι εισπράξεις από τις κρατήσεις πρέπει να καλύψουν προμήθειες πλατφορμών, καθαρισμούς που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη, λογαριασμούς, διαχείριση, αναλώσιμα, συντήρηση και φόρο. Αντίστοιχα, στο σταθερό ενοίκιο πρέπει να υπολογιστούν οι επισκευές και οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη, αλλά και ο κίνδυνος καθυστερήσεων στην πληρωμή ή διαστημάτων χωρίς ενοικιαστή.
Η σύγκριση αποκτά μεγαλύτερο ενδιαφέρον με την απαλλαγή των μισθωμάτων από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες. Το κίνητρο καλύπτει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τόσο κλειστές κατοικίες όσο και ακίνητα που εγκαταλείπουν τη βραχυχρόνια μίσθωση. Η νέα ρύθμιση προβλέπει επέκταση έως το τέλος του 2027 της προθεσμίας σύναψης των επιλέξιμων συμβάσεων. Η απαλλαγή κάθε δικαιούχου διαρκεί τρία χρόνια και δεν σταματά στο τέλος του 2027.
Για τα κλειστά σπίτια, δεν αρκεί το διαμέρισμα να είναι ξενοίκιαστο σήμερα. Εξετάζεται η δηλωμένη χρήση του κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Για σύμβαση μέσα στο 2027, εφόσον ψηφιστεί η παράταση όπως προτείνεται, ο έλεγχος αφορά τα έτη 2024, 2025 και 2026. Η κατοικία πρέπει να πληροί τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις κενότητας ή μη χρήσης στις φορολογικές δηλώσεις. Ένα σπίτι που μέχρι πρόσφατα νοικιαζόταν δεν αποκτά αυτομάτως το δικαίωμα επειδή έμεινε για λίγους μήνες κλειστό.
Για τα πρώην Airbnb, απαιτείται αποκλειστική διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος, με δηλωμένες τις σχετικές μισθώσεις. Για μετατροπή μέσα στο 2027, επομένως, εξετάζεται η χρήση κατά το 2026. Ελέγχονται επίσης οι δηλώσεις για το ακίνητο μέσα στο έτος της νέας σύμβασης και μέχρι την έναρξή της.
Ο βασικός κανόνας αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Το όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο. Έτσι, φτάνει τα 140 τετραγωνικά για οικογένεια με τρία εξαρτώμενα παιδιά και τα 160 για οικογένεια με τέσσερα. Η σύμβαση πρέπει κατά κανόνα να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών, ενώ οι 36 μήνες της απαλλαγής ξεκινούν από τον πρώτο μήνα μετά τον μήνα σύναψής της.
Ένα απλό παράδειγμα δείχνει τη διαφορά. Διαμέρισμα με ενοίκιο 700 ευρώ τον μήνα αποφέρει 8.400 ευρώ τον χρόνο. Για πλήρη περίοδο 36 μηνών, με σταθερό μίσθωμα και συνεχή είσπραξη, τα έσοδα φτάνουν τις 25.200 ευρώ χωρίς φόρο εισοδήματος, εφόσον τηρούνται οι όροι της απαλλαγής. Παραμένουν, βεβαίως, ο ΕΝΦΙΑ, οι επισκευές και οι υπόλοιπες επιβαρύνσεις του ιδιοκτήτη.
Αν το ίδιο διαμέρισμα αποφέρει, υποθετικά, 15.000 ευρώ τον χρόνο από βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα λειτουργικά έξοδα που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη είναι 5.000 ευρώ, απομένουν 10.000 ευρώ πριν από τον φόρο εισοδήματος. Το προβάδισμα έναντι του αφορολόγητου ενοικίου περιορίζεται στα 1.600 ευρώ, προτού υπολογιστεί ο φόρος της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι μεγαλύτερες εισπράξεις, επομένως, δεν εξασφαλίζουν από μόνες τους μεγαλύτερο κέρδος.
Πρόσθετο κόστος δημιουργούν οι προδιαγραφές λειτουργίας των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Απαιτούνται, μεταξύ άλλων, χώροι κύριας χρήσης, φυσικός φωτισμός, αερισμός, κλιματισμός, ασφάλιση αστικής ευθύνης και μέτρα ασφάλειας και υγιεινής. Η κάλυψη των απαιτήσεων πρέπει να συνυπολογίζεται ιδιαίτερα όταν το ακίνητο χρειάζεται παρεμβάσεις πριν βγει στην αγορά.
Διαφορετικός είναι ο λογαριασμός για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση. Η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική και υπάγεται σε ΦΠΑ 13% για το σύνολο των ακινήτων της. Αντίθετα, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση βαρύνει τον επισκέπτη και αποδίδεται από τον υπόχρεο στην ΑΑΔΕ. Επηρεάζει την τελική τιμή διαμονής, αλλά δεν πρέπει να αφαιρείται στη σύγκριση ως λειτουργικό έξοδο του ιδιοκτήτη.
Πριν από οποιονδήποτε υπολογισμό, πάντως, προηγείται ο έλεγχος αν επιτρέπεται νέα εγγραφή. Στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης ισχύουν περιορισμοί πρώτων εγγραφών, ενώ έχει ανακοινωθεί η συνέχισή τους το 2027. Στις ζώνες περιορισμού, ακίνητα που μεταβιβάζονται εν ζωή διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να επανεγγραφούν όσο διαρκεί η αναστολή. Η αγορά ενός διαμερίσματος που λειτουργεί ήδη ως Airbnb δεν εξασφαλίζει στον αγοραστή τη συνέχιση της ίδιας χρήσης.
Οι αλλαγές αποτυπώνονται και στην εικόνα της αγοράς. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει 203.122 καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο τον Μάρτιο του 2026, έναντι 207.572 το 2024. Πρόκειται για 4.450 λιγότερες εγγραφές, μείωση 2,1%, στην οποία συνέβαλαν και οι κυβερνητικοί περιορισμοί. Η υποχώρηση των εγγραφών δεν αποδεικνύει, ωστόσο, ότι όλα αυτά τα ακίνητα πέρασαν στη μακροχρόνια αγορά.
Η επιλογή της φοροαπαλλαγής απαιτεί και συνέπεια στη χρήση: αν το ακίνητο επιστρέψει στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία, η απαλλαγή χάνεται αναδρομικά από το πρώτο έτος. Για ένα Airbnb με υψηλή πληρότητα και ελεγχόμενο κόστος, η παραμονή μπορεί να εξακολουθεί να συμφέρει. Για ένα διαμέρισμα με μέτριες κρατήσεις, ακριβή διαχείριση και συνεχή ανάγκη προσωπικής απασχόλησης, το σταθερό ενοίκιο χωρίς φόρο για τρία χρόνια μπορεί να αφήνει περισσότερα χρήματα στον ιδιοκτήτη.
