Ο πληθωρισμός και η αύξηση των επιτοκίων έχουν οδηγήσει σε έντονες αλλαγές στην αγορά ακινήτων το τελευταίο διάστημα. Επιπλέον, οι σημαντικές αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, ιδιαίτερα των κατοικιών, έχουν ξεπεράσει το 40%, καταγράφοντας εκρηκτική αύξηση μετά τις πρόσφατες αλλαγές στις αγοραίες τιμές.
Αύξηση Τιμών Ακινήτων στην Αττική: Συγκρίσεις μεταξύ 2017 και 2024
Οι σημερινές υψηλές τιμές αγοράς ακινήτων έχουν απόσταση από εκείνες του 2017 και το πρώτο τρίμηνο του 2024 επιβεβαιώνει την τάση αύξησης. Στις δημοφιλείς περιοχές της Αττικής, οι τιμές έχουν υπερδιπλασιαστεί. Για παράδειγμα, στους Αμπελόκηπους η τιμή ακινήτου άνω των 5 ετών ανέρχεται περίπου στα 2.283 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σε σύγκριση με τα μόλις 725 ευρώ ανά τ.μ. το 2017, καταγράφοντας αύξηση 214,9%. Ανάλογες ακραίες διαφορές παρατηρούνται και στα Εξάρχεια, όπου οι τιμές κυμαίνονται κοντά στα 2.090 ευρώ ανά τ.μ., σε σύγκριση με τα 675 ευρώ του 2017, με αύξηση 209,63%.
Αγορά ακινήτων : Ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα
ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΜΕΙΩΜΕΝΟ ΣΤΑΘΕΡΟ ΑΥΞΗΜΕΝΟ
Για ιδιοκατοίκηση 8% 56% 36%
Για εκμετάλλευση 11% 52% 37%
Νεόδμητες 12% 48% 40%
Παλαιές 9% 50% 41%
Οικόπεδα 19% 49% 32%
Πηγή: Έρευνα Cerved Property Services
Αγορά ακινήτων: Η εξέλιξη των τιμών
ΠΕΡΙΟΧΗ 2021 2022 2023 2024
Αθήνα – Κέντρο 3% 7,4% 12,3% 7%
Αθήνα – Βόρεια Προάστια 7,8% 6,7% 10,4% 3,7%
Αθήνα – Νότια Προάστια 6,8% 11,7% 13,6% 3,2%
Αθήνα – Δυτικά Προάστια 8,7% 6,7% 16,2% 6,5%
Αθήνα – Ανατολικά Προάστια 5,3% 7,5% 11,3% 7,7%
Πειραιάς 5,3% 7,5% 11,3% 7,7%
Προάστια Πειραιά 9,5% 8,4% 19,5% 12,9%
Υπόλοιπο Αττικής 2% 5,2% 5,1% 2,7%
Θεσσαλονίκη – Δήμος 6,7% 11,5% 20,8% 6%
Θεσσαλονίκη – Περιφ/κοί δήμοι 6,7% 8,4% 17,5% 7,6%
Ελλάδα 6% 7,2% 10,9% 5,7%
Πηγή: Δείκτης Τιμών Spitogatos SPI
Αγορά ακινήτων: Οι τιμές και η διαφορά στην 7ετια 2017-2024
Αμπελόκηποι 2.283 725 +214,90%
Εξάρχεια 2.090 675 +209,63%
Αγία Παρασκευή 3.043 1.075 +183,07%
Γαλάτσι 1.900 950 +100%
Αιγάλεω 1.600 775 +106,45%
Κουκάκι 3.020 1.275 +136,86%
Βριλήσσια 3.038 1.325 +129,28%
Νέα Ιωνία 2.040 775 +163,23%
Πηγή: Τιμές αγγελιών 2024 xe.gr, indomio.gr. Στοιχεία 2017 REMAX
Τα μικρά ακίνητα είναι από τα πιο περιζήτητα και ακριβά ακίνητα στην αγορά το 2024. Αυτά τα ακίνητα ξεχωρίζουν για την τιμή και την ευελιξία χρήσης τους και βρίσκονται στην κορυφή της ζήτησης στις μεγάλες πόλεις και τα φοιτητικά κέντρα. Ακολουθούν σε ζήτηση οι κατοικίες με επιφάνεια 70-85 τ.μ., που μπορούν να φιλοξενήσουν οικογένεια. Η μέση επιφάνεια των ακινήτων συνεχίζει να αυξάνεται κάθε έτος, με τα προάστια να έχουν συνήθως μεγαλύτερη μέση επιφάνεια από τα κέντρα των πόλεων.
Στην περιοχή των νοτίων προαστίων της Αθήνας, παρατηρήθηκε αύξηση της μέσης επιφάνειας των κατοικιών από 75 τ.μ. το 2021 σε 79 τ.μ. το 2023. Στα ανατολικά προάστια της Αττικής, η μέση επιφάνεια αυξήθηκε στα 103 τ.μ. Στο κέντρο του Πειραιά, η μέση επιφάνεια αυξήθηκε κατά 9 τ.μ., φτάνοντας τα 77 τ.μ., ενώ στα προάστια του Πειραιά αυξήθηκε κατά 5 τ.μ., φτάνοντας τα 75 τ.μ. Τέλος, στα νησιά του Αργοσαρωνικού, η μέση επιφάνεια αυξήθηκε στα 86 τ.μ. το 2023 από 83 τ.μ. το 2022.
Σύμφωνα με έρευνα της CPS με τη συμμετοχή μεσιτών και εκτιμητών, το 53% των ερωτηθέντων πιστεύει ότι οι τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν στα σημερινά αυξημένα επίπεδα και το 44% προβλέπει περαιτέρω αύξηση μέσα στο έτος. Μόνο το 4% αναμένει μειώσεις. Ανάμεσα σε εκείνους που προβλέπουν αύξηση, το 24% προβλέπει οριακή άνοδο έως 5%, το 16% αναμένει αύξηση έως και 10%, ενώ το 4% θεωρεί ότι οι τιμές μπορεί να αυξηθούν έως και 20%. Ειδικότερα, τα νεότερα και ενεργειακά αποδοτικά κτίσματα εμφανίζουν ακόμα μεγαλύτερες αυξητικές τάσεις στις τιμές, φτάνοντας έως και 20%.
Πάντως το αγοραστικό ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό, καθώς σύμφωνα με την έρευνα, στις κατοικίες προς ιδιοκατοίκηση το 56% βλέπει διατήρηση της ζήτησης στα σημερινά ισχυρά επίπεδα, το 36% βλέπει αυξημένο ενδιαφέρον και μόλις το 8% εκτιμά μείωση. Διαφορετικά είναι τα πράγματα στα ενοίκια, καθώς εκεί οι απόψεις διίστανται, με το 60% των ερωτηθέντων να προβλέπουν σταθεροποίηση, καθώς τα ενοίκια έχουν πλέον φθάσει σε οριακά επίπεδα για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό, που αδυνατεί να ανταποκριθεί στα σημερινά αυξημένα επίπεδα τιμών, αλλά το 40% προβλέπει νέο γύρο αυξήσεων έως και 10%.
Την ανιούσα πήραν οι αντικειμενικές τιμές ακινήτων: Θα ακολουθήσουν τις εμπορικές
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος καταγράφουν την ανοδική πορεία των τιμών αγοράς των κατοικιών την τελευταία τριετία, ο οποίος θα αποτυπωθεί και στις φορολογητέες τιμές των ακινήτων, καθώς οι αντικειμενικές αξίες θα ακολουθήσουν τις εμπορικές τιμές.
Σημειώνεται πως, με βάση τις φορολογητέες αξίες, υπολογίζονται οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων, γονικών παροχών, δωρεών, κληρονομιών, ο ΕΝΦΙΑ και συνολικά περίπου 20 φόροι και τέλη που βαρύνουν τα ακίνητα.
Γιατί θα αυξηθούν 40%
Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών έγινε τον Ιούνιο του 2021 (και ίσχυσαν από την 1η/1/2022), με βάση στοιχεία που συνέλεξαν ιδιώτες πιστοποιημένοι εκτιμητές, στους οποίους είχε αναθέσει το υπουργείο Οικονομικών την καταγραφή των τιμών αγοράς. Οι εισηγήσεις που υπέβαλαν στις αρχές του 2021 στηρίχθηκαν στις τιμές αγοράς που ίσχυαν στο τέλος του 2020.
Την περίοδο εκείνη, ο δείκτης τιμών των ακινήτων που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος ήταν στις 67,6 μονάδες. Ο αντίστοιχος δείκτης το δ΄ τρίμηνο του 2023 εκτινάχθηκε στις 95 μονάδες, καταγράφοντας μια αύξηση 40,55%.
Με δεδομένο, ότι ισχύει (και ενισχύεται) η γενική αρχή, ότι οι τιμές εφορίας των ακινήτων θα πρέπει να προσαρμόζονται στις πραγματικές τιμές αγοράς, η αύξηση που επέρχεται θα είναι δραματική, καθώς θα υπερβεί το 40%.
Ο προγραμματισμός του ΥΠΕΘΟ προβλέπει ανά διετία αναπροσαρμογή των τιμών, προκειμένου να αποφεύγονται μεγάλες αυξήσεις, οι οποίες προκαλούν νευρικότητα στην αγορά.
Ωστόσο, αυτή τη φορά, η ίδια η αγορά «τρέχει» και οδηγεί τις εξελίξεις, καθώς οι τιμές έχουν αυξηθεί αισθητά, και οι αντικειμενικές τιμές με τις οποίες υπολογίζονται οι φόροι, δεν μπορούν να μείνουν πίσω.
Στο πλαίσιο αυτό, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, αναμένεται να εκκινήσει τη διαδικασία επαναπροσδιορισμού των τιμών εφορίας των ακινήτων, το καλοκαίρι, μετά τις ευρωεκλογές, με την προοπτική να εφαρμοστούν από την 1η Ιανουαρίου 2025.
Στο διάστημα, που θα μεσολαβήσει μέχρι την αναπροσαρμογή τους, θα ενταθεί η ζήτηση και θα αυξηθούν οι αγοραπωλησίες προκειμένου να προλάβουν τις νέες αυξημένες τιμές, γεγονός που θα συντηρήσει τις ανοδικές πιέσεις των τιμών κατοικιών και γενικότερα των ακινήτων.
Αυτόματη αναπροσαρμογή
Η προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών θα γίνει με τη χρήση δύο νέων συστημάτων που θα αναπτύξει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Το πρώτο σύστημα, ονομάζεται Μητρώο Ακινήτων και θα συλλέγει πληροφορίες για τις διακυμάνσεις των τιμών των ακινήτων στην αγορά, θα προσαρμόζει το ύψος των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο σε τέτοια επίπεδα ώστε οι τελικές φορολογητέες αξίες που θα προκύπτουν να ταυτίζονται με τις εμπορικές τιμές.
Συγχρόνως, με το σύστημα αυτό, θα γίνεται ανά τακτά διαστήματα αυτόματη αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της αγοράς, είτε αυτά κινούνται ανοδικά είτε καθοδικά.
Το Μητρώο Ακινήτων, θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα (Κτηματολόγιο, Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ), τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης, δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων όπως χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.
Το δεύτερο σύστημα που ετοιμάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών είναι το Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, με το οποίο θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων (CAMA), δημόσιων και ιδιωτικών, «κατά τρόπο ομοιόμορφο, δίκαιο, θεσμικά κατοχυρωμένο και αυτοματοποιημένο».
Η μαζική εκτίμηση θα γίνεται, όπως αναφέρει η ιστοσελίδα businessdaily.gr, βάσει των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτων και με την αξιοποίηση κατάλληλων αλγορίθμων, για την ομοιόμορφη και αυτοματοποιημένη εκτίμηση της αξίας κάθε ακινήτου, ώστε να είναι ευθυγραμμισμένη με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς ακινήτων. Στόχοι της λειτουργίας του συστήματος αυτού είναι επίσης η τήρηση ιστορικότητας για τις εν λόγω εκτιμήσεις και η παραγωγή σχετικών στατιστικών στοιχείων.
Κάθε χρήστης του συστήματος αυτού θα έχει τη δυνατότητα:
Να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου,
Να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες,
Να εισάγει δεδομένα και
Να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.
Η θέαση αποτελεσμάτων αναζήτησης και εντοπισμού θα γίνεται μέσω γεωγραφικών χαρτών και αλφαριθμητικών χαρακτήρων, ενώ επιπλέον το σύστημα θα υποστηρίζει διοικητικές διαδικασίες διαχείρισης ενστάσεων και προσφυγών.
Αγορά ακινήτων: Ποιες περιοχές επηρεάζονται λόγω της Golden Visa
Σε περιοχές με μέτρια οικιστική ζήτηση, το όριο θα αυξηθεί από 250.000 ευρώ που βρίσκεται σήμερα σε 400.000 ευρώ. Όπου δεν καταγράφεται αξιοσημείωτη ζήτηση για «χρυσή επένδυση» σε ακίνητα, το όριο θα παραμείνει στα 250.000 ευρώ. Με τον τρόπο αυτόν εκτιμάται ότι μπορεί να απελευθερωθούν 5.000-10.000 ακίνητα που ευελπιστούν σήμερα να αλιεύσουν ξένους επενδυτές.
Όσοι τελικά αποφασίσουν να τα αγοράσουν θα πρέπει δε να δεσμευτούν ότι δεν θα τα διαθέσουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.
Σήμερα, το όριο των 500.000 ευρώ για την αγορά κατοικίας με το πρόγραμμα της Golden Visa αφορά περιοχές του Βόρειου Τομέα της Αττικής και συγκεκριμένα Πεντέλη, Κηφισιά, Μεταμόρφωση, Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή, Βριλήσσια, Νέα Ιωνία, Ηράκλειο, Χολαργό, Παπάγου, Πεύκη, Λυκόβρυση και Μαρούσι. Στον Νότιο Τομέα ισχύει αντίστοιχα, τους δήμους Αγίου Δημητρίου, Αλίμου, Γλυφάδας, Ελληνικού-Αργυρούπολης, Καλλιθέας, Μοσχάτου-Ταύρου, Νέας Σμύρνης και Παλαιού Φαλήρου και στον Κεντρικό Τομέα τους Δήμους Αθηναίων, Φιλαδέλφειας-Χαλκηδόνας, Γαλατσίου, Ζωγράφου, Καισαριανής, Βύρωνα, Ηλιούπολης, Δάφνης Υμηττού. Επίσης μέχρι σήμερα μπορούσε κάποιος να αποκτήσει π.χ. δύο ακίνητα των 125.000 ευρώ, για να καλύπτει το όριο των 250.000 ευρώ.
Με βάση τα τελευταία στοιχεία τα κεφάλαια που εισέρρευσαν στη χώρα από το εξωτερικό μέσω της Χρυσής Βίζας προσέγγισαν τα 4,4 δις. ευρώ ενώ οι υποβληθείσες αιτήσεις φθάνουν τις 14.875, ενώ έχουν εγκριθεί 7.387. Πρώτοι στην κατάταξη για την αγορά ακινήτων μέσω της Golden Visa είναι οι Κινέζοι ενώ σημαντική αύξηση καταγράφεται την τριετία 2021-2023 από τις χώρες της Μέσης Ανατολής αλλά και από το Ηνωμένο Βασίλειο. Την πρώτη δεκάδα στο τέλος του 2023 συνθέτουν οι εξής: Κίνα, Τουρκία, Λίβανος, Ιράν, Ηνωμένο Βασίλειο, Αίγυπτος, ΗΠΑ, Ισραήλ, Ρωσία και Ουκρανία.
Μέχρι σήμερα έχουν χορηγηθεί περίπου 20.000 μόνιμες άδειες διαμονής επενδυτή οι οποίες αφορούν αντίστοιχο αριθμό ακινήτων, εκ των οποίων μόνο ποσοστό 6% κάνει πραγματική χρήση του ακινήτου. Οι δε ενδιαφερόμενοι είναι κατά κύριο λόγω Τούρκοι και Ισραηλινοί.
Tips κατά του πληθωρισμού
Στην σημερινή οικονομική κατάσταση, ο πληθωρισμός έχει αυξήσει το κόστος ζωής, επομένως είναι σημαντικό να ελέγχετε τις δαπάνες σας προτού λάβετε οποιεσδήποτε χρηματοοικονομικές αποφάσεις. Η κατάρτιση ενός προϋπολογισμού μπορεί να βοηθήσει στην καλύτερη κατανόηση και προγραμματισμό των οικονομικών σας, καθώς και στην αποτελεσματική χρήση του εισοδήματός σας.
Πρώτα απ’ όλα, απαριθμήστε όλα τα μηνιαία ή ετήσια έσοδα και έξοδά σας, ελέγχοντας τα αντίγραφα κίνησης τραπεζικών λογαριασμών και χρεωστικών/πιστωτικών καρτών των προηγούμενων μηνών. Υπάρχουν πολλά εργαλεία κατάρτισης προϋπολογισμού που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε, όπως ηλεκτρονικά εργαλεία ή εφαρμογές που είναι διαθέσιμα στη χώρα σας. Μπορείτε επίσης να ζητήσετε βοήθεια από την τράπεζά σας ή έναν χρηματοοικονομικό σύμβουλο.
Μην ξεχνάτε να συμπεριλάβετε περιστασιακά έξοδα, όπως επισκευές αυτοκινήτου, και να έχετε ένα αποθεματικό για απρόβλεπτες δαπάνες, όπως η αντικατάσταση κατεστραμμένης οικιακής συσκευής.
Έπειτα, ιεραρχήστε τις δαπάνες σας και σχεδιάστε τον προϋπολογισμό σας, δίνοντας προτεραιότητα στις βασικές ανάγκες, όπως ενοίκιο, τρόφιμα και λογαριασμούς. Στη συνέχεια, ελέγξτε πώς μπορείτε να πληρώσετε τα υπόλοιπα έξοδά σας και προσπαθήστε να μειώσετε τις δαπάνες εκεί που είναι δυνατόν. Πάντα προσπαθείτε να ξοδεύετε λιγότερα από όσα κερδίζετε.
Προσέξτε τα διάφορα τέλη που επιβάλλονται από τραπεζικούς λογαριασμούς, πιστωτικές κάρτες και ασφαλιστικά προϊόντα, και ελέγξτε αν μπορούν να μειωθούν ή να αποφευχθούν.
Τέλος, να είστε ενήμεροι για τυχόν αλλαγές στα επιτόκια της κεντρικής τράπεζας, καθώς αυτές μπορεί να επηρεάσουν τα έξοδά σας, ειδικά εάν έχετε δάνειο με μεταβλητό επιτόκιο.
