Πρόσθετη δόμηση που υπερβαίνει τα 1,6 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, ανοίγοντας υπό προϋποθέσεις τον δρόμο για μεγαλύτερα κτίρια, αυξημένους συντελεστές δόμησης και επιπλέον ορόφους, προβλέπουν οι μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) που τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Πρόκειται για μια σημαντική αναδιάταξη των δυνατοτήτων οικοδομικής ανάπτυξης σε δεκάδες περιοχές της χώρας, με την Αττική να συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μέρος της δυνητικής πρόσθετης δόμησης. Την ίδια στιγμή, όμως, η προοπτική αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας συνοδεύεται από πρόσθετες ανάγκες για οδικές υποδομές, χώρους πρασίνου και κοινόχρηστες εκτάσεις, ώστε η επιβάρυνση των περιοχών υποδοχής να μην υπερβεί τις αντοχές τους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία των μελετών, σε 26 δημοτικές ενότητες προτείνεται η δημιουργία 91 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων. Οι περιοχές αυτές εκτείνονται από τα βόρεια προάστια της Αθήνας έως την Αχαΐα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, τη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, την Αργολίδα, τη Δράμα και την Καστοριά.
Τα μεγέθη αυτά δεν σημαίνουν ότι μπορούν άμεσα να εκδοθούν οικοδομικές άδειες για το σύνολο των νέων τετραγωνικών. Αποτελούν το δυνητικό απόθεμα δόμησης που θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί μέσω του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, εφόσον εγκριθούν οι σχετικές ζώνες και τεθεί σε πλήρη λειτουργία η Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
Η Αττική συγκεντρώνει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον
Στο επίκεντρο του σχεδιασμού βρίσκεται η Αττική, όπου οι δύο μελέτες για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών και την Ανατολική Αττική προβλέπουν συνολικά 62 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, με δυνητική πρόσθετη δόμηση που προσεγγίζει τα 1,63 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.
Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών προτείνονται 25 ζώνες σε 11 δημοτικές ενότητες, με δυνατότητα προσθήκης 584.404,90 τετραγωνικών μέτρων.
Πρόκειται για περιοχές όπως η Κηφισιά, η Νέα Ερυθραία, το Ψυχικό, το Νέο Ψυχικό, η Φιλοθέη, το Χαλάνδρι, ο Χολαργός, ο Παπάγος, η Νέα Ιωνία, η Μεταμόρφωση και η Λυκόβρυση.
Ακόμη μεγαλύτερο είναι το περιθώριο πρόσθετης δόμησης στην Ανατολική Αττική, όπου η πρώτη εναλλακτική πρόταση της μελέτης προβλέπει 37 ζώνες σε έξι δημοτικές ενότητες, με συνολική δυνατότητα προσθήκης 1.046.013,15 τετραγωνικών μέτρων.
Η προοπτική αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την αγορά ακινήτων, καθώς δημιουργεί έναν νέο μηχανισμό αξιοποίησης οικοδομικών δικαιωμάτων. Παράλληλα, αναδεικνύει το κρίσιμο ζήτημα της πολεοδομικής ισορροπίας, καθώς η αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης πρέπει να συνδυαστεί με τις απαιτούμενες υποδομές και τη διατήρηση επαρκών ελεύθερων χώρων.
Έρχονται άλλες 103 ζώνες
Ο πρώτος κύκλος του προγράμματος περιλαμβάνει συνολικά 194 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 δημοτικές ενότητες της χώρας. Από αυτές, οι 91 έχουν περιληφθεί στις μελέτες που τέθηκαν σε διαβούλευση, ενώ το επόμενο διάστημα αναμένεται να ακολουθήσουν άλλες 103 ζώνες σε 24 δημοτικές ενότητες.
Ειδικότερα, προβλέπονται 37 επιπλέον ζώνες στην Ανατολική Αττική, 55 στην Κεντρική Μακεδονία, 8 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και 3 στη Στερεά Ελλάδα.
Οι 13 μελέτες του προγράμματος καλύπτουν τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Καβάλας, Δράμας, Καστοριάς, Βοιωτίας, Φθιώτιδας, Μαγνησίας, Αχαΐας, Αργολίδας, Ηρακλείου και Χανίων, καθώς και τον Βόρειο Τομέα Αθηνών και την Ανατολική Αττική.
Πώς θα λειτουργεί η Τράπεζα Γης
Οι Ζώνες Υποδοχής αποτελούν βασική προϋπόθεση για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ενός θεσμού που επιδιώκει να δώσει οικονομική αξία σε οικοδομικά δικαιώματα τα οποία δεν μπορούν να αξιοποιηθούν στο ακίνητο από το οποίο προέρχονται.
Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, οι ιδιοκτήτες τέτοιων δικαιωμάτων θα μπορούν, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να τα διαθέτουν προς μεταφορά, ενώ ιδιοκτήτες ακινήτων εντός εγκεκριμένων ζωνών υποδοχής θα μπορούν να αποκτούν πρόσθετη δυνατότητα δόμησης, εντός των ορίων που θα καθοριστούν.
Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να δημιουργηθεί μια οργανωμένη αγορά οικοδομικών δικαιωμάτων, με δυνητικά σημαντικές επιπτώσεις στην αξία και στην αξιοποίηση των ακινήτων. Το μεγάλο στοίχημα, ωστόσο, δεν περιορίζεται στην ενεργοποίηση της αγοράς αυτής. Είναι να διασφαλιστεί ότι τα πρόσθετα τετραγωνικά θα κατευθυνθούν σε περιοχές που μπορούν πράγματι να τα υποδεχθούν, χωρίς η αύξηση της οικοδομικής πυκνότητας να δημιουργήσει νέα πολεοδομικά και κυκλοφοριακά αδιέξοδα.
