Νέους κανόνες διαφάνειας και ελέγχου για τους servicers προβλέπει το νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, την ώρα που χιλιάδες ακίνητα συνδέονται με τραπεζικά και επενδυτικά χαρτοφυλάκια, αλλά η εικόνα για το πόσα μπορούν να διατεθούν άμεσα παραμένει αποσπασματική.
Με ετήσιες δημοσιοποιήσεις στοιχείων, στρατηγικά σχέδια προς την Τράπεζα της Ελλάδος και ανεξάρτητους ελέγχους σε τιτλοποιήσεις με δημόσια στήριξη, το νέο πλαίσιο ενισχύει τη λογοδοσία των servicers. Ωστόσο, μελέτη της BluPeak Estate Analytics αναδεικνύει τις εκκρεμότητες που χωρίζουν τα ακίνητα των χαρτοφυλακίων από την πραγματική διάθεσή τους για αγορά ή ενοικίαση.
Η σύνδεση έχει σημασία για τη στεγαστική πολιτική, καθώς μέρος του ήδη υπάρχοντος αποθέματος θα μπορούσε να προσθέσει διαθέσιμες κατοικίες. Για να συμβεί αυτό, όμως, χρειάζεται να είναι γνωστό ποια σπίτια μπορούν να κατοικηθούν, ποια απαιτούν επισκευές και ποια παραμένουν δεσμευμένα από νομικές ή άλλες εκκρεμότητες.
Το νομοσχέδιο, που κατατέθηκε στη Βουλή στις 26 Οκτωβρίου, ρυθμίζει κυρίως τη διαχείριση των απαιτήσεων και την προστασία των οφειλετών. Οι νέες υποχρεώσεις πληροφόρησης δημιουργούν περιθώριο για αναλυτικότερη εικόνα των χαρτοφυλακίων, χωρίς να θεσπίζεται στις συγκεκριμένες διατάξεις απογραφή όλων των ανακτηθέντων κατοικιών ή υποχρέωση διάθεσής τους με προσιτό μίσθωμα.
Περισσότερα στοιχεία για τη διαχείριση
Τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο θα πρέπει να δημοσιοποιούν οι εταιρείες διαχείρισης στοιχεία για τα οικονομικά τους μεγέθη, τα μερίσματα, τις επενδύσεις σε συστήματα και προσωπικό, την εταιρική τους διακυβέρνηση και τα χαρτοφυλάκια απαιτήσεων που διαχειρίζονται. Η ενημέρωση θα περιλαμβάνει επίσης τα αποτελέσματα της διαχείρισης και τον χειρισμό των παραπόνων των δανειοληπτών.
Παράλληλα, κάθε εταιρεία θα υποβάλλει ετησίως στην Τράπεζα της Ελλάδος στρατηγικό σχέδιο. Σε αυτό θα αποτυπώνονται οι αναμενόμενες εισπράξεις και ανακτήσεις, οι τρόποι διαχείρισης ανά κατηγορία απαίτησης, οι διαθέσιμοι πόροι, το κόστος και τα βασικά ορόσημα. Προβλέπονται ακόμη ανάλυση κινδύνων, εναλλακτικά σενάρια και δείκτες παρακολούθησης των αποτελεσμάτων.
Έτσι, η εποπτική αρχή θα μπορεί να εξετάζει τον σχεδιασμό μαζί με την πορεία υλοποίησής του. Για τα ακίνητα που συνδέονται με αυτές τις διαδικασίες, η μελέτη της BluPeak αναδεικνύει την ανάγκη να καταγράφονται συγκεκριμένα οι λόγοι καθυστέρησης, από εκκρεμότητες τίτλων και δικαστικές διαφορές μέχρι τεχνικά προβλήματα και ανάγκες ανακαίνισης.
Το πόσο αναλυτική θα είναι η δημόσια πληροφόρηση θα εξαρτηθεί και από τις αποφάσεις εφαρμογής. Με το άρθρο 16 ανατίθεται στην Τράπεζα της Ελλάδος να καθορίσει τα ειδικότερα στοιχεία που θα δημοσιοποιούνται, το μέσο και τη συχνότητα δημοσιοποίησής τους. Εκεί θα φανεί η έκταση της ενημέρωσης, καθώς η γενική αναφορά στα αποτελέσματα διαχείρισης δεν εξασφαλίζει από μόνη της εικόνα για την κατάσταση κάθε κατοικίας.
Από το χαρτοφυλάκιο στην αγορά
Την απόσταση ανάμεσα στο καταγεγραμμένο απόθεμα και στα ακίνητα που είναι έτοιμα να διατεθούν δείχνουν οι αναφορές που συγκεντρώνει η BluPeak. Πρόκειται για εταιρικά στοιχεία και δημοσιευμένες εκτιμήσεις διαφορετικών περιόδων, κυρίως του 2024 και του 2025, τα οποία δεν αποτελούν ενιαία σημερινή απογραφή.
Για τη doValue και την Altamira, η μελέτη παραθέτει αναφορά του Οκτωβρίου 2025 σε περίπου 1.700 ανακτηθέντα ακίνητα, από τα οποία 1.300 κατοικίες, με 200 ακίνητα άμεσα ώριμα προς διάθεση. Το παράδειγμα δείχνει πόσο μικρότερο μπορεί να είναι το διαθέσιμο τμήμα ενός χαρτοφυλακίου σε σχέση με το συνολικό του μέγεθος.
Στην περίμετρο της Intrum παρατίθεται εκτίμηση του 2025 για περίπου 11.000 ακίνητα, από τα οποία περίπου 5.000 κατοικίες. Για την Εθνική Τράπεζα, η μελέτη αναφέρει περίπου 4.000 ακίνητα, με περίπου 1.850 ώριμα προς πώληση, βάσει των στοιχείων του τέλους του 2024 που χρησιμοποιεί.
Οι αριθμοί αυτοί χρειάζονται χωριστή ανάγνωση, καθώς μετρούν διαφορετικά χαρτοφυλάκια και χρονικές στιγμές, ενώ ενδέχεται να υπάρχουν επικαλύψεις. Η άθροισή τους δεν δίνει έναν ασφαλή συνολικό αριθμό διαθέσιμων σπιτιών.
Αντίστοιχα, η καταγραφή ενός ακινήτου δεν σημαίνει ότι μπορεί να παραδοθεί άμεσα σε ένα νοικοκυριό. Μπορεί να είναι ήδη μισθωμένο, κατειλημμένο, ακατάλληλο για κατοίκηση ή να απαιτεί τακτοποίηση και επισκευές. Αυτές οι διαφορές καθορίζουν πόσο γρήγορα μπορεί να αυξηθεί η προσφορά σε μια περιοχή όπου υπάρχει ζήτηση.
Ποιος διαχειρίζεται και ποιος κατέχει την ιδιοκτησία
Ξεχωριστή σημασία έχει το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Ο servicer διαχειρίζεται απαιτήσεις για λογαριασμό του δικαιούχου τους και μπορεί να παρέχει υπηρεσίες σχετικές με ακίνητα τρίτων αλλά η διαχείριση δεν συνεπάγεται κυριότητα.
Αντίστοιχα, η αγορά ενός δανείου από επενδυτικό σχήμα δεν μεταφέρει αυτομάτως σε αυτό το σπίτι του δανειολήπτη. Το ακίνητο παραμένει στην κυριότητα του ιδιοκτήτη του μέχρι να υπάρξει νόμιμη μεταβίβαση. Στα ανακτηθέντα ακίνητα, η κυριότητα μπορεί να ανήκει σε τράπεζα, επενδυτικό σχήμα ή ειδική εταιρεία κατοχής ακινήτων.
Γι’ αυτό, η απογραφή που προτείνει η BluPeak περιλαμβάνει έλεγχο του ιδιοκτήτη, της χρήσης και της κατάστασης κάθε ακινήτου. Μόνο με αυτή την εικόνα μπορεί να υπολογιστεί ποιο μέρος του αποθέματος είναι διαθέσιμο και τι απαιτείται για να αξιοποιηθεί το υπόλοιπο. Η μελέτη δεν τεκμηριώνει ότι όλα τα ακίνητα διατηρούνται σκόπιμα κλειστά ή ότι το συγκεκριμένο απόθεμα εξηγεί συνολικά την άνοδο του κόστους στέγασης.
Στο πεδίο της λογοδοσίας προστίθεται ο ανεξάρτητος ετήσιος διαχειριστικός έλεγχος για τιτλοποιήσεις που συνδέονται με εγγύηση του Δημοσίου ή άλλον μηχανισμό δημόσιας στήριξης. Ο έλεγχος θα καλύπτει ιδίως τις αμοιβές και τα έξοδα των εμπλεκομένων στη διαδικασία είσπραξης και του διαχειριστή. Θα δημοσιοποιείται περίληψη των πορισμάτων, ενώ η πλήρης έκθεση θα αποστέλλεται στις αρμόδιες αρχές.
Ρύθμιση πριν από την απώλεια κατοικίας
Η άλλη πλευρά της σύνδεσης με το στεγαστικό αφορά τους δανειολήπτες που εξακολουθούν να μένουν στο σπίτι τους. Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι, όσο τηρούν τους όρους ενεργής ρύθμισης, απαγορεύονται ενέργειες όπως η καταγγελία της, η κατάσχεση και η επίσπευση ή συνέχιση πλειστηριασμού.
Παράλληλα, ενισχύονται οι απαιτήσεις για την πρόταση ρύθμισης που υποβάλλεται πριν από πλειστηριασμό, ώστε να είναι βιώσιμη και τεκμηριωμένη με βάση την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη. Στη νέα διαδικασία διμερούς ρύθμισης προβλέπεται ολοκλήρωση εντός έξι μηνών από την υποβολή πλήρους αίτησης, ενώ η προκαταβολή μπορεί να φτάνει έως το 15% του κεφαλαίου και να μειώνεται ή να παραλείπεται υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Οι παρεμβάσεις αυτές αφορούν τη δυνατότητα διευθέτησης της οφειλής και διατήρησης της κατοικίας. Η αξιοποίηση των ήδη ανακτηθέντων σπιτιών απαιτεί πρόσθετες ενέργειες από τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές τους.
Σε αυτό το πεδίο, η BluPeak προτείνει προτεραιότητα στις κατοικίες με καθαρούς τίτλους και δυνατότητα άμεσης κατοίκησης, ανακαινίσεις όπου χρειάζονται και μακροχρόνιες προσιτές μισθώσεις μέσω ενδιάμεσου φορέα, με εγγυημένο μίσθωμα για τον ιδιοκτήτη και ελεγχόμενο κόστος για τον ενοικιαστή.
Η διάθεση ενός ακινήτου προς πώληση δεν εξασφαλίζει, άλλωστε, ότι ένα νοικοκυριό μπορεί να το αγοράσει. Όσοι δεν διαθέτουν προκαταβολή ή δεν μπορούν να χρηματοδοτηθούν χρειάζονται λύσεις ενοικίασης. Η μελέτη προτείνει γι’ αυτό να μετριούνται οι πρόσθετες κατοικίες που πράγματι κατοικήθηκαν, το κόστος προετοιμασίας τους και η διάρκεια για την οποία παρέμειναν προσιτές.
