Αγνοείται σε μεγάλο βαθμό από τις οικονομικές και χρηματοοικονομικές επιστήμες, αλλά διαδραματίζει καίριο ρόλο στην οικονομική δραστηριότητα, καθώς μπορεί να καθορίσει τόσο την ένταση και τη διάρκεια των φάσεων του οικονομικού κύκλου όσο και την ευρωστία του εγχώριου τραπεζικού συστήματος.
Η αγορά οικιστικών ακινήτων –ή απλώς αγορά ακινήτων– παραμένει στο περιθώριο της οικονομικής ανάλυσης. Η κυρίαρχη αντίληψη των οικονομολόγων θεωρεί ότι τη μακροχρόνια τάση της οικονομικής δραστηριότητας καθορίζουν κυρίως η παραγωγικότητα, η συσσώρευση κεφαλαίου και η μεταβολή του εργατικού δυναμικού.
Οι πρόσκαιρες αποκλίσεις από αυτή τη μακροπρόθεσμη τάση αντιμετωπίζονται συνήθως μέσω νομισματικής ή δημοσιονομικής πολιτικής. Μόνο μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, τα βασικά μακροοικονομικά υποδείγματα άρχισαν να ενσωματώνουν πιο συστηματικά τον ρόλο του τραπεζικού συστήματος και της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας.
Η «αόρατη» αγορά για την ακαδημαϊκή οικονομική σκέψη
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι ένας φοιτητής Οικονομικών μπορεί να ολοκληρώσει τις σπουδές του –ακόμη και σε διδακτορικό επίπεδο– χωρίς να έχει παρακολουθήσει ποτέ διάλεξη για την αγορά ακινήτων. Για έναν μη ακαδημαϊκό οικονομικό αναλυτή, ωστόσο, αυτό μοιάζει παράδοξο και προβληματικό.
Η πορεία της αγοράς ακινήτων δεν είναι περιθωριακή. Μπορεί να καθορίσει τόσο τη δυναμική του οικονομικού κύκλου όσο και τη σταθερότητα του τραπεζικού συστήματος, μέσω της αξίας των εξασφαλίσεων και της ποιότητας των δανειακών χαρτοφυλακίων.
Ο κομβικός της ρόλος εδράζεται σε ορισμένα ιδιοσυγκρατικά χαρακτηριστικά:
-
Μεγάλη χρονική υστέρηση μεταξύ μεταβολών ζήτησης και προσαρμογής της προσφοράς. Η ζήτηση μπορεί να αλλάξει μέσα σε μήνες, ενώ η προσφορά (νέες κατοικίες) απαιτεί 2–3 έτη για να ανταποκριθεί.
-
Για τα περισσότερα νοικοκυριά, η αγορά κατοικίας αποτελεί τη σημαντικότερη οικονομική απόφαση ζωής, αλλά και το βασικότερο περιουσιακό στοιχείο – ή τη μεγαλύτερη υποχρέωση, όταν χρηματοδοτείται με δάνειο.
-
Η αγορά ακινήτων έχει πολλαπλασιαστική επίδραση στην οικονομία, άμεσα μέσω των κατασκευών και έμμεσα μέσω του εμπορίου και των συναφών επαγγελμάτων.
-
Οι μεταβολές στις τιμές των ακινήτων επηρεάζουν άμεσα την κεφαλαιακή επάρκεια και την ανθεκτικότητα των τραπεζών.
Από την άνθηση στην «τέλεια καταιγίδα»
Η ελληνική εμπειρία από το 1995 έως σήμερα αποτυπώνει παραστατικά αυτούς τους μηχανισμούς. Ο ανοδικός κύκλος της οικονομίας έως το 2008 αύξησε το διαθέσιμο εισόδημα, τη ζήτηση κατοικιών και τη στεγαστική πίστη, οδηγώντας σε άνοδο τιμών και επενδύσεων.
Η κρίση της περιόδου 2009–2016 διέκοψε απότομα αυτή την πορεία, δημιουργώντας μια «τέλεια καταιγίδα»: κατάρρευση εισοδημάτων, αρνητική αποταμίευση, υπερφορολόγηση ακινήτων και καθυστέρηση προσαρμογής της προσφοράς. Το αποτέλεσμα ήταν πτώση τιμών και έκρηξη μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Ανάκαμψη, ανισορροπία και νέοι κίνδυνοι
Μετά το 2017, η επιστροφή της εμπιστοσύνης οδήγησε σε ταχεία ανάκαμψη της ζήτησης, ενισχυμένη από τη βραχυχρόνια μίσθωση και το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας». Η προσφορά, όμως, δεν ακολούθησε: το 2024 οι επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν μόλις στο 2,6% του ΑΕΠ, έναντι 11% το 2007, ενώ οι οικοδομικές άδειες παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα.
Το αποτέλεσμα είναι έλλειμμα περίπου 180.000 κατοικιών, που τροφοδοτεί την άνοδο των τιμών. Καθώς οι ονομαστικές τιμές έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2008, όλο και περισσότερα νοικοκυριά –ιδίως νέοι και χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα– αποκλείονται από την αγορά.
Η κατάσταση αυτή ενέχει δύο βασικούς κινδύνους:
-
Κοινωνική δυσαρέσκεια και πίεση για βεβιασμένες πολιτικές παρεμβάσεις.
-
Κίνδυνο δυσλειτουργίας ή «παγώματος» της αγοράς, αν οι πωλητές δεν μειώσουν τιμές και οι αγοραστές αδυνατούν να ανταποκριθούν.
Σε ένα τέτοιο σενάριο, οι απώλειες θα είναι γενικευμένες: τα νοικοκυριά δεν θα καλύπτουν τις στεγαστικές τους ανάγκες, η οικοδομή και η οικονομία θα υποφέρουν, το Δημόσιο θα χάνει έσοδα και η κυβέρνηση θα κληθεί να διαχειριστεί αυξημένη κοινωνική και οικονομική πίεση.
Του Ηλία Λεκκού,
Επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Στρατηγικής, Τράπεζα Πειραιώς
(Δημοσιεύθηκε στο ένθετο ΟΠΑ News του ΟΠΑ, με «Το Βήμα της Κυριακής», 21/12/2025)
