Οι αλλαγές επικεντρώνονται στην αναθεώρηση των διατάξεων για τα ακίνητα εντός σχεδίου, στον καλύτερο υπολογισμό της αξίας για ακίνητα εκτός σχεδίου και στην αντιμετώπιση ειδικών περιπτώσεων, όπως υπόγεια, ημιυπόγεια και αγροτεμάχια κοντά στη θάλασσα.
Σε τροποποιήσεις των διατάξεων που καθορίζουν τον υπολογισμό της αξίας ακινήτων μέσω του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού προχώρησε το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης. Οι αλλαγές επικεντρώνονται στην αναθεώρηση των διατάξεων για τα ακίνητα εντός σχεδίου, στον καλύτερο υπολογισμό της αξίας για ακίνητα εκτός σχεδίου και στην αντιμετώπιση ειδικών περιπτώσεων, όπως υπόγεια, ημιυπόγεια και αγροτεμάχια κοντά στη θάλασσα.
Η πρώτη σειρά αλλαγών αφορά στην επικαιροποίηση της απόφασης που διέπει τον προσδιορισμό αξιών εντός σχεδίου. Ειδικότερα, αναθεωρείται ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), ο οποίος πλέον βασίζεται στον συντελεστή δόμησης της κάθε περιοχής. Στις περιπτώσεις που υπάρχουν ειδικοί περιορισμοί ή τροποποιήσεις στους όρους δόμησης, ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου προσαρμόζεται ανάλογα, ώστε να αποτυπώνεται ρεαλιστικά η δυνατότητα αξιοποίησης των οικοπέδων. Η απόδειξη αυτών των περιορισμών γίνεται με δημόσια έγγραφα, όπως πολεοδομικές βεβαιώσεις ή σχετικά προεδρικά διατάγματα.
Σημαντικές προσαρμογές εισάγονται επίσης στον υπολογισμό της αξίας οικοπέδων με πρόσοψη σε πολλαπλές ζώνες ή δρόμους. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η υψηλότερη τιμή ζώνης λαμβάνεται ως βάση για την εκτίμηση της αξίας. Παράλληλα, καθορίζονται σαφείς ορισμοί για την έννοια της πρόσοψης, με ειδικές πρόνοιες για ακίνητα χωρίς άμεση πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Υπόγεια και ημιυπόγεια ακίνητα εντάσσονται πλέον σε ειδική κατηγορία, με μειωτικούς συντελεστές να εφαρμόζονται υπό προϋποθέσεις, όπως η ύπαρξη εισόδου από κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο.
Η απόφαση αναθεωρεί επίσης τους κανόνες για τον υπολογισμό της παλαιότητας των κτιρίων, ένα κρίσιμο στοιχείο για την τελική εκτίμηση της αξίας τους. Η παλαιότητα προσδιορίζεται πλέον βάσει της ημερομηνίας έκδοσης της οικοδομικής άδειας, ενώ σε περιπτώσεις όπου αυτή δεν υπάρχει, χρησιμοποιούνται εναλλακτικά έγγραφα, όπως η ημερομηνία ηλεκτροδότησης ή η υπαγωγή σε διατάξεις τακτοποίησης αυθαιρέτων. Επιπλέον, εισάγονται ειδικές πρόνοιες για κτίρια χωρίς στέγη ή για κτίσματα υπό κατεδάφιση, όπου η αξία τους επαναπροσδιορίζεται με βάση την πραγματική κατάστασή τους.
Η δεύτερη κατηγορία αλλαγών εστιάζει στις περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος. Για ακίνητα σε αυτές τις περιοχές, η απόφαση καθορίζει νέες μεθόδους υπολογισμού της αξίας, λαμβάνοντας υπόψη παράγοντες όπως η κατάσταση του κτίσματος και οι πιθανές προσθήκες ή μετατροπές. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στα αγροτεμάχια, με νέους συντελεστές να αντικατοπτρίζουν δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης ή δουλείας.
Στην τρίτη κατηγορία τροποποιήσεων, οι αλλαγές επικεντρώνονται στον υπολογισμό της αξίας γης εκτός σχεδίου. Εισάγονται νέοι συντελεστές που αφορούν αγροτεμάχια με ειδικά χαρακτηριστικά, όπως η εγγύτητα στη θάλασσα. Η απόσταση από την ακτή καθορίζει πλέον τη φορολογική αξία, ενώ τροποποιούνται οι συντελεστές που ισχύουν για γη με πρόσοψη σε διαφορετικούς τύπους δρόμων.
Παραδείγματα
- Ένα οικόπεδο που μέχρι τώρα υπολογιζόταν με παλιό συντελεστή δόμησης 0,8, τώρα επανεκτιμάται με το νέο συντελεστή δόμησης 1,2. Αυτό σημαίνει ότι η αξία του οικοπέδου αυξάνεται γιατί μπορεί να χτιστεί μεγαλύτερο κτίριο.
- Ένα οικόπεδο βρίσκεται στη γωνία δύο δρόμων, όπου ο ένας έχει τιμή ζώνης 1.500 ευρώ/τ.μ. και ο άλλος 2.000 ευρώ/τ.μ. Με τη νέα απόφαση, λαμβάνεται υπόψη η υψηλότερη τιμή (2.000 ευρώ/τ.μ.), άρα η αξία αυξάνεται.
- Ένας υπόγειος αποθηκευτικός χώρος, που μέχρι τώρα υπολογιζόταν με την ίδια αξία όπως ένα ισόγειο, τώρα έχει μειωμένη αξία, γιατί λαμβάνεται υπόψη ότι είναι υπόγειο και όχι χώρος πλήρους χρήσης.
- Ένα χωράφι που έχει αποκλειστική πρόσβαση σε δρόμο αποκτά μεγαλύτερη αξία, γιατί τώρα υπολογίζεται με ειδικό συντελεστή για αυτή τη δυνατότητα.
- Ένα οικόπεδο που βρίσκεται 150 μέτρα από τη θάλασσα υπολογίζεται πλέον διαφορετικά. Όσο πιο κοντά είναι στη θάλασσα, τόσο μεγαλύτερη γίνεται η αξία του, σύμφωνα με νέους συντελεστές που λαμβάνουν υπόψη την απόσταση από την ακτή.
