Ιδιοκτήτες και επαγγελματίες της κτηματαγοράς, οι νέοι έλεγχοι της ΑΑΔΕ στις αγοραπωλησίες ακινήτων φέρνουν σημαντικές αλλαγές που πρέπει να γνωρίζετε. Από την τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων έως και τα πιθανά πρόστιμα, το άρθρο που ακολουθεί παρέχει κρίσιμες πληροφορίες για να προετοιμαστείτε κατάλληλα και να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις.
Επιμέλεια: Νεκτάριος Ντ. Χορμοβίτης
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εντείνει τους ελέγχους της στις συναλλαγές ακινήτων, βάζοντας στο στόχαστρο συμβολαιογράφους, μεσίτες, πωλητές και αγοραστές. Σκοπός είναι ο εντοπισμός περιπτώσεων φοροδιαφυγής, όπως η χρήση αδήλωτων εισοδημάτων και η μη τήρηση των φορολογικών διατάξεων που αφορούν τις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Για το 2024, ο ετήσιος προγραμματισμός της ΑΑΔΕ περιλαμβάνει 2.500 ελέγχους, που αφορούν τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία για τη φορολογία ακινήτων, όπως οι μεταβιβάσεις, οι κληρονομιές, οι δωρεές και οι γονικές παροχές. Ωστόσο, ο αριθμός των ελέγχων μπορεί να ξεπεράσει αυτό το όριο, με ιδιαίτερη έμφαση να δίνεται στις περιπτώσεις όπου υπάρχουν ισχυρές ενδείξεις φοροδιαφυγής, κυρίως μέσω αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν με μετρητά.
Ενδεικτικά, το 2022 πραγματοποιήθηκαν 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων συνολικής αξίας άνω των 27 δισ. ευρώ. Από αυτές, 42.613 πληρώθηκαν εξ ολοκλήρου με μετρητά, ενώ άλλες 41.741 περιπτώσεις εξοφλήθηκαν μερικώς με μετρητά. Παρόλο που οι συναλλαγές μέσω τραπεζικών συστημάτων έχουν θεσμοθετηθεί, παραμένει αδύνατο να γνωρίζουμε το ακριβές ποσό που μπορεί να έχει δοθεί “κάτω από το τραπέζι” για να καλυφθούν διαφορές μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας.
Η νέα νομοθεσία προβλέπει ότι οποιοδήποτε συμβόλαιο που περιλαμβάνει εξόφληση με μετρητά, χωρίς να έχει περάσει από τραπεζικό σύστημα, είναι άκυρο και δεν μπορεί να μεταγραφεί. Οι παραβάτες αντιμετωπίζουν πρόστιμα που ξεκινούν από 10.000 ευρώ και φτάνουν μέχρι 500.000 ευρώ, ανάλογα με το ποσό της συναλλαγής.
Ένας σημαντικός τομέας ελέγχων θα είναι η εφαρμογή της νέας απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ για τον ΕΝΦΙΑ, η οποία απαιτεί να εξεταστούν όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων του 2023. Οι αρμόδιες αρχές θα ελέγξουν εάν οι συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων έχουν τηρήσει τις διατάξεις για το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πιστοποιεί ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί για τα πέντε προηγούμενα έτη, ενώ σε περιπτώσεις που εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, το πιστοποιητικό καλύπτει έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου του έτους μεταβίβασης.
Επιπλέον, οι συμβολαιογράφοι είναι υποχρεωμένοι να καταβάλουν τον αναλογούντα φόρο εντός τριών εργάσιμων ημερών από τη σύνταξη του συμβολαίου, ενώ οι υπάλληλοι των κτηματολογικών γραφείων δεν μπορούν να καταχωρίσουν έγγραφα αν δεν συνοδεύονται από το απαραίτητο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Οι έλεγχοι αυτοί θα γίνουν με στοχευμένη προσέγγιση, βάσει κριτηρίων ανάλυσης κινδύνου, όπως υποδεικνύει ο επικεφαλής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής.
