Γράφει ο Οδυσσέας Μουστάκας – Μεσίτης αστικών συμβάσεων
Ιστορική αναδρομή
Στις 28 Μαΐου του 1920 πραγματοποιείται η πρώτη συνεδρίαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Σωματείου « Μεσιτών Κτηματικών Συναλλαγών» στο γραφείο του πρώτου Προέδρου Ιωάννη Δημόπουλου , στην Λυκούργου 4 η οποία γίνεται και η πρώτη έδρα του Σωματείου. Αυτή η συνεδρίαση ήταν η απαρχή της Ελληνικής μεσιτείας . Το 1922 ιδρύεται το αντίστοιχο Σωματείο Μεσιτών Θεσσαλονίκης .
Φέτος συμπληρώνονται 104 χρόνια δραστηριότητας των μεσιτών στις αγοραπωλησίες κτημάτων αρχικά, μιας και στις απαρχές της δραστηριότητας τους οι αγοραπωλησίες που λάμβαναν χώρα ήταν κυρίως σε γη (κτήματα). Έτσι προκύπτουν και ο αρχικοί τίτλοι «Κτηματομεσίτης» και «Σωματείο Μεσιτών Κτηματικών Συναλλαγών». Τα πρώτα χρόνια οι αγοραπωλησίες ακινήτων μέσω αδειούχων μεσιτών ,ήσαν περιορισμένες λόγω του μικρού αστικού περιβάλλοντος ,στο οποίο οι άνθρωποι γνωρίζονταν μεταξύ τους και οι συναλλαγές γίνονταν από στόμα σε στόμα. Ένας άλλος σημαντικός λόγος , όπως μας πληροφορεί η ιστοσελίδα του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης είναι ότι η Πολιτεία για να δώσει άδεια μεσίτη έθετε σαν προϋπόθεση την ύπαρξη Απολυτηρίου Γυμνασίου, πράγμα δυσεύρετο σε μία εποχή (αρχές δεκαετίας ’30) όπου σημαντικότατο ποσοστό ανθρώπων ήσαν αναλφάβητοι. . Έτσι άλλες επαγγελματικές τάξεις (κουρείς, παντοπώλες, δικηγόροι, λογιστές, παντός είδους συνταξιούχοι υπάλληλοι, κυρίως χωροφύλακες κλπ) ανέλαβαν τον ρόλο του μεσίτη.
Η εξέλιξη της αγοράς ακινήτων
Σταδιακά η ανάπτυξη των πόλεων και η εγκατάσταση μεγάλων πληθυσμών όπως οι πρόσφυγες της Μικρασιατικής καταστροφής και η μαζική αστυφιλία που εκδηλώθηκε μετά τον Β΄Παγκόσμιο Πόλεμο και τον Εμφύλιο δημιούργησε την ανάγκη της ύπαρξης μεγάλου αριθμού μεσιτών προκειμένου να καλυφθούν οι ανάγκες σε αγοραπωλησίες οικοπέδων για την ανέγερση πολυκατοικιών με στόχο να στεγάσουν τις ολοένα αυξανόμενες ανάγκες του αστικού πληθυσμού, τις ανάγκες σε πωλήσεις διαμερισμάτων, τις αγοραπωλησίες και ανεγέρσεις μονοκατοικιών για την μετεγκατάσταση της οικονομικά ισχυρότερης αστικής τάξης η οποία σταδιακά εγκατέλειπε παραδοσιακές συνοικίες όπως τα Πατήσια ,μεταβαίνοντας σε άλλες περιοχές και δημιουργώντας νέα αστικά περιβάλλοντα όπως η Κηφισιά, η Ερυθραία, το Μαρούσι και γενικότερα τα Βόρεια πρωτίστως και αργότερα τα Νότια προάστια. Παράλληλα με την οικιστική δραστηριότητα και την σταδιακή οικονομική ανάκαμψη ,αναπτυσσόταν και ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων (εμπορικά, βιοτεχνικά και βιομηχανικά ακίνητα).
Μέσα σε αυτήν την διαχρονική διαδικασία οι πρώτοι αδειούχοι μεσίτες ήσαν ανεπαρκείς . Η εξέλιξη των πραγμάτων και η ανάγκη να δημιουργηθεί ένας επαγγελματικός κλάδος μεσιτών ο οποίος θα μπορούσε να διαχειριστεί με ασφάλεια και υπευθυνότητα σοβαρά θέματα όπως αυτά που ανακύπτουν σε μία αγοραπωλησία οδήγησε την Πολιτεία να αντιληφθεί ότι πρέπει να αρχίσει να θεσμοθετεί νομοθετικά πλαίσια λειτουργίας. Στις 16 Ιουνίου 1926 αναρτά στο Α’ ΦΕΚ το Πρώτο Νομοθετικό Διάταγμα «Περί Μεσιτών». Μετά από αυτό το Διάταγμα οι εξελισσόμενες κοινωνικοοικονομικές αλλαγές που λάμβαναν χώρα με ταχείς ρυθμούς ανάγκασαν την Πολιτεία να εκδώσει συμπληρωματικά μέτρα και έτσι ακολούθησε το Διάταγμα της 8ης Αυγούστου 1926 (ΦΕΚ 277), το Ν.Δ. της 13ης Νοεμβρίου 1927 (ΦΕΚ 285), ο Νόμος 2583/1953 και ο Νόμος 308/1976 . Έπρεπε όμως να περάσουν αρκετά χρόνια , ο μεσιτικός κλάδος να ταλανιστεί από πλήθος περιστασιακών και ανεπαρκών γνώσεων ατόμων οι οποίοι αυτοαποκαλούνταν «Μεσίτες», μέχρι να φτάσουμε στον Ν.4072/12 και να έχουμε τις πρώτες ουσιαστικές ρυθμίσεις της λειτουργίας των επαγγελματιών μεσιτών. Ο Νόμος αυτός είναι το αποτέλεσμα της πολύχρονης προσπάθειας των μεσιτικών σωματείων, για την διασφάλιση των δικαιωμάτων τους , εκφρασμένη μέσα από την Ομοσπονδία Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων (Ο.Μ.Α.Σ.Ε)
Σύγχρονες στεγαστικές ανάγκες
Η επένδυση σε ακίνητα είναι μία παραδοσιακά ισχυρή ανάγκη για τα Ελληνικά νοικοκυριά τα οποία μη έχοντας πολλές ασφαλείς εναλλακτικές λύσεις για την διασφάλιση των αποταμιεύσεων τους από τον πληθωρισμό, ειδικά τα χρόνια πριν την ένταξη της χώρας στην Ενιαία Ευρωπαϊκή Αγορά, κατέφευγαν (με στοιχεία του 2008) σε ποσοστό 81,8% σε επενδύσεις σε ακίνητα, 17% σε καταθέσεις και 1,2% σε μετοχές . Σε όλες τις περιόδους οι επενδύσεις στην Ελλάδα σε κατοικίες ήσαν πάντοτε υψηλότερες από τις επενδύσεις σε οποιονδήποτε άλλο κλάδο κατασκευών σε ποσοστό πάνω από το 50%. Αυτή η επενδυτική δραστηριότητα είναι εξαιρετικά σημαντική για την απασχόληση στην χώρα. Μία δραστηριότητα η οποία αναπτύσσεται δυναμικά τα τελευταία χρόνια μέσω της αύξησης των στεγαστικών δανείων και της αναμενόμενης περαιτέρω μείωσης των επιτοκίων.
Επίσης σημαντικό ρόλο διαδραματίζει η Πολιτεία με τα στεγαστικά προγράμματα που εφαρμόζει (βλέπε Πρόγραμμα Νέων «Το Σπίτι μου», Πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» κλπ) καθώς επίσης και με το σημαντικότατο χρηματοοικονομικό εργαλείο Golden Visa, με ότι αυτό συνεπάγεται σε αρνητικές και θετικές επιπτώσεις στην οικονομία και στην κοινωνία , τα οποία δεν είναι αντικείμενο ανάλυσης στο παρόν άρθρο.
Ο ρόλος των μεσιτών στο σημερινό «γίγνεσθαι»
Ο ρόλος των επαγγελματιών μεσιτών είναι πολυσχιδής, σύνθετος και εξαιρετικά υπεύθυνος. Καταρχήν ό μεσίτης επιτελεί σημαντικό έργο για τους παρακάτω λόγους:
• Διαμεσολαβεί μεταξύ Πωλητή και Αγοραστή υποδεικνύοντας τους μέσω της Συγκριτικής Μεθόδου τις προφανείς, λογικές και ισχύουσες τιμές πώλησης και αγοράς ενός ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο συμβάλλει στην αποφυγή παραπλάνησης και εξαπάτησης τους.
• Συμβάλλει στην πραγματοποίηση της μεγαλύτερης εμπορικής πράξης ενός ατόμου στην ζωή του που είναι αυτή της αγοράς ενός ακινήτου.
• Συμβάλλει στην μείωση έως και αποφυγή της φοροδιαφυγής σε βάρος του Δημοσίου μέσω των σωστών τιμών αγοράς και πώλησης αφενός και μέσω της έκδοσης παραστατικών αμοιβής αφ ετέρου.
• Καθοδηγεί τις δύο πλευρές για τις απαραίτητες ενέργειες που πρέπει να γίνουν ώστε να ολοκληρωθεί μία αγοραπωλησία.
• Πετυχαίνει τις καλύτερες δυνατές υποδείξεις ακινήτων συνεργαζόμενος μέσω MLS με άλλους επαγγελματίες μεσίτες.
• Είναι γνώστης της γεωγραφικής περιοχής που δραστηριοποιείται , των ακινήτων που βρίσκονται υπό διαπραγμάτευση , με αποτέλεσμα να γίνεται ένας πραγματικός Σύμβουλος Ακίνητης Περιουσίας στον πελάτη του, βοηθώντας τον να κερδίζει πληροφορία , αξιόπιστες τιμές και χρόνο στην αναζήτηση του.
• Διαχειρίζεται για λογαριασμό των πελατών του τα ακίνητα τους, φροντίζει για την λειτουργικότητα τους, για τις επισκευές τους, τα συμβόλαια ανανέωσης ενοικίων , τα κοινόχρηστα και τόσα άλλα προτείνοντας τις ανάλογες εταιρίες υπηρεσιών που δραστηριοποιούνται στην περιοχή του ή αναλαμβάνοντας ο ίδιος στο ενδεχόμενο που το γραφείο του έχει την οργάνωση να παράσχει αυτές τις υπηρεσίες.
• Μέσω της δραστηριότητας τους σε συγκεκριμένες περιοχές γνωρίζουν καλύτερα από οποιονδήποτε άλλον «πόσο πιάνει ένα ακίνητο» και πόσο θα μπορούσε να πωληθεί, ποια κατηγορία ακινήτων κινείται περισσότερο στην περιοχή τους, το ιστορικό των τιμών πώλησης των ακινήτων στην περιοχή τους (σε τι τιμές πουλήθηκαν αντίστοιχα ακίνητα σε βάθος χρόνου), τι ακίνητα είναι διαθέσιμα σήμερα καθώς επίσης και τι ακίνητα πρόκειται , βάσει των πληροφοριών τους, να βγουν στην αγορά στο επόμενο διάστημα .
• Να προβαίνει σε εκτιμήσεις ακινήτων, εφόσον διαθέτει πιστοποίηση εκτιμητή, και να συντάσσει ανάλογες μελέτες τις οποίες ο πελάτης τους μπορεί να χρησιμοποιήσει σε μία δικαστική διένεξη, σε μία οικογενειακή σχέση ιδιοκτησίας , για φορολογικούς σκοπούς, για συμβουλή σε ιδιοκτήτη που θέλει να εκμεταλλευτεί την περιουσία του κλπ.
• Προσφέρει στην ανάπτυξη ημιαστικών και αγροτικών περιοχών με την προσφορά ακινήτων σε επενδυτές ντόπιους και ξένους.
Το επάγγελμα παρά τις σχετικές νομικές διευθετήσεις και παρεμβάσεις είναι ευάλωτο σε κάθε λογής ουρανοκατέβατους παραμεσίτες . Οι παραμεσίτες προέρχονται από κάθε λογής χώρο από νοικοκυρές , ανέργους, λογιστές, δικηγόρους , μηχανικούς και γενικά από οποιονδήποτε αποφασίσει να κάνει τον μεσίτη. Ο λόγος είναι η ελαστικότητα του Νόμου ως προς τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για να εργαστεί κάποιος ως Μεσίτης . Ενώ ο Ν. 308/76 όριζε σαφείς προϋποθέσεις για να ασκήσει κάποιος το επάγγελμα του μεσίτη μέσω χορήγησης επαγγελματικής άδειας , με το Π.Δ. 248/93 το Υπουργείο Εμπορίου εφαρμόζοντας την κυβερνητική πολιτική για την απελευθέρωση των κλειστών επαγγελμάτων και με πρόσχημα την εφαρμογή των οδηγιών της Ευρωπαϊκής Ένωσης τις σχετικές με το δικαίωμα της άσκησης του επαγγέλματος κάθε Ευρωπαίου πολίτη σε οποιαδήποτε κοινοτική χώρα επιθυμεί , έδωσε το δικαίωμα να παρεισφρήσουν στο επάγγελμα κάθε λογής επιτήδειοι οι οποίοι καιροφυλακτούσαν. Το αποτέλεσμα είναι να δυσφημιστεί το επάγγελμα του μεσίτη και να τεθεί υπό αμφισβήτηση η χρησιμότητα και η αξιοπιστία του έργου του.
Ο Ν. 4072/12 ενώ νοικοκυρεύει τα των επαγγελματιών μεσιτών αφήνει παράθυρα ως προς τους παραμεσίτες και κάθε λογής επιτήδειους.
Σε αυτήν την κατεύθυνση πρέπει να εντείνει πλέον τις προσπάθειες της η Ομοσπονδία.
Παρά τις δυσκολίες οι αγοραστές και οι πωλητές στρέφονται όλο και περισσότερο στους μεσίτες. Ο λόγος είναι ότι σημερινός τρόπος ζωής και ο χρόνος της εργασιακής τους απασχόλησης είναι τέτοιοι που δεν τους επιτρέπει να ασχοληθούν εντατικά και συστηματικά να πουλήσουν ή να αγοράσουν μόνοι τους . Από την άλλη πλευρά η πολυπλοκότητα των απαραίτητων πληροφοριών που πρέπει να συγκεντρώσουν ώστε να κάνουν μία επωφελή εμπορική πράξη , οι διαδικασίες πού απαιτούνται αλλά και η αγοραστική ζήτηση από ξένους οι οποίοι πλέον είναι μία σημαντική και συνεχώς αυξανόμενη μερίδα αγοραστών παντός είδους επενδυτικών ακινήτων και οι οποίοι είναι κατεξοχήν πελάτες των μεσιτών , τους οδηγεί στην συνεργασία με επαγγελματία μεσίτη.
Ανάλογες συνεργασίες με μεσιτικές εταιρίες του εξωτερικού και με πλατφόρμες αναζήτησης ακινήτων στην Ελλάδα έχουν πλέον αναπτύξει και οι Έλληνες μεσίτες με αποτέλεσμα ο ρόλος τους στην διαμεσολάβηση να είναι σημαντικός. Από στοιχεία της αγοράς προκύπτει ότι περίπου το 80% των αγοραπωλησιών στην Ελλάδα γίνεται πλέον μέσα από μεσίτες.
Παρόλο που η πορεία του μεσιτικού επαγγέλματος έχει περάσει επανειλημμένα από Συμπληγάδες Πέτρες, παρά τις αδυναμίες, τις αντιξοότητες παρά την επιτακτική ανάγκη να ληφθούν πρόσθετα μέτρα από την Πολιτεία τα οποία να διασφαλίζουν την ομαλή λειτουργία του μεσιτικού κλάδου την αξιοπιστία και την διαφάνεια του, η δυναμική και οι ανάγκες της αγοράς δικαιώνει τους επαγγελματίες μεσίτες και τους καθιστά απαραίτητους παράγοντες ανάπτυξης και διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας επιτελώντας κοινωνικό έργο και συμβάλλοντας τα μέγιστα στην ανάπτυξη της οικονομίας.
