Οι σημαντικές ανατιμήσεις που καταγράφονται σε περιοχές υψηλής συγκέντρωσης ακινήτων, τα οποία να πληρούν τα κριτήρια συμμετοχής στον δεύτερο κύκλο του προγράμματος “Σπίτι μου”, εξελίσσονται σε ανυπέρβλητο εμπόδιο για πολλούς από τους υποψήφιους δικαιούχους.
Το πρόβλημα είναι περισσότερο αισθητό στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, όπου οι ζητούμενες τιμές μεγάλου ποσοστού των επιλέξιμων κατοικιών καταγράφουν σημαντική αύξηση από τις αρχές του έτους, την οποία μεσιτικές πηγές προσδιορίζουν μεταξύ 20% και 30%, ακριβώς λόγω του προγράμματος.
Ουσιαστικά έχει προκληθεί αυτό που ανέμεναν οι περισσότεροι φορείς της αγοράς, ότι δηλαδή το πρόγραμμα αυξάνει τη ζήτηση σε μια αγορά που στερείται προσφοράς. Αυτό δίνει τη δυνατότητα σε μερίδα ιδιοκτητών να κερδοσκοπήσει, ποντάροντας στην “απελπισία” των δικαιούχων να εξασφαλίσουν σπίτι, ώστε να μη χάσουν τη δυνατότητα λήψης μειωμένου επιτοκίου δανεισμού στο πλαίσιο του προγράμματος. Ωστόσο, όπως φαίνεται πλέον, όλο και περισσότεροι δικαιούχοι αρνούνται να συμμετάσχουν σε κάτι τέτοιο και προτιμούν να μη δανειοδοτηθούν, παρά να αποκτήσουν ένα υπερτιμημένο σπίτι ηλικίας άνω των 50 ετών, που κατά πάσα πιθανότητα θα χρειαστεί και πρόσθετα κεφάλαια αργότερα για να ανακαινιστεί ή για να γίνουν εργασίες επισκευών.
Σύμφωνα με τα όσα έχει επισημάνει κατά καιρούς ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, “το πρόγραμμα “Σπίτι μου” συμβάλλει μεν στη δημιουργία κουλτούρας ιδιοκτησίας στη χώρα, αλλά δημιουργεί και κάποιες στρεβλώσεις. Όπως είχαμε προβλέψει ήδη από το φθινόπωρο, όταν και ανακοινώθηκε ο δεύτερος κύκλος, το πρόγραμμα έχει προκαλέσει απότομη αύξηση της ζήτησης και έχει οδηγήσει σε υπερτιμήσεις ακινήτων. Έτσι, το όποιο όφελος εξασφαλίζει ο δανειολήπτης αγοραστής το καρπώνονται σήμερα οι πωλητές, μέσω των φουσκωμένων τιμών πώλησης”.
“Με το πρόγραμμα “Σπίτι μου” και τα κριτήρια που επελέγησαν για τα κατάλληλα ακίνητα, έχει προκληθεί σημαντική ζημιά, στρεβλώνοντας την αγορά σε ακραίο βαθμό, με αποτέλεσμα ήδη αρκετοί ενδιαφερόμενοι, ιδίως όσοι έχουν κάποια ενημέρωση για την πορεία της κτηματαγοράς, να είναι πλέον πιο επιφυλακτικοί και να μην αποδέχονται την τρέχουσα κατάσταση”, επισημαίνει ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, σύμβουλος και επενδυτής ακινήτων, επικεφαλής του ομίλου MORE Group. Σύμφωνα με πηγές της αγοράς, υπάρχουν πολλά ακίνητα στην Αττική (π.χ. στο κέντρο και τα Δυτικά Προάστια) που ζητούνται έναντι 180.000-200.000 ευρώ, ενώ στην πραγματικότητα δεν θα έπρεπε να ξεπερνούν τα 110.000-120.000 ευρώ, με βάση την ηλικία τους και την κατάσταση στην οποία βρίσκονται.
Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, “οι σοβαροί μεσίτες έχουν αρχίσει να επιχειρούν να εξηγήσουν, ακόμα και να μαλώσουν με τους ιδιοκτήτες ακινήτων που ζητούν τεράστιες αυξήσεις, ενώ υπάρχουν και τυχοδιώκτες που νομίζουν ότι, αν υποσχεθούν στους πωλητές μια τεράστια τιμή, θα πετύχουν κάτι σπουδαίο. Εννοείται πως έπειτα από αυτή την εξέλιξη ανέβηκαν οι ζητούμενες τιμές και στα ενοίκια, αλλά και στα υπόλοιπα ακίνητα προς πώληση, χωρίς να έχει αυξηθεί η ζήτηση. Στην πράξη, με το πρόγραμμα αυτό, έχουμε αυξήσει τη ζήτηση σε μια αγορά που πάσχει από έλλειψη προσφοράς και οι αγοραστές είναι τρεις φορές περισσότεροι από τους πωλητές. Δημιουργήθηκε, έτσι, σε πολλούς ιδιοκτήτες η ψευδής εντύπωση πως θα πωλήσουν το ακίνητό τους σε μια τεράστια τιμή, με μόνο επιχείρημα ότι το κράτος θα μοιράσει δάνεια”.
Υπενθυμίζεται ότι τα επιλέξιμα ακίνητα του προγράμματος θα πρέπει να έχουν κατασκευαστεί (έτος αποπεράτωσης) έως το 2007, να μην ξεπερνούν σε επιφάνεια τα 150 τ.μ. και σε αξία συμβολαίου τα 250.000 ευρώ. Στον προηγούμενο κύκλο του προγράμματος η μέγιστη αξία δεν μπορούσε να υπερβαίνει τα 200.000 ευρώ. Η αύξηση αυτή, που έχει δοθεί τώρα, έχει αυξήσει το μέγεθος της “δεξαμενής” των κατάλληλων ακινήτων κατά 16%, όπως ανέφερε σε πρόσφατη ανάλυσή της η ψηφιακή πλατφόρμα ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos. Μάλιστα, με βάση τα σχετικά στοιχεία, σε πανελλαδικό επίπεδο, το 43% των πωλούμενων ακινήτων πληροί τις προδιαγραφές συμμετοχής στο πρόγραμμα. Σε ό,τι αφορά την Αττική, παρατηρείται ότι το κέντρο της Αθήνας (41%) και τα Νότια Προάστια (17,8%) συγκεντρώνουν πάνω από το 59% των διαθέσιμων κατοικιών που θα μπορούσαν να αγοραστούν μέσω του προγράμματος “Σπίτι μου 2”. Ακολουθούν τα Δυτικά Προάστια και τα προάστια του Πειραιά, που συνιστούν λίγο πάνω από το 8% των διαθέσιμων κατοικιών που ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις του προγράμματος. Ωστόσο, μετά τις πρόσφατες αυξήσεις, η “δεξαμενή” των επιλέξιμων ακινήτων εκτιμάται ότι έχει μειωθεί σημαντικά.
Εν τω μεταξύ, η “ανηφόρα” των τιμών πώλησης κατοικιών συνεχίζεται, παρότι ο ρυθμός της αύξησης έχει “φρενάρει” σημαντικά. Κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024, σε πανελλαδικό επίπεδο, η ετήσια μεταβολή των τιμών δεν ξεπέρασε το 6,6%, σηματοδοτώντας τον χαμηλότερο ρυθμό των τελευταίων ετών και το έκτο διαδοχικό τρίμηνο κατά το οποίο σημειώνεται επιβράδυνση. Αυτή ακριβώς η τροχιά επιβράδυνσης των αυξήσεων κατά τους τελευταίους 18 μήνες καταδεικνύει την όλο και μεγαλύτερη δυσκολία των εγχώριων αγοραστών να ανταποκριθούν στις υψηλές τιμές, που ενισχύεται από το γεγονός ότι το 2024 δεν υπήρξε κάποιο πρόγραμμα διευκόλυνσης των αγοραπωλησιών, όπως το “Σπίτι μου”, που “έτρεξε” το 2023.
Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024 η πανελλαδική αύξηση των τιμών των κατοικιών είχε διαμορφωθεί σε 10,8%, αλλά όσο περνούσε το έτος έφθινε σταδιακά σε 9,6% το δεύτερο τρίμηνο, 8,1% το τρίτο τρίμηνο, μέχρι το 6,6% του τέταρτου τριμήνου. Ανάλογη πορεία καταγράφεται και στην Αττική, όπου μάλιστα ο ρυθμός της ανόδου είναι πλέον χαμηλότερος σε σχέση με το σύνολο της χώρας, καθώς δεν ξεπέρασε το 6,2% τους τελευταίους τρεις μήνες του 2024, από 7,2% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο (γ’ τρίμηνο) και 10% στις αρχές του 2024. Έτσι, σε πανελλαδικό επίπεδο, η μέση αύξηση των τιμών το 2024 διαμορφώθηκε σε 8,7%, ενώ στην Αττική σε 8,2%.
Αξίζει να σημειωθεί ότι από το 2017 έως και το 2024, δηλαδή από το χαμηλότερο σημείο στο οποίο βρέθηκαν οι τιμές μέχρι και σήμερα, σε πανελλαδικό επίπεδο έχει σημειωθεί συνολική αύξηση στις τιμές των κατοικιών κατά 72,7%. Στα νεόδμητα ακίνητα οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 80% από το χαμηλότερο σημείο τους και στα παλιά ακίνητα κατά 68,3%. Ωστόσο στην Αττική η συνολική αύξηση αγγίζει το 92%, όντας αρκετά υψηλότερη του πανελλαδικού μέσου όρου, ενώ στη Θεσσαλονίκη η αύξηση αγγίζει το 82%.
Πηγή: Νίκος Ρουσάνογλου/capital.gr
