Του Σύμβουλου Επιχειρήσεων Ραβάνη Κων/νου-DKR Consulting
Αναμφισβήτητα θα μπορούσε κάποιος να πει πως η βραχυχρόνια μίσθωση τα τελευταία χρόνια έχει εξελιχθεί σε ένα σημαντικό κομμάτι της τουριστικής οικονομίας της χώρας μας. Ιδιοκτήτες ακινήτων, μικροεπενδυτές αλλά και επενδυτές μεγαλύτερων δυνατοτήτων και οργάνωσης, αναγνώρισαν μία ευκαιρία, επενδύοντας στην λεγόμενη κοινωνία του διαμοιρασμού.
Το φορολογικό σύστημα και το κράτος γενικότερα, επιδεικνύοντας «στάση αναμονής» σε αυτή την νέα τάση, θέσπισε κανόνες λειτουργίας που σε πολλές περιπτώσεις ακόμα και αυτοί διέπονταν από ένα πάγωμα εφαρμογής. Χαρακτηριστική ήταν η διάταξη που επέτρεπε τη βραχυχρόνια μίσθωση έως 90 ημέρες/έτος αλλά για να ενεργοποιηθεί θα έπρεπε να εκδοθεί ειδική Υπουργική πράξη η οποία δεν εκδόθηκε ποτέ, αφήνοντας την αγορά ελεύθερη κίνησης
μεν, σε ομηρεία δε, πάντα με τον «κίνδυνο» να τραβηχτεί ανά πάσα στιγμή το χαλί κάτω από τα πόδια όσων επένδυσαν σε κεφάλαιο και χρόνο.
Με τις αλλαγές στον φορολογικό νόμο καθώς και με την πολύ πρόσφατη επεξηγηματική εγκύκλιο Ε.2024/2024, από την 1/1/2024 το τοπίο γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση δείχνει να ξεκαθαρίζει. Επέρχονται σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των καταλυμμάτων εφόσον σε πολλές περιπτώσεις πλέον προσομοιάζει φορολογικά η λειτουργία τους σε αυτή του ξενοδοχειακού κλάδου, με την χρέωση ΦΠΑ και λοιπών τελών (Παρεπιδημούντων, Κλιματικής
Αλλαγής, Επιτηδεύματος)
Συχνό φαινόμενο πλέον αποτελούν οι συζητήσεις στα γραφεία μας με πελάτες για το εάν κάποιος που ήδη εκμεταλλεύεται ακίνητα και αναγκαστικά εντάσσεται σε ΦΠΑ και λοιπά τέλη βάσει των νέων διατάξεων αν χάνει ή κερδίζει. Προέκταση των συζήτησεων αυτών αποτελεί και το αν συμφέρει η λειτουργία ενός σχήματος εταιρείας ώστε να μπορέσει να υπάρξει φορολογική ωφέλεια με αυτή την επιλογή και αν ναι, τι μορφής εταιρεία;
Η απάντηση είναι πως δεν μπορεί να υπάρξει ενιαία λύση καθότι κάθε περίπτωση είναι ειδική και απαιτεί τη δική της μελέτη. Δεν είναι όλα τα καταλύματα της ίδιας δυναμικής. Υπάρχουν καταλύματα με μοναδικά χαρακτηριστικά που η χρέωση ΦΠΑ δεν θα επηρεάσει ιδιαίτερα την ζήτηση τους και άλλα που λειτουργούν σε ένα πολύ ανταγωνιστικό περιβάλλον πέριξ, με ομοειδή ακίνητα σε χέρια ιδιωτών που δεν υποχρεούνται σε χρέωση ΦΠΑ ή ξενοδοχειακών μονάδων που μία αύξηση της τιμής της διαμονής με το ΦΠΑ μπορεί να φέρει την τιμή αυτή κοντά στις τιμές αυτών με ό,τι συνεπάγεται αυτό σε μία ελεύθερη τουριστική αγορά που ο πελάτης ψάχνει την πιο «value for money» λύση. Επίσης, οι υπολογισμοί είναι πάντα συνεπάγωγοι του εσόδου και του κόστους λειτουργίας.
Ακολουθεί ενδεικτικό παράδειγμα ενός φυσικού προσώπου που μέχρι σήμερα λειτουργούσε σε βραχυχρόνια μίσθωση 3 ακίνητα στο ίδιο κτίριο τα ακίνητα του, με τις παραδοχές:
Λειτουργία 3 καταλυμάτων στο ίδιο κτίριο (πληρωμή ενός τέλους επιτηδεύματος)
Λειτουργία την full season με χρέωση Τέλους Κλιματικής Αλλαγής 1,5€/ημέρα
100€/ημέρα διαμονής, 100 ημέρες μίσθωσης
Μ.Ο. δαπάνης με ΦΠΑ/ημέρα διανυκτέρευσης 10€
Μ.Ο. δαπάνης χωρίς ΦΠΑ/ημέρα διανυκτέρευσης 10€
Ασφάλιση σε ΕΦΚΑ λόγω επαγγελματικής ιδιότητας στην 1 η ασφ.κλάση
Στο παράδειγμα μας, όπως φαίνεται η επιλογή του σχήματος όποιας μορφής εταιρείας δε αποτελεί λύση, αλλά η αναγκαστική ένταξη σε έναρξη επαγγέλματος του φυσικού πρόσωπου που λειτουργούσε σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης τα ακίνητα του μέχρι σήμερα, ευνόησετο φυσικό πρόσωπο αυτό.
Αν τα δεδομένα του παραδείγματος ήταν διαφορέτικά ως προς το ετήσιο έσοδο από τις μισθώσεις και η μεσοσταθμική φορολόγηση του φυσικού προσώπου ξεπερνούσε εν τέλει το 22%, θα μπορούσε η λύση της προσωπικής εταιρείας να είναι πιο ενδεδειγμένη.
Στην άσκηση θα μπορούσαμε να τοποθετήσουμε βέβαια και δεκάδες άλλα, αλλά, που κάθε φορά θα εξήγαγαν ένα διαφορετικό αποτέλεσμα. Και ακριβώς επειδή η άσκηση είναι πολυπαραμετρική και μοναδική για κάθε περίπτωση, η επαφή με έναν επαγγελματία φοροτεχνικό σύμβουλο και η επί χάρτου ανάλυση των δεδομένων, μόνο όφελος και ασφάλεια μπορεί να προσφέρει στον επιχειρηματία που θέλει να ξέρει τις επόμενες του κινήσεις.
Δεδομένων των φορολογικών αλλαγών σήμερα, η παρούσα χρονική στιγμή κρίνεται ως η πιο κατάλληλη για ένα τέτοιο ραντεβού.
