Χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων σε όλη την Ελλάδα βρίσκονται σε μεγάλη αναστάτωση. Ένα νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΦΕΚ Δ 194/15.04.2025) επανακαθορίζει τα όρια και τους όρους δόμησης σε αυτούς τους οικισμούς, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτησίες να κινδυνεύουν να χάσουν το δικαίωμα δόμησης και να απαξιώσουν την αξία τους έως και 90%.
Το νέο ΠΔ εισάγει αυστηρότερους κανόνες, όπως την προϋπόθεση εμβαδού άνω των δύο στρεμμάτων με πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο για την αρτιότητα στον ιστορικό πυρήνα του οικισμού. Η πιο σημαντική αλλαγή είναι η ανάκληση επεκτάσεων οικισμών που είχαν γίνει από το 1983 και μετά με αποφάσεις τοπικών οργάνων, σε συμμόρφωση με πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ).
Για χιλιάδες ιδιοκτησίες που, βάσει των προηγούμενων ορίων, βρίσκονταν εντός οικισμού, πλέον βρίσκονται εκτός. Αυτό σημαίνει ότι χάνουν την αρτιότητα και τη δυνατότητα δόμησης που είχαν (π.χ. ένα οικόπεδο 300 τ.μ. εντός οικισμού ήταν δομήσιμο, ενώ εκτός χρειάζονται 4.000 τ.μ.), μετατρέπονται σε αγροτεμάχια και υφίστανται δραματική μείωση της αξίας τους. Παρόλο που το ΠΔ προβλέπει μεταβατικές διατάξεις για ήδη εγκεκριμένες άδειες και εξαιρέσεις για προστατευόμενες περιοχές, το πρόβλημα παραμένει για μεγάλο αριθμό κενών οικοπέδων.
Η κυβέρνηση υποχρεώθηκε σε αυτές τις αλλαγές λόγω των επανειλημμένων αποφάσεων του ΣτΕ που ακύρωσαν τις οριοθετήσεις οικισμών που είχαν γίνει μετά το 1983 από αναρμόδια όργανα (όπως νομάρχες), κρίνοντάς τες αυθαίρετες, χωρίς επαρκή τεκμηρίωση και συχνά για πελατειακούς λόγους. Το ΣτΕ ζητά οι επεκτάσεις να βασίζονται σε πραγματικές ανάγκες και επιστημονική τεκμηρίωση. Ένα προηγούμενο σχέδιο ΠΔ είχε απορριφθεί από το ΣτΕ ακριβώς επειδή περιλάμβανε αυτές τις ζώνες.
Οι αντιδράσεις είναι έντονες και πανελλαδικές, από ενώσεις ιδιοκτητών ακινήτων (όπως ΠΟΜΙΔΑ και ΕΝΙΔΑΝΙ) έως την Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ). Οι ιδιοκτήτες καταγγέλλουν παραβίαση του δικαιώματος ιδιοκτησίας, πλήγμα στις τοπικές οικονομίες, όξυνση του στεγαστικού προβλήματος στην περιφέρεια και κίνδυνο για την εμπιστοσύνη των ξένων επενδυτών (Golden Visa), καθιστώντας το κράτος αναξιόπιστο. Η ΚΕΔΕ διαφώνησε ομόφωνα με το σχέδιο και ζήτησε συνάντηση με το ΥΠΕΝ.
Η κυβέρνηση βρίσκεται σε δύσκολη θέση, αντιμέτωπη με ευρύτατα στρώματα του πληθυσμού και ταυτόχρονα πλήττεται η εικόνα της προς τους επενδυτές. Παραδέχεται ότι τα περιθώρια αντίδρασης είναι περιορισμένα λόγω των επιταγών του ΣτΕ. Ως ενδεχόμενη λύση εξετάζεται η οργάνωση των περιοχών εκτός των νέων ορίων σε «Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ)» με ειδικούς, πιο χαμηλούς όρους δόμησης (π.χ. αρτιότητα 2-4 στρέμματα), παρότι αναγνωρίζεται ότι ούτε αυτή η λύση θα σώσει τα πολύ μικρά οικόπεδα (300-500 τ.μ.), αλλά θα περιορίσει τον αριθμό όσων απαξιώνονται.
Το νέο ΠΔ κατηγοριοποιεί τους οικισμούς σε ζώνες (ιστορικός πυρήνας, συνεκτικό, διάσπαρτο) με διαφορετικούς όρους δόμησης ανά ζώνη και ημερομηνία κατάτμησης οικοπέδου. Η κομβική ημερομηνία είναι η 14η Μαρτίου 1983. Υφιστάμενα νόμιμα κτίρια δεν επηρεάζονται, αλλά κενά όμορα οικόπεδα μπορεί να χάσουν τη δόμηση. Το ΠΔ θα αποτελέσει οδηγό για τα νέα πολεοδομικά σχέδια (ΤΠΣ, ΕΠΣ). Το διορθωμένο ΠΔ οδεύει πλέον προς υπογραφή από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και τον υφυπουργό Περιβάλλοντος.
