Παρά την πτώση των επιτοκίων, οι διεθνείς οικονομικοί εμπειρογνώμονες πιστεύουν ότι η κρίση των εμπορικών ακινήτων απέχει πολύ από το τέλος της.
Ο οργανισμός – ομπρέλα των κεντρικών τραπεζών, η BIS (Διεθνής Τράπεζα Διακανονισμών), αναμένει αύξηση των αθετήσεων δανείων, σύμφωνα με την ετήσια έκθεσή της που δημοσιεύθηκε 30.6.2024. Οι οικονομικοί παρατηρητές θεωρούν ότι πρόκειται για καθυστερημένη επίπτωση της πρόσφατης φάσης των υψηλών επιτοκίων και προειδοποιούν για την υποτίμησή τους.
Οι τράπεζες στη Γερμανία είναι ιδιαίτερα ευάλωτες. Οι κίνδυνοι τους με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια αυξήθηκαν την άνοιξη, όπως δείχνουν τα τελευταία στοιχεία της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών: Σύμφωνα με αυτά, το ποσοστό των επισφαλών δανείων για γραφεία και άλλα εμπορικά ακίνητα στα βιβλία τους είχε ήδη αυξηθεί σχετικά απότομα το 2023 και αυξήθηκε ακόμη περισσότερο το πρώτο τρίμηνο του 2024.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα των οξυμένων προβλημάτων στην αγορά εμπορικών ακινήτων, σύμφωνα με δημοσίευση της Handelsblatt, είναι ένας ουρανοξύστης με την ονομασία Trianon στη Φρανκφούρτη: ο πύργος γραφείων στην καρδιά της τραπεζικής συνοικίας μεταξύ της Deutsche Bank και της Bundesbank φιλοξενούσε μέχρι σήμερα υπαλλήλους της Dekabank. Ωστόσο, το παρακλάδι του ταμιευτηρίου μετακομίζει φέτος. Πριν από λίγες ημέρες, η εταιρεία που εκμεταλλεύεται το Τριανόν υπέβαλε αίτηση πτώχευσης.
Οι τιμές των εμπορικών ακινήτων καταρρέουν
Η χρεοκοπία που απασχόλησε τα πρωτοσέλιδα είναι απίθανο να παραμείνει μια μεμονωμένη περίπτωση. Η αγορά εμπορικών ακινήτων δέχεται επίμονα υψηλές πιέσεις. Οι ραγδαίες αυξήσεις των βασικών επιτοκίων από το 2022 – δέκα στην ευρωζώνη, έντεκα στις ΗΠΑ – έχουν καταστήσει τη χρηματοδότηση ακριβότερη και έχουν συμπιέσει τις αποτιμήσεις.
Αυτό επιδεινώνεται από την τάση για εργασία από το σπίτι, η οποία καθιστά πλεονάζοντες τους χώρους γραφείων και οδηγεί σε υψηλά ποσοστά κενών χώρων σε ορισμένες περιπτώσεις.
Σύμφωνα με μελέτη της εταιρείας αναλύσεων MSCI, οι κεφαλαιακές αξίες των γερμανικών ακινήτων γραφείων, μιας από τις σημαντικότερες κατηγορίες εμπορικών ακινήτων, έχουν μειωθεί κατά 10,8% το 2023. Η πτώση είναι επομένως σημαντικά υψηλότερη από ό,τι κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008, όταν ήταν 3,5%.
Η αγορά παραμένει σε ύφεση. Οι μεγάλοι επενδυτές κρατούν αποστάσεις. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές των ακινήτων γραφείων μειώθηκαν κατά 9,9% κατά τη διάρκεια του έτους από τον Ιανουάριο έως τον Μάρτιο, σύμφωνα με τα στοιχεία της Ένωσης Γερμανικών Τραπεζών Pfandbrief (VDP), η οποία ειδικεύεται στα ακίνητα. Οι τιμές για τα ακίνητα λιανικής συνεχίζουν επίσης να μειώνονται.
Οι αναλύσεις της VDP θεωρούνται ιδιαίτερα ουσιαστικές και επικαιροποιημένες, επειδή βασίζονται σε πραγματικές συναλλαγές. Ο επικεφαλής του Συνδέσμου Jens Tolckmitt αναμένει περαιτέρω μειώσεις τα επόμενα τρίμηνα μετά την πτώση των τιμών. Η κατάσταση θα χαλαρώσει μόνο το επόμενο έτος.
Από ανάγκη, οι χρηματοδότες ακινήτων της Γερμανίας σχημάτισαν προβλέψεις κινδύνου δισεκατομμυρίων. Από τη σκοπιά των παγκόσμιων χρηματοπιστωτικών παρατηρητών της Βασιλείας, έχουν κάθε λόγο να το κάνουν. «Οι πιστωτικές απώλειες είναι ακόμη μπροστά μας», λέει ο Claudio Borio, επικεφαλής οικονομολόγος της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών (BIS).
Ο οργανισμός – ομπρέλα με έδρα τη Βασιλεία, γνωστός ως η κεντρική τράπεζα των κεντρικών τραπεζών, συνήθως δεν σχολιάζει την κατάσταση σε μεμονωμένες χώρες ή περιοχές, αλλά παρακολουθεί τη μεγάλη εικόνα.
Τα εμπορικά ακίνητα «στο παρελθόν αποτελούσαν πολύ πιο τυπική πηγή άγχους στον τραπεζικό τομέα από ό,τι τα οικιστικά ακίνητα», προειδοποιεί ο επικεφαλής οικονομολόγος Borio. Ακόμη και μικρά ιδρύματα θα μπορούσαν «να προκαλέσουν συστημικά προβλήματα σε ευρεία κλίμακα» σε περίπτωση κρίσης.
Αυτό που καθιστά την τρέχουσα κατάσταση τόσο λεπτή από την άποψη των εμπειρογνωμόνων των κεντρικών τραπεζών είναι ότι τα χαμηλότερα ποσοστά πληθωρισμού και η σταθερή οικονομία δημιουργούν μια ψευδή αίσθηση ασφάλειας.
Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να αναμένουν υψηλότερο κόστος επιτοκίου για το ορατό μέλλον σε σχέση με ό,τι πριν από λίγα χρόνια, ακόμη και αν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) και η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ μειώσουν τα βασικά επιτόκια.
Οι συσσωρευμένοι πιστωτικοί κίνδυνοι απελευθερώνονται συνήθως με καθυστέρηση, προειδοποιεί ο Borio. Οι απώλειες είναι τελικά αναπόφευκτες. Οτιδήποτε άλλο αποτελεί ψευδαίσθηση.
Οι αναλυτές της ασφαλιστικής εταιρείας Allianz επισημαίνουν ότι ένα άλλο βάρος βρίσκεται εν υπνώσει στους ισολογισμούς των χρηματοδοτών ακινήτων. Πολλά εμπορικά ακίνητα θα πρέπει να ανακαινιστούν μέχρι το 2035, προκειμένου να πληρούν τα αυστηρότερα κλιματικά κριτήρια της ΕΕ.
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Allianz, αυτό επηρεάζει τα εμπορικά ακίνητα στη Γερμανία, τη Γαλλία, την Ισπανία και την Ιταλία συνολικής αξίας 400 δισ. ευρώ. Εάν δεν πραγματοποιηθούν οι απαραίτητες ανακαινίσεις, οι τράπεζες θα πρέπει να υποτιμήσουν τα κτίρια ή να τα διαγράψουν εντελώς.
Οι διαφορές μεταξύ των επιμέρους χωρών είναι σημαντικές, είτε πρόκειται για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων είτε για τις πιθανές αθετήσεις δανείων. Ο αριθμός των μη εξυπηρετούμενων δανείων αυξάνεται σε ορισμένες χώρες, δήλωσε πρόσφατα η επικεφαλής τραπεζική επόπτρια της ΕΚΤ Claudia Buch. «Και αυτό πολύ συχνά σχετίζεται με εμπορικά ακίνητα».
Η προειδοποίηση απευθύνεται κυρίως στις γερμανικές τράπεζες. Κατά το πρώτο τρίμηνο, ανέφεραν 14,2 δισ. ευρώ σε επισφαλή δάνεια εμπορικών ακινήτων στις τραπεζικές εποπτικές αρχές της ΕΕ στην ΕΒΑ.
Πριν από ένα χρόνο, είχαν εκτιμήσει τους πιστωτικούς κινδύνους τους σε εμπορικά ακίνητα σε 6,2 δισ. ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι το ποσοστό των δανείων εμπορικών ακινήτων με κίνδυνο αθέτησης στους ισολογισμούς των γερμανικών τραπεζών έχει υπερδιπλασιαστεί μέσα σε δώδεκα μήνες – από 2,2% σε 5,0%.
Στην Ισπανία και την Ιταλία, το ποσοστό των επισφαλών δανείων για εμπορικά ακίνητα εξακολουθεί να είναι υψηλότερο από ό,τι στη Γερμανία.
Ωστόσο, η τάση έχει αντιστραφεί: οι τράπεζες της Ισπανίας μείωσαν το ποσοστό των επισφαλών δανείων εμπορικών ακινήτων από 7,8% σε 6,4% την ίδια περίοδο. Οι τράπεζες της Ιταλίας μείωσαν το ποσοστό από 7,7% σε 6,3%. Στη Γαλλία, το ποσοστό των επισφαλών δανείων εμπορικών ακινήτων κυμαίνεται μετά βίας σε χαμηλότερο επίπεδο.
Πριν από μερικούς μήνες, ο διευθύνων σύμβουλος της Eba, José Manuel Campa, προειδοποίησε τις ευρωπαϊκές τράπεζες ότι η πτώση των τιμών των εμπορικών ακινήτων θα αποτελέσει μακροπρόθεσμο βάρος.
«Οι τράπεζες πρέπει να προετοιμαστούν για μια κρίση που θα διαρκέσει αρκετά χρόνια», δήλωσε ο Campa στην Handelsblatt τον Μάρτιο. Τα ιδρύματα που ειδικεύονται στην εμπορική ακίνητη περιουσία θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν «μεγαλύτερες προκλήσεις από άλλες, ευρύτερα τοποθετημένες τράπεζες».
Τα εμπορικά ακίνητα βρίσκονται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των εποπτικών αρχών των τραπεζών εδώ και αρκετό καιρό, γράφει ο επικεφαλής οικονομολόγος της BIS Borio στην ετήσια έκθεση του ιδρύματος. Θα μπορούσε επίσης να έχει γράψει: Σας προειδοποιήσαμε. Άλλωστε, δεν είναι θέμα αν τα δάνεια θα αθετήσουν τις υποχρεώσεις τους, λέει η Βασιλεία. Το θέμα είναι πότε θα προκύψουν απώλειες και με ποια ισχύ.
