Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, γνωστή και ως leasing, αποτελεί ένα θεσμό, ο οποίος κέρδισε έδαφος στην Ευρώπη τη δεκαετία του 1960, ενώ στην Ελλάδα εισήχθη με το Ν. 1665/1986, ο οποίος αφορούσε κυρίως μισθώσεις σε κινητά πράγματα, και με το Ν. 2369/1995, που τροποποίησε τον προγενέστερο και αποσαφήνισε το ζήτημα των μισθώσεων ακινήτων, εμπλουτίζοντας τις διατάξεις του προισχύοντος νόμου.
Η δημιουργία του εν λόγω θεσμού ήρθε ως λύση για την αντιμετώπιση μιας έντονης κοινωνικής ανάγκης, ήτοι την παρατηρούμενη ολοένα και αυξανόμενη έλλειψη ρευστότητας των πολιτών για την αγορά ακινήτων.
Δεδομένου δε ότι η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης αποτελεί μια ιδιόμορφη σύμβαση εν σχέση με αυτή της σύμβασης μίσθωσης πράγματος, που προβλέπεται στα αρ. 574 επ. ΑΚ, η τελευταία φέρει τα στοιχεία της μεικτής σύμβασης, καθώς κατά την εφαρμογή της αξιοποιούνται οι διατάξεις που αφορούν τη σύμβαση μίσθωσης, εντολής, εκχώρησης απαίτησης, συμφώνου προαιρέσεως, προσαρμοσμένες στις ιδιαιτερότητές της.
Με τη σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής παρέχει για ορισμένο χρονικό διάστημα στον μισθωτή τη χρήση ακινήτου, έναντι μισθώματος, δίνοντάς του όμως και το δικαίωμα είτε να ανανεώσει την εν λόγω σύμβαση είτε να προβεί στην αγορά του ακινήτου μετά την παρέλευση ορισμένου χρονικού διαστήματος, το οποίο κατόπιν συμφωνίας μπορεί να ασκηθεί και πριν από τη λήξη της σύμβασης.
Στην έννοια των ακινήτων πραγμάτων συμπεριλαμβάνονται οι αγροτικές εκτάσεις, οι οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες, τα κτίσματα με το ποσοστό του γηπέδου που τους αναλογεί, οι λοιπές εγκαταστάσεις, καθώς και ο ακάλυπτος χώρος που προβλέπεται ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων.
Για την εγκυρότητα της σύμβασης leasing είναι απαραίτητο να υπάρχει συμβολαιογραφικό έγγραφο (σύμφωνα με το αρ. 3 του Ν. 1665/1986, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 5039/2023). Η διάρκεια της σύμβασης δεν μπορεί να είναι μικρότερη των δέκα ετών, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία. Στόχος της εν λόγω σύμβασης είναι η χρήση ακινήτου από τον μισθωτή χωρίς να επενδύει ιδία κεφάλαια, αλλά με χρηματοδότηση από τον εκμισθωτή, ο οποίος είτε έχει είτε αποκτά την κυριότητα του ακινήτου.
Στην αρχή της εφαρμογής του θεσμού, εκμισθωτής μπορούσε να είναι μόνο επιχείρηση, και το μίσθιο έπρεπε να προορίζεται αποκλειστικά για επαγγελματική χρήση. Με την τροποποίηση του αρ. 1 του Ν. 1665/1986 από τον Ν. 3483/2006, εκμισθωτής μπορεί να είναι οποιοσδήποτε φορέας ασκεί δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Η διεύρυνση του κύκλου των προσώπων που δύνανται να προβούν στη δραστηριότητα αυτή συνέβαλε στην αύξηση της ανταγωνιστικότητας και στην εξυπηρέτηση αναγκών στέγασης με έναν πιο ευέλικτο και αποτελεσματικό τρόπο.
Στα πλεονεκτήματα της σύναψης χρηματοδοτικής μίσθωσης περιλαμβάνονται η μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής του ακινήτου, η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης με ευελιξία, ιδίως λόγω της αύξησης των τιμών μίσθωσης, αλλά και το σταθερό μηνιαίο μίσθωμα, σε αντίθεση με τα κυμαινόμενα επιτόκια των τραπεζικών δανείων.
Επιπλέον, επειδή δεν πρόκειται για σύμβαση δανείου, τα καταβαλλόμενα μισθώματα δεν εμφανίζονται στο παθητικό του ισολογισμού της επιχείρησης. Ο μισθωτής-επαγγελματίας διατηρεί τη ρευστότητά του, επενδύοντας μελλοντικά στην απόκτηση κυριότητας του ακινήτου με συμβολικό τίμημα.
Το σημαντικότερο πλεονέκτημα είναι ότι υπερχρεωμένες επιχειρήσεις ή πολίτες με περιορισμένη δανειοληπτική ικανότητα μπορούν να αντλήσουν τα απαραίτητα κεφάλαια μέσω της εν λόγω σύμβασης.
Όταν μισθωτής είναι επιχείρηση, το μίσθωμα εκπίπτει των ακαθάριστων εσόδων (βάσει του αρ. 6 του Ν. 1665/1986).
Τα πλεονεκτήματα δεν αφορούν μόνο τον μισθωτή. Ο εκμισθωτής διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου, έχει εμπράγματη εξασφάλιση, μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση και να αποβάλει τον μισθωτή σε περίπτωση αθέτησης, εξοφλείται για το δαπανηθέν κεφάλαιο και κερδίζει μέσω των μισθωμάτων που εισπράττει.
Ηρακλής Κουζούλογλου
