Οι τιμές των κατοικιών μπορούν να συνεχίσουν να ανεβαίνουν, αλλά η οικονομική δυνατότητα των αγοραστών έχει όρια. Στην ελληνική αγορά, η απόσταση ανάμεσα στην αξία ενός σπιτιού και στο εισόδημα εκείνου που θέλει να το αποκτήσει αποτελεί πλέον την κύρια ευπάθεια του στεγαστικού κύκλου.
Η πίεση αυτή, όμως, δεν οδηγεί κατ’ ανάγκην σε γενικευμένη πτώση των τιμών: μπορεί πρώτα να εμφανιστεί ως λιγότερες συναλλαγές, μεγαλύτερη αναμονή για την πώληση και πιο συγκρατημένες ανατιμήσεις.
Αυτή είναι η εκτίμηση του Αντρέα Κοστάντσο, αντιπροέδρου στον τομέα αξιολογήσεων ευρωπαϊκών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων της Morningstar DBRS, ο οποίος, σε συνέντευξη στη «Ν», φωτίζει τις αντοχές και τις αντιφάσεις της ελληνικής αγοράς κατοικίας.
Η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων εξακολουθεί να στηρίζει τις τιμές, ακόμη και όταν οι εισροές ξένων κεφαλαίων υποχωρούν. Ταυτόχρονα, η σχετικά περιορισμένη χρήση στεγαστικού δανεισμού και τα συντηρητικά τραπεζικά κριτήρια διαφοροποιούν τη σημερινή άνοδο από τον κύκλο πριν από την κρίση. Για τους υποψήφιους αγοραστές, ωστόσο, αυτή η εικόνα σημαίνει ότι η πρόσβαση στην κατοικία παραμένει δύσκολη — και απαιτεί σημαντικά ίδια κεφάλαια.
Η προσαρμογή μπορεί να αρχίσει από τις συναλλαγές
«Το χάσμα μεταξύ των τιμών των κατοικιών και των εισοδημάτων των νοικοκυριών είναι απίθανο να παραμείνει βιώσιμο επ’ αόριστον», επισημαίνει ο Κοστάντσο.
Ο ίδιος εκτιμά ότι η πρώτη αντίδραση της αγοράς μπορεί να είναι η επιβράδυνση των συναλλαγών και η ηπιότερη αύξηση των τιμών, αντί μιας ευρείας διόρθωσης. Στην εκτίμηση αυτή συνυπολογίζει την επίμονη έλλειψη προσφοράς κατοικιών, την αύξηση των επιτοκίων και την ακόμη περιορισμένη χρήση στεγαστικής μόχλευσης.
Η αντοχή των τιμών, επομένως, δεν αρκεί από μόνη της για να αποτυπώσει την κατάσταση της αγοράς. Ένα ακίνητο μπορεί να διατηρεί υψηλή ζητούμενη αξία, αλλά να χρειάζεται περισσότερο χρόνο για να βρει αγοραστή.
Ο αναλυτής ξεχωρίζει τέσσερα προειδοποιητικά σημάδια που θα έδειχναν ότι η αγορά πλησιάζει τα όρια της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών:
- Διαρκή υποχώρηση του αριθμού των συναλλαγών.
- Μεγαλύτερο χρόνο μέχρι την πώληση ενός ακινήτου.
- Εξασθένηση των αιτήσεων για στεγαστικά δάνεια.
- Σημαντική αύξηση της επιβάρυνσης από την εξυπηρέτηση του χρέους ή της σχέσης τιμών κατοικιών προς εισοδήματα.
Πρόκειται για δείκτες που μπορούν να αποκαλύψουν την πίεση στους αγοραστές πριν αυτή αποτυπωθεί καθαρά στις τιμές.
Η έλλειψη κατοικιών στηρίζει τις αξίες
Η υποχώρηση των ξένων επενδύσεων σε ελληνικά ακίνητα το 2025, παράλληλα με τη συνέχιση της ανόδου των τιμών, δείχνει, κατά τον Κοστάντσο, ότι τα ξένα κεφάλαια αποτελούν σημαντικό, αλλά όχι αποκλειστικό κινητήριο παράγοντα.
Η περιορισμένη προσφορά φαίνεται να παρέχει μια πιο επίμονη βάση στήριξης των αξιών. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι όλα τα ακίνητα έχουν τις ίδιες αντοχές.
Ο αναλυτής αναμένει μεγαλύτερη ανθεκτικότητα για κατοικίες σε καλές τοποθεσίες, ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα και σπίτια σε τουριστικές αγορές με περιορισμένη προσφορά.
Αντίθετα, μεγαλύτερη ευαισθησία σε αλλαγές του κανονιστικού πλαισίου ή σε εξασθένηση της διεθνούς ζήτησης μπορούν να εμφανίσουν τα ακριβά ακίνητα που εξαρτώνται από ξένους επενδυτές, τη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις ή τη Golden Visa.
Πίεση ενδέχεται να δεχθούν και παλαιότερες, ενεργειακά αναποτελεσματικές κατοικίες που χρειάζονται εκτεταμένη ανακαίνιση. Σε αυτές, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος επιβαρύνει την επένδυση που απαιτείται για να καταστούν σύγχρονες και λειτουργικές.
Περισσότερη πρόσβαση στον δανεισμό, χωρίς χαλάρωση των κριτηρίων
Η ανάκαμψη της νέας στεγαστικής χρηματοδότησης δεν καταργεί το εμπόδιο των ιδίων κεφαλαίων. Οι αγοραστές εξακολουθούν να χρειάζονται σημαντική προσωπική συμμετοχή για την απόκτηση κατοικίας.
Σύμφωνα με τον Κοστάντσο, οι τράπεζες μπορούν να διευρύνουν την πρόσβαση κυρίως μέσω μεγαλύτερης διάρκειας αποπληρωμής και κατάλληλα σχεδιασμένων προϊόντων σταθερού επιτοκίου, αντί να αυξήσουν σημαντικά το ποσοστό χρηματοδότησης της αξίας του ακινήτου.
Ο μέσος λόγος δανείου προς αξία ακινήτου —το γνωστό LTV— στην περιοχή του χαμηλού έως μεσαίου 60% διατηρεί ουσιαστική συμμετοχή του δανειολήπτη και παρέχει ισχυρή προστασία έναντι υποχώρησης των αξιών.
Αυτή η συντηρητική χρηματοδότηση λειτουργεί ως δικλίδα ασφαλείας. Αφήνει, όμως, στον αγοραστή την ανάγκη να συγκεντρώσει το υπόλοιπο ποσό, σε μια αγορά όπου οι τιμές έχουν απομακρυνθεί από τα εισοδήματα.
Πότε η επιδότηση ανεβάζει την τιμή του σπιτιού
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η επισήμανση του αναλυτή για τα επιδοτούμενα στεγαστικά προγράμματα: η ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας δεν εγγυάται από μόνη της καλύτερη πρόσβαση στην κατοικία.
Τα προγράμματα είναι αποτελεσματικότερα όταν συνοδεύονται από μέτρα που αυξάνουν την προσφορά αξιοποιήσιμων κατοικιών. Τα κριτήρια επιλεξιμότητας, τα ανώτατα όρια αξίας ακινήτου και οι εισοδηματικοί έλεγχοι μπορούν να περιορίσουν τον κίνδυνο η επιδότηση να ενσωματωθεί στις τιμές.
«Εάν τα προγράμματα αυξάνουν σημαντικά την αγοραστική δύναμη χωρίς να δημιουργούν πρόσθετη προσφορά, το βασικό τους αποτέλεσμα μπορεί να είναι υψηλότερες τιμές, αντί μιας διαρκούς βελτίωσης της δυνατότητας αγοράς κατοικίας», προειδοποιεί.
Η στήριξη των αγοραστών χρειάζεται, επομένως, να συμβαδίζει με περισσότερα διαθέσιμα σπίτια. Διαφορετικά, η πρόσθετη χρηματοδοτική δυνατότητα κινδυνεύει να απορροφηθεί από την ανατίμηση της ίδιας περιορισμένης προσφοράς.
Πόση προστασία έχουν οι τράπεζες
Η άνοδος των τιμών ενισχύει σήμερα την κάλυψη που παρέχουν τα ακίνητα ως εξασφαλίσεις των τραπεζικών δανείων. Ο Κοστάντσο εκτιμά ότι αυτά τα περιθώρια προστασίας εμφανίζονται σχετικά ανθεκτικά απέναντι σε μια μέτρια διόρθωση.
Τα συντηρητικά LTV σημαίνουν ότι οι αξίες μπορούν να υποχωρήσουν πριν αυξηθούν ουσιαστικά οι ζημιές στα χορηγημένα στεγαστικά δάνεια. Παράλληλα, η χαμηλότερη μόχλευση των νοικοκυριών και η ισχυρότερη θέση των τραπεζών ως προς κεφάλαια, ρευστότητα και ποιότητα ενεργητικού μειώνουν τον κίνδυνο η ασθενέστερη ζήτηση κατοικιών να εξελιχθεί σε συστημικό τραπεζικό σοκ.
Η προστασία αυτή έχει, ωστόσο, όρια. Ένας συνδυασμός απότομης αύξησης του κόστους δανεισμού, ανόδου της ανεργίας και παρατεταμένης πτώσης των τιμών θα αποδυνάμωνε τόσο την κάλυψη των εξασφαλίσεων όσο και τις προοπτικές ανάκτησης οφειλών.
Η μεγάλη διαφορά από την προ κρίσης αγορά
Ο σημερινός κύκλος, υπογραμμίζει ο αναλυτής της Morningstar DBRS, δεν έχει τροφοδοτηθεί από ταχεία αύξηση του δανεισμού των νοικοκυριών.
Το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων παραμένει σημαντικά χαμηλότερο από το ιστορικό υψηλό του, τα νοικοκυριά έχουν μειώσει τον δανεισμό τους και τα κριτήρια χορηγήσεων είναι πιο συντηρητικά.
Αυτή είναι και η βασική διαφοροποίηση από την περίοδο πριν από την κρίση: η κύρια ευπάθεια εντοπίζεται σήμερα στη δυνατότητα αγοράς κατοικίας, περισσότερο παρά στον υπερβολικό δανεισμό ή στις επιθετικές χορηγήσεις στεγαστικών.
Για τις τράπεζες, η απόσταση ανάμεσα στο ύψος του δανείου και την αξία του ακινήτου προσφέρει προστασία. Για πολλά νοικοκυριά, η απόσταση ανάμεσα στο εισόδημα και την τιμή του ίδιου ακινήτου παραμένει το εμπόδιο που τα κρατά έξω από την αγορά.
