Νέα διάσταση στη συζήτηση για τις τιμές των ακινήτων και τις διαθέσιμες κατοικίες δίνει μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, καθώς δείχνει ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν συνδέεται μόνο με την περιορισμένη παραγωγή νέων σπιτιών, αλλά και με το γεγονός ότι μεγάλο μέρος του υπάρχοντος αποθέματος παραμένει κενό ή ανενεργό.
Για το φαινόμενο του ράλι τιμών στην ελληνική αγορά κατοικίας, το βασικό εύρημα της μελέτης είναι ότι η χώρα δεν αντιμετωπίζει απλώς έλλειμμα φυσικού αποθέματος, αλλά έλλειμμα πραγματικής διαθεσιμότητας στην αγορά για μακροχρόνια μίσθωση ή πώληση.
Σύμφωνα με το κείμενο εργασίας του Γραφείου Προϋπολογισμού, με τίτλο «House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective», οι κατοικίες που υπάρχουν στη χώρα δεν μεταφράζονται αυτομάτως σε διαθέσιμη προσφορά για τα νοικοκυριά. Το πρόβλημα εντοπίζεται στο σημείο όπου ένα σπίτι μπορεί να είναι κενό, αλλά να μη διατίθεται ούτε προς ενοικίαση ούτε προς πώληση.
Το παράδοξο των κενών ακινήτων
Τα στοιχεία της απογραφής δείχνουν ότι το 2021 οι κατοικίες στην Ελλάδα ανήλθαν σε 6,59 εκατομμύρια, ενώ οι κενές ξεπέρασαν τα 2,27 εκατομμύρια, δηλαδή το 34,5% του συνόλου. Ωστόσο, το γεγονός ότι ένα ακίνητο είναι κενό δεν σημαίνει ότι συμμετέχει στην αγορά και μπορεί να καλύψει στεγαστική ανάγκη.
Μεταξύ 2011 και 2021, ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%. Την ίδια περίοδο, όμως, οι κενές κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%. Παράλληλα, οι αδρανείς κενές κατοικίες, δηλαδή εκείνες που δεν ήταν διαθέσιμες ούτε για μίσθωση ούτε για πώληση, αυξήθηκαν από 1,71 εκατομμύρια σε 1,81 εκατομμύρια.
Η μελέτη αποδίδει σε αυτή την εξέλιξη ιδιαίτερη σημασία, καθώς η μείωση της πραγματικά διαθέσιμης προσφοράς λειτουργεί πιεστικά στην αγορά ακόμη και όταν το συνολικό οικιστικό απόθεμα δεν έχει μειωθεί. Με άλλα λόγια, το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσα σπίτια υπάρχουν, αλλά πόσα από αυτά μπορούν πράγματι να χρησιμοποιηθούν από νοικοκυριά που αναζητούν κατοικία.
Γιατί δεν αρκεί η οικοδομή
Η ανάλυση αναγνωρίζει ότι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας μετά την κρίση έπαιξε σημαντικό ρόλο. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία στις κατασκευές μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερο από 5 δισ. ευρώ στη δεκαετία του 2010, ενώ οι άδειες κατοικιών παραμένουν χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες ανέκαμψαν, αλλά παραμένουν περιορισμένες. Το 2025 αντιστοιχούσαν στο 3,1% του ΑΕΠ, έναντι 5% στην ΕΕ και πάνω από 10% του ΑΕΠ στα μέσα της δεκαετίας του 2000. Παράλληλα, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως από το 2019, αλλά συχνά κατευθύνονται σε τμήματα της αγοράς που δεν αυξάνουν απαραίτητα την προσφορά κατοικιών για την εγχώρια μακροχρόνια χρήση.
Το Γραφείο Προϋπολογισμού σημειώνει ότι οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν από το 2018 έως το 2025 κατά 95,7% στην Αθήνα και κατά 94% στη Θεσσαλονίκη. Η αύξηση αυτή δεν αποδίδεται αποκλειστικά στη μειωμένη αξιοποίηση του αποθέματος, καθώς επηρεάζεται και από το κόστος κατασκευής, τις τιμές γης, τη χρηματοδότηση και τη ζήτηση. Ωστόσο, το μοντέλο της μελέτης δείχνει ότι η περιορισμένη αξιοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών μπορεί να εξηγήσει σημαντικό μέρος της πίεσης.
Η επίπτωση στις τιμές
Στο συντηρητικό σενάριο, που βασίζεται μόνο στη μείωση της διαθέσιμης προσφοράς όπως αποτυπώνεται στις απογραφές, η επίδραση στις πραγματικές τιμές κατοικιών υπολογίζεται σε 2,3% έως 3,1%. Αν δεν είχε υπάρξει ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες, η επίδραση θα μπορούσε να φτάσει το 3,5% έως 4,4%.
Στο ευρύτερο σενάριο, όπου λαμβάνεται υπόψη και η απόσυρση κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων ή άλλων εμποδίων, η επίπτωση στις πραγματικές τιμές ανεβαίνει στο 15,2% έως 19,1%. Χωρίς ανάκαμψη των οικιστικών επενδύσεων, η επίδραση θα μπορούσε να φτάσει στο 21,2% έως 26,7%.
Η μελέτη εξετάζει και ένα υποθετικό σενάριο ενεργοποίησης μέρους των ανενεργών κατοικιών σε ορίζοντα έξι ετών. Σε αυτή την περίπτωση, η επαναφορά αποθέματος στην αγορά θα μπορούσε να ασκήσει πτωτική πίεση στις πραγματικές τιμές κατοικιών κατά 15,5% έως 24,6%, ανάλογα με τις παραδοχές του μοντέλου.
Τα μέτρα που προτείνονται
Στο επίπεδο των προτάσεων πολιτικής, το Γραφείο Προϋπολογισμού εισηγείται μια στρατηγική που δεν θα περιορίζεται στη στήριξη της νέας δόμησης. Στο επίκεντρο τίθενται η επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, τα φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, η στήριξη ανακαινίσεων, οι ρυθμιστικές παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση και οι συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες.
Η μελέτη επισημαίνει ότι πολλές κενές κατοικίες δεν είναι εύκολο να επιστρέψουν στην αγορά, είτε επειδή βρίσκονται σε κακή κατάσταση είτε επειδή υπάρχουν ιδιοκτησιακές, νομικές ή γεωγραφικές δυσκολίες. Ωστόσο, η βασική γραμμή της ανάλυσης είναι ότι η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να στηριχθεί μόνο σε μέτρα ζήτησης, εάν δεν αυξηθεί παράλληλα η πραγματική προσφορά διαθέσιμων κατοικιών.
