Πλησιάζει η ώρα του Μ.Ι.Δ.Α., του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, του νέου ψηφιακού εργαλείου της ΑΑΔΕ που φιλοδοξεί να συγκεντρώσει σε μία ενιαία βάση όλα τα στοιχεία ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων, αλλάζοντας σταδιακά τον τρόπο με τον οποίο θα πιστοποιείται η κύρια κατοικία και θα πραγματοποιούνται οι διασταυρώσεις ακινήτων.
Ωστόσο, πριν ενεργοποιηθεί πλήρως το νέο σύστημα, η ΑΑΔΕ ετοιμάζει μεταβατική περίοδο και ειδική «χρονογέφυρα» για τις πιο δύσκολες περιπτώσεις ακινήτων, καθώς οι πρώτες δοκιμές της πλατφόρμας αποκάλυψαν εκτεταμένες αποκλίσεις ανάμεσα στα στοιχεία του Ε9 και του Κτηματολογίου.
Σύμφωνα με νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που έχει κατατεθεί στη Βουλή, από το 2027 το ΜΙΔΑ θα αποτελεί βασική πηγή πληροφόρησης για την πιστοποίηση της κύριας κατοικίας, κυρίως για ακίνητα που βρίσκονται σε μικρούς οικισμούς έως 1.500 κατοίκους, στο πλαίσιο της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ.
Όπως προβλέπεται, η απαλλαγή θα αφορά αποκλειστικά τα δικαιώματα επί της κύριας κατοικίας των προσώπων που βρίσκονται στους συγκεκριμένους οικισμούς, εφόσον η συνολική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας της κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
Η αλλαγή θεωρείται κομβική, καθώς μέχρι σήμερα η κύρια κατοικία προέκυπτε από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Μέχρι να τεθεί σε πλήρη λειτουργία το ΜΙΔΑ, η κύρια κατοικία θα συνεχίσει να αποδεικνύεται με βάση τη φορολογική δήλωση του προηγούμενου έτους.
Το νέο Μητρώο θα συγκεντρώνει στοιχεία που σήμερα βρίσκονται διασκορπισμένα σε διαφορετικές πλατφόρμες και φορείς, δημιουργώντας για πρώτη φορά πλήρη εικόνα του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Στόχος είναι να υπάρχει ενιαία καταγραφή για φορολογία, στεγαστική πολιτική και ελέγχους, ενώ δεν αποκλείεται να αποκαλυφθούν και ακίνητα που δεν είχαν δηλωθεί ποτέ.
Στην πράξη, τα μεγαλύτερα προβλήματα εντοπίζονται σε αυθαίρετες κατασκευές και ημιυπαίθριους χώρους που έχουν δηλωθεί στο Ε9 αλλά δεν έχουν αποτυπωθεί στο Κτηματολόγιο, καθώς και σε αγροτεμάχια με διαφορετικά εμβαδά, ανοιχτούς αναδασμούς ή ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες. Σε αρκετές περιπτώσεις, εκτάσεις εμφανίζονται ως δημόσιες στο Κτηματολόγιο ενώ καλλιεργούνται ιδιωτικά εδώ και δεκαετίες.
Για αυτόν τον λόγο η ΑΑΔΕ εξετάζει μεταβατική ρύθμιση για περιπτώσεις όπου υπάρχουν αντικειμενικές δυσκολίες ταύτισης στοιχείων, ειδικά σε περιοχές χωρίς ολοκληρωμένη κτηματογράφηση ή σε ακίνητα με παλιές εκκρεμότητες.
Μόλις ολοκληρωθεί η πλατφόρμα, το ΜΙΔΑ θα διασυνδεθεί με τη βάση δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου και θα αντλήσει τα στοιχεία των ακινήτων όπως έχουν δηλωθεί από τους ιδιοκτήτες. Παράλληλα θα μεταφορτωθούν και τα δεδομένα από το Ε9, ενώ μέσω διαλειτουργικότητας θα συνδεθεί ο ΑΤΑΚ με τον ΚΑΕΚ.
Στη συνέχεια, οι ιδιοκτήτες θα λάβουν ειδοποιήσεις για να ελέγξουν, να επιβεβαιώσουν ή να διορθώσουν την εικόνα της περιουσίας τους. Για κάθε ακίνητο θα πρέπει να δηλωθούν αναλυτικά η θέση, τα τετραγωνικά, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, η χρήση του ακινήτου, ο αριθμός παροχής ρεύματος αλλά ακόμη και ο μετρητής ύδρευσης.
Παράλληλα θα δηλώνεται αν το ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία, εξοχικό, επαγγελματική στέγη, αν είναι κενό, αν ενοικιάζεται ή αν διατίθεται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Υποχρεωτικά στο νέο σύστημα θα μπουν και οι ενοικιαστές, ακόμη και αν δεν διαθέτουν ακίνητη περιουσία. Θα δηλώνουν το ακίνητο που μισθώνουν, τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και το ύψος του μισθώματος, ενώ στις περιπτώσεις Airbnb θα αναγράφεται και η πλατφόρμα μέσω της οποίας διατίθεται το ακίνητο.
Οι διορθώσεις θα είναι υποχρεωτικές και σε αρκετές περιπτώσεις θα απαιτηθεί η συνδρομή λογιστών, συμβολαιογράφων και μηχανικών, ειδικά όπου υπάρχουν διαφορές στα τετραγωνικά ή εκκρεμότητες ιδιοκτησίας.
Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας ταύτισης στοιχείων θα ξεκινήσουν οι μεγάλες διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ. Η φορολογική διοίκηση θα αποκτήσει και γεωχωρικά δεδομένα από το Κτηματολόγιο, αποκτώντας πλήρη εικόνα για τη θέση, την επιφάνεια και την πραγματική αξία των ακινήτων.
Σύμφωνα με το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2026, το ΜΙΔΑ θα λειτουργήσει ως ενιαίος ψηφιακός φάκελος για κάθε ακίνητο, συγκεντρώνοντας στοιχεία ιδιοκτησίας, χρήσης, μισθώσεων και λοιπών μεταβολών από διαφορετικές βάσεις δεδομένων. Στόχος της φορολογικής διοίκησης είναι η ενίσχυση της διαφάνειας και η εντατικοποίηση των διασταυρωτικών ελέγχων στην ακίνητη περιουσία.
Το σχέδιο προβλέπει ότι μετά την ολοκλήρωση του Μητρώου, εντός του δεύτερου τριμήνου του 2026, θα ξεκινήσουν διασταυρωτικοί έλεγχοι ανάμεσα στα δεδομένα του ΜΙΔΑ και τα υπόλοιπα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ, με στόχο τον εντοπισμό αποκλίσεων, υποδηλωμένων ακινήτων αλλά και περιπτώσεων λανθασμένης καταγραφής στοιχείων.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται και στις αγροτικές ενισχύσεις, καθώς μέσω του ΜΙΔΑ η ΑΑΔΕ θα μπορεί να διασταυρώνει τις επιλέξιμες εκτάσεις, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τις μισθωμένες ή παραχωρημένες αγροτικές εκτάσεις και τα στοιχεία χρήσης τους.
Παράλληλα, το επιχειρησιακό σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία νέου ψηφιακού γεωχωρικού χάρτη της χώρας, βασισμένου σε δορυφορικές εικόνες και εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης, ώστε να εντοπίζονται με μεγαλύτερη ακρίβεια οι εκτάσεις που δικαιούνται ενισχύσεις.
Σε περιπτώσεις όπου εντοπιστούν αποκλίσεις ανάμεσα σε Ε9 και Κτηματολόγιο, οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να δώσουν εξηγήσεις, ενώ αν διαπιστωθεί ότι ακίνητα ή τετραγωνικά ήταν υποδηλωμένα στην εφορία, θα ανοίγει ο δρόμος για αναδρομικούς φόρους, ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη και πρόσθετες επιβαρύνσεις.
Με την πλήρη λειτουργία του ΜΙΔΑ, κάθε μεταβολή στην ακίνητη περιουσία θα ενημερώνεται αυτόματα, με την ΑΑΔΕ να αποκτά για πρώτη φορά έναν πλήρη ψηφιακό χάρτη της ακίνητης περιουσίας στη χώρα.
