Πώς αγοράζονται ακίνητα στην ιστορική συνοικία και μετατρέπονται σε ξενοδοχεία υπό τον μανδύα βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb) – Την Τετάρτη 2 Απριλίου το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ θα κρίνει αν είναι νόμιμα ή όχι.
Ξενοδοχεία-μπουτίκ με «όχημα» τον θεσμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) ξεφυτρώνουν το ένα μετά το άλλο στην Πλάκα, απειλώντας τη φυσιογνωμία του παραδοσιακού οικισμού. Συνολικά 16 κτίρια – ορισμένα, δε, αποτελούν σύνολα δύο οικημάτων – έχουν ανακαινιστεί και ενοικιάζουν δωμάτια και σουίτες μέσω πλατφορμών, όπως του Airbnb ή του Booking, ανταγωνιζόμενα πολυτελή ξενοδοχεία της Αθήνας.
Και αυτό παρότι στην περιοχή επιτρέπεται μόνο η κατοικία, ενώ απαγορεύεται η λειτουργία νέων ξενώνων, ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών εγκαταστάσεων, με εξαίρεση τις επιχειρήσεις που λειτουργούσαν νομίμως πριν από τις 23 Νοεμβρίου 1982. Τις συγκεκριμένες επιχειρήσεις εντόπισαν στην Πλάκα τα μέλη της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) και προσέφυγαν στην αρμόδια υπηρεσία του Δήμου Αθηνών προκειμένου να τα σφραγίσει, για να εισπράξουν όμως αρνητική απάντηση καθώς δεν ορίζεται στη νομοθεσία ότι οι κατοικίες που μισθώνονται ως Airbnb αποτελούν τουριστικά καταλύματα.
Ετσι, στα τέλη του 2023 υπέβαλαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) 16 αιτήσεις ακυρώσεως, οι οποίες εκδικάζονται την ερχόμενη Τετάρτη 2 Απριλίου από το Ε’ Τμήμα του Δικαστηρίου. Ουσιαστικά, στα χέρια των δικαστών του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου βρίσκεται η νομιμότητα ή όχι των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Πλάκα και σε περίπτωση μιας θετικής απόφασης μπορεί να επηρεάσει την αγορά του Airbnb σε όλες τις περιοχές της χώρας όπου επιτρέπεται μόνο η κατοικία.
«Οι λόγοι ακύρωσης συνοψίζονται στην παραβίαση του ειδικού προστατευτικού καθεστώτος της Πλάκας και στην εσφαλμένη ερμηνεία του νόμου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε ακίνητα που τελικά αποτελούν τουριστικά καταλύματα και όχι κατοικία, όπως υποστηρίζουν εκείνοι που τα εκμεταλλεύονται» αναφέρει στο «Βήμα» ο ειδικός στο Χωροταξικό, Πολεοδομικό και Περιβαλλοντικό Δίκαιο, καθηγητής του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου Δημήτρης Μέλισσας, που εκπροσωπεί την ΕΛΛΕΤ στη δίκη στο ΣτΕ.
Οπως εξηγεί ο ίδιος, η αυξανόμενη αξιοποίηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει οδηγήσει στην παράνομη αλλαγή χρήσης σωρείας ακινήτων από κατοικία σε τουριστικά καταλύματα, κατά παραβίαση των χρήσεων που επιτρέπονται στην Πλάκα. «Το ειδικό προστατευτικό καθεστώς που διέπει τις χρήσεις γης στην Πλάκα επιτρέπει κατά βάση μόνο τη χρήση κατοικίας και κατ’ εξαίρεση άλλες χρήσεις υπό τη διττή προϋπόθεση, όμως, ότι αυτές θα είναι συμβατές με την κατοικία, θα την εξυπηρετούν και δεν θα συνιστούν όχληση για το περιβάλλον της Πλάκας» σημειώνει ο καθηγητής, επισημαίνοντας ότι το Σύνταγμα προνοεί ιδιαίτερα για την προστασία και διατήρηση των παραδοσιακών οικισμών.
Η φέρουσα ικανότητα
Σε κάθε περίπτωση, οι πολεοδομικές αλλαγές που επιχειρούνται σε μια περιοχή οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη τη φέρουσα ικανότητά της, δηλαδή τις αντοχές της. Στην περίπτωση της Πλάκας έχουν αποτυπωθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό, ήτοι στα δύο Προεδρικά Διατάγματα (ΠΔ), στο πρώτο του 1979 με το οποίο θεσπίστηκαν συγκεκριμένοι περιορισμοί και απαγορεύσεις αναφορικά με τις επεμβάσεις που επιτρέπονται στην περιοχή και στο δεύτερο του 1993 με το οποίο καθορίστηκαν για την Πλάκα ειδικές χρήσεις γης.
«Οι συνεχείς και υπέρμετρες παραβάσεις των πολεοδομικών προβλέψεων περί χρήσεων γης στην Πλάκα οδηγούν σε υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας και σε δυσανάλογη επιβάρυνση της περιοχής, σε επιδείνωση των όρων διαβίωσης, όπως αυτοί αποτυπώθηκαν με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, και τελικά σε καταστρατήγηση του ίδιου του άρθρου 24 του Συντάγματος» αναφέρει ο κ. Μέλισσας.
Στην ειδική περίπτωση της Πλάκας, οι χρήσεις που επιτρέπονται με βάση τα δύο Προεδρικά Διατάγματα είναι ελάχιστες, δηλαδή κατοικίες, εμπορικά καταστήματα που εξυπηρετούν τις καθημερινές ανάγκες κάθε γειτονιάς, τραπεζικά καταστήματα, γραφεία και διοίκηση.
Κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται, σε συγκεκριμένα σημεία που καθορίζονται στο ΠΔ, θρησκευτικοί χώροι, χώροι συνάθροισης κοινού, κτίρια εκπαίδευσης κ.λπ. «Στις απαγορευμένες χρήσεις, που δεν συνάδουν με τον παραδοσιακό χαρακτήρα της περιοχής και που προκαλούν όχληση, σαφώς συγκαταλέγονται youth hostels, τουριστικά καταλύματα, νέες ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις και οποιαδήποτε άλλη υβριδική μορφή παροχής υπηρεσιών τουριστικής διαμονής» υποστηρίζει ο καθηγητής.
Στα νομικά επιχειρήματα της προσφυγής της ΕΛΛΕΤ προβάλλεται η θέση ότι από τον νόμο περί βραχυχρόνιων μισθώσεων και την παραπομπή του στην τουριστική νομοθεσία συνάγεται ότι ο νομοθέτης εξομοιώνει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τις περιπτώσεις παροχής υπηρεσιών στο πλαίσιο τουριστικών καταλυμάτων.
«Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προβάλλονται με το προκάλυμμα της κατοικίας, ενώ στην πραγματικότητα πρόκειται για τουριστική χρήση. Αρα σε όποια περιοχή δεν επιτρέπεται τουριστική χρήση – όπως εν προκειμένω στην Πλάκα – δεν επιτρέπεται ομοίως και από ακίνητα που είναι εκμισθωμένα βραχυχρόνια και έχουν πάψει πλέον να λειτουργούν ως μόνιμη κατοικία. Οι παρεχόμενες υπηρεσίες σε αυτά – αλλαγή κλινοσκεπασμάτων, υπηρεσίες καθαριότητας κ.λπ. – προσιδιάζουν με τουριστική χρήση και αντιδιαστέλλονται προς τη χρήση κατοικίας» τονίζει ο κ. Μέλισσας.
Τα μαύρα βαν και τα ταξί
Επισημαίνει δε ότι η συνεχής εναλλαγή διαμενόντων δημιουργεί οχλήσεις στη γειτονιά και συνεπάγεται επιβαρύνσεις για την περιοχή με τους κάδους απορριμμάτων να ξεχειλίζουν, τον αυξημένο κυκλοφοριακό φόρτο, τις έντονες ηχητικές οχλήσεις από τους ταξιδιώδες κ.λπ.
«Καθημερινά τα μαύρα τουριστικά βαν και τα ταξί μπλοκάρουν τα στενά δρομάκια της Πλάκας. Οι θέσεις στάθμευσης είναι περιορισμένοι, τα πεζοδρόμια περιορισμένα. Σε αυτά τα δεδομένα στηρίχθηκαν και οι απαγορεύσεις των διαταγμάτων για την Πλάκα, για το τι αντέχει τελικά η περιοχή» αναφέρει ο καθηγητής.
Και καταλήγει: «Τι θα συμβεί αν όλα τα κτίρια γίνουν Airbnb παραγνωρίζοντας τη φέρουσα ικανότητα; Θα νεκρώσει η Πλάκα και σε συνδυασμό με τις πιέσεις που δέχονται και οι γύρω γειτονιές – Κουκάκι, Παγκράτι, Κυψέλη – θα έχουμε μια τεράστια περιοχή χωρίς κάποιο δείγμα ελληνικότητας. Ο επισκέπτης θέλει να δει μια ζωντανή πόλη, μια γειτονιά σε σύνδεση με την Ακρόπολη, όχι μια νεκρή τουριστούπολη, δίχως κατοίκους αλλά μόνο με τουρίστες. Δεν είμαστε κατά του Airbnb, αλλά κατά της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε χώρους φιλοξενίας».
